ملاقات خصوصی برای ساخت مسکن
به‌تازگی رئیس‌جمهوری در نشستی که با تولیدکنندگان و کارآفرینان برتر کشور داشت، برای تسریع بررسی و رفع موانع و رونق تولید، اعلام آمادگی کرد که ایجاد تعامل و تعادل بیشتر بین بخش خصوصی و دولت، یکی از محورهای این جلسه بود.
در سال «مهار تورم و رشد تولید» باید الزامات و راهکارهای تولید، مانع زدایی و پشتیبانی مسکن و ساختمان موردتوجه ویژه همه متولیان در تمامی سطوح مدیریتی کشور قرار بگیرد و مانند سایر کشورهای دنیا، مشوق های سرمایه گذاری به تولیدکنندگان بخش خصوصی در این بخش ارائه و موجب تحول و پویایی در اقتصاد کشور شود.رونق ساخت وساز در شرایط سخت با رفع موانع تولید مسکن در پروژه های مسکن ملی، اجتماعی و ... می تواند بر کنترل نرخ و مهار تورم اثر گذارد. صنعت ساختمان، پیشران اقتصاد کشور به حساب می آید که می تواند در اداره شهرها نیز نقش آفرین باشد. اقدامات انجام گرفته برای بسترسازی رونق ساخت وساز، زمینه ساز ورود بخش خصوصی با سرمایه کلان را نیز فراهم خواهد کرد و در میان مدت و بلندمدت، آثار مثبتی را به همراه خواهد داشت.صمت در این گزارش زوایای مختلف تعامل دولت با بخش خصوصی برای ساخت مسکن را بررسی کرد.
دولت با کمک بخش خصوصی موانع را بردارد
افزایش هزینه های ساخت مسکن، به نوعی می تواند عامل بازدارنده در رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی در این موضوع باشد؛ اتفاقی که می تواند در سال های اخیر، هم کاهش سرمایه گذاری در اقتصاد و هم افت سهم تهران از این متغیر را توضیح دهد. دولت و وزارت راه و شهرسازی به تنهایی قادر به حل معضل مسکن نیستند. از طرف دیگر، لازم است که از ظرفیت های انبوه سازان، تعاونی ها و شرکت های خصوصی فعال در بازار مسکن استفاده شود. اگر دولت می خواهد که طرح های خود را برای رشد تولید مسکن پیش ببرد، باید از ظرفیت بخش خصوصی نیز بهره گیرد، در غیر این صورت احتمال موفقیت وجود ندارد.
دولت و بخش خصوصی باید با هم همفکری و از ظرفیت های دوطرفه استفاده کنند. بودجه مسکن و مدیریت این بخش مربوط به مردم است، به همین دلیل بخش خصوصی باید در بخش مسکن دخالت و با دولت همکاری کند تا به اتفاق هم این بخش را به سوی تعادل پیش ببرند. برخی از کارشناسان معتقدند شاید دولت نتواند به تنهایی ساخت یک میلیون مترمربع مسکن را به سرانجام برساند، اما اگر از بخش خصوصی کمک بگیرد، می تواند تا حدودی به قولی که به مردم داده است، نزدیک شود. مسئله این است که دولت تا چه اندازه می خواهد از راه های مختلف از جمله در اختیار گذاشتن زمین و تسهیلات رایگان با بخش خصوصی تعامل داشته باشد. همچنین به گفته کارشناسان، دولت می تواند علاوه بر واگذاری زمین به بخش خصوصی، موانع را نیز از سر راه بردارد و اجازه دهد انجمن ها و تشکل های خصوصی مانند پیمانکاران، انبوه سازان و سازندگان دارای صلاحیت که همه آنها مجوزهای خود را از وزارت راه و شهرسازی یا استانداری گرفته اند، وارد بخش ساخت وساز شوند. در این شرایط دولت اگر بتواند مصالح را با قیمت مناسب و شرایط سابق به سازندگان دارای صلاحیت تحویل دهد و در بخش های مختلف از بخش خصوصی حمایت کند، بخش خصوصی می تواند در کنار دولت به ساماندهی بازار مسکن کمک کند و در کنار هم رکود تولید در بخش مسکن را از بین ببرند.
ضرورت تعامل بخش خصوصی و دولت
مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تحقق تعامل و تعادل بیشتر بین بخش خصوصی و دولت برای پیشرفت ساخت وساز مسکن در کشور به صمت گفت: دولت ها برای موفق شدن در پروژه های مسکنی باید از توان بخش خصوصی استفاده کنند، یعنی استفاده نکردن از ظرفیت بخش خصوصی، فعالیت های اجرایی دولت را تا حد بسیار زیادی مختل می کند. بنابراین دولت باید با میدان دادن به بخش خصوصی به نوعی اعتمادسازی دوطرفه ایجاد کند. از طرفی، باید با دخالت و نظارت خود، دست سوداگری و رانت خواری را کوتاه کند، همچنین از سازندگان خوشنام و توانمند در راستای مشارکت و کمک به تسریع امور کمک بگیرد.
این کارشناس بازار مسکن افزود: دولت باید با حمایت های مختلف مانند پرداخت تسهیلات مناسب، ارائه مجوزهای ساخت کوتاه مدت و ارائه امکاناتی که نیاز است، دست بخش خصوص را بگیرد تا این بخش بتواند فعالیت خود را هرچه سریع تر آغاز کند و به طورمستمر در راستای تولید مسکن قدم بردارد.
نجفی ادامه داد: از سوی دیگر، گاه مشاهده شده دولت با عدم نظارت و پیگیری خود باعث شده است تا تفاهمنامه های عمرانی دولت با شرکت هایی منعقد شوند که جز کسب منافع کوتاه مدت و رانت دستاوردی ندارند. در این شرایط شرکت های طرف قرارداد پس از مدتی، پروژه ها نیمه کاره رها شده و در نهایت به پیمانکار دیگری واگذار می شوند. این عوامل در نهایت زمینه سوداگری و دلال بازی را فراهم می کنند.
دولت شفاف سازی کند
این کارشناس تصریح کرد: اگر درباره روند و نحوه تعامل بخش خصوصی و دولت شفاف سازی شود و در قالب یک رابطه حساب شده قرار بگیرد، می تواند در قالب رشد و توسعه تولید مسکن در کشور ظاهر شود. بنابراین دولت باید از تجربه اجرای پروژه های سال های پیش نظیر مسکن مهر تجربه کسب کند؛ اتفاقی که مسکن ارزان را از دست اقشار کم بضاعت خارج کرد و دلال بازی بلای جان این واحدها شد، به طوری که به جای اینکه مردم صاحب خانه شوند، دلالان جیب های خود را با سودهای بالا پر کردند.
نجفی افزود: گاهی شنیده می شود که بخش خصوصی تمایلی برای همکاری با دولت ندارد، اما در واقعیت این صحبت صحیح نیست، چرا که در حال حاضر بسیاری از شرکت های عمرانی و انبوه ساز خوشنام حاضر به همکاری با دولت برای ساخت وسازهای بزرگ هستند، اما همان طور که گفته شد، شاید به دلیل عدم شفاف سازی روند تعامل دو طرف دراجرای طرح های عمرانی، چشم انداز قابل اعتمادی برای بخش خصوصی تبلور پیدا نکرده است.
وی در ادامه افزود: دولت باید برای امسال با برنامه ریزی بیشتری وارد عمل شده و در بخش مسکن تحرک بیشتری ایجاد کند تا بازار مسکن امیدوارکننده تر شود.
نجفی با اشاره به اینکه مشکل مسکن موضوعی نیست که بتوانیم در کوتاه مدت آن را حل کنیم گفت: حل این مشکل ریشه ای نیاز به زمان دارد. به علاوه اینکه حل این مشکل به شرطی است که در یک دوره چندساله در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب به ساخت و تولید مسکن توجه ویژه شود. تنها در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار می گیرد و شرایط بهتر می شود.
کارشناس بازار مسکن افزود: برای تحقق این مهم وزارت راه و شهرسازی باید با همکاری انبوه سازان و بخش خصوصی بر سرعت تولید مسکن بیفزاید. این درحالی است که اگر دولت بخواهد به تنهایی زیر بار تولید مسکن برود، کار روزبه روز برایش سخت تر می شود.
وی با اشاره به روند ملتهب بازار مسکن در کشور گفت: در اوضاع فعلی که نرخ ارز بر تمام بازارهای مالی تاثیر مستقیم می گذارد، التهاب بازار مسکن منطقی است و این اتفاق تورم بخش مسکن را روزبه روز تشدید می کند.
وی افزود: ما با یک ابر رکود سنگین، در 2 حوزه در ساخت وساز و خرید مصرفی ملک در بازار مسکن مواجه هستیم. بااینهمه به نظر می رسد در حال حاضر تلاشی برای بهبود بازار مسکن دیده نمی شود، در چنین شرایطی نابسامانی های موجود در این بازار مهم، ناشی از شرایط اقتصادی است و تا راهکاری برای این وضعیت اندیشیده نشود، اتفاق خاصی رخ نمی دهد.
نجفی با اشاره به اقدامات دولت در این حوزه گفت: برای خروج مسکن از ابررکود یاد شده گفت: دولت باید با برنامه ریزی بیشتری عمل کند و در بخش مسکن، تحرک بیشتری ایجاد کند تا بازار مسکن امیدوارکننده تر شود. وی تاکید کرد: مشکل مسکن اتفاقی نیست که بتوان در کوتاه مدت آن را حل کرد و حل این مشکل ریشه ای نیاز به زمان دارد. همچنین باید در یک دوره چندساله، در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب، به ساخت و تولید مسکن توجه شود، در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار می گیرد و شرایط بهتر می شود.
چالش های دولت برای تولید مسکن
سیدبهلول حسینی، نماینده پیشین مجلس شورای اسلامی در رابطه با تعامل بخش خصوصی با دولت برای تولید مسکن به صمت گفت: ساخت مسکن در کشور موضوعی است که با چالش های مختلفی روبه رو است. ازهر بعد که نگاه کنیم برای حل این موضوعات باید دولت با بخش خصوصی و انبوه سازان تعامل داشته باشد، در صورتی که همکاری ها برای تولید مسکن تقویت نشود، تحقق وعده های مسکنی دولت با اماواگرهای زیادی روبه رو می شود. وی افزود: اگرچه عزم دولت برای افزایش تولید مسکن جزم است، اما در اجرای آن برخی چالش ها و موانع، پیش روی وزارت راه و شهرسازی قرار دارد.
حسینی با اشاره به اینکه ظرفیت ساخت یک میلیون مسکن در کشور وجود دارد گفت: با اینهمه در حال حاضر بسترهای اصلی ساخت این تعداد مسکن از جمله نقدینگی موردنیاز، زمین، مصالح ساختمانی و تجهیزات و نیروی انسانی ماهر فراهم نیست و دولت دست تنها از پس این اقدام برنمی آید.
وی افزود: البته اینکه بگوییم دولت همیشه متصدی ساختن مسکن بوده ، درست نیست و بیشتر در پروژه های مختلف با بخش خصوصی همکاری داشته است، اما نکته مهمی وجود دارد که سرعت بخشی و افزایش این همکاری ها و بسیار ضروری است.
سیاست های دولت کارساز نیست
حسینی بیان کرد: مشکلات اقتصادی زمینه ساز تورم بالایی در کشور شده و همه بخش ها را درگیر کرده و دولت سیزدهم سیاست های مختلفی برای تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن در پیش گرفته است، اما نباید تنها تولید مسکن را گره گشای مشکلات این بازار دانست، بلکه نیاز است با برنامه ریزی هدفمند و توجه به زیرساخت های موجود، گره کور بازار مسکن را باز کرد وگرنه حل یک مشکل نمی تواند کمکی به التهاب بازار ملک کند و گرهی از مشکلات بگشاید.
برنامه ریزی برای پیشبرد اهداف
حسینی افزود: در حال حاضر انبوه سازان تمایلی به مشارکت با دولت برای ساخت مسکن ندارند و تا وقتی که این اتفاق تکرار شود، به نظر نمی رسد وعده دولت به تحقق برسد و اجرایی شود.
این نماینده پیشین مجلس شورای اسلامی ادامه داد: راه حل این است که دولت با کارشناسی و برنامه ریزی دقیق روشی برای مشارکت انبوه سازان و سازندگان با سود متعارف در یک بازه زمان مشخص تعریف و اجرایی کند. تنها در این صورت است که سرعت تولید مسکن در کشور افزایش خواهد یافت. وی افزود: در گام بعد باید نرخ متعارفی که برای مصرف کننده در نظر گرفته شده است، در قراردادها لحاظ شود. از این رو، دولت باید بخشی از پروژه های ساخت مسکن را در قالب مشارکت به انبوه سازان واگذار کند تا گپ قیمتی که انبوه سازان انتظار دارند، از بین برود و تحمیلی به مصرف کنندگان نشود. این کارشناس اقتصاد با تاکید بر اینکه مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی ربط پیگیری شود گفت: تنها در این صورت است که تولید مسکن با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار گرفته و عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به تعادل می رسد.
سخن پایانی
توان دولت بسیار محدود است و باید بازار را از این جنبه تحلیل کنیم که چطور می توان جذابیت سرمایه گذاری برای بخش مسکن را از طریق بخش خصوصی فراهم کرد؟ تسهیلات بانکی می تواند بخشی از این برنامه باشد، اما واقعیت این است که تولیدکنندگان با مشکلات زیادی از جمله طولانی شدن زمان صدور پروانه ها، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و افزایش دستمزد مواجه شده اند. اگر دولت عزمی برای تقویت بخش خصوصی به عنوان بازوان اجرایی خود در ساخت مسکن داشته باشد و بپذیرد به جای آنکه در تعریف و طراحی پروژه های طرح های تولید مسکن تا این اندازه زمان و هزینه صرف کند، از صفر تا صد این پروژه ها را به بخش خصوصی واگذار کند، به طورقطع می توانیم به اجرای طرح جهش تولید مسکن و ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور امیدوار باشیم. بااین همه بسیاری از کارشناسان معتقدند در شرایط فعلی تقریبا این کار نشدنی یا بسیار دشوار است. در کل، در شرایط فعلی، زمانی که هزینه پایه ساخت یک متر واحدمسکونی در طرح جهش تولید مسکن یک شبه رشد می کند، به طورقطع بخش خصوصی هیچ رغبتی برای ورود در این طرح و اجرای آن ندارد. باتوجه به همه مشکلاتی که در بخش تولید مسکن در کشور وجود دارد، تولید ۴ میلیون مسکن تا پایان دولت سیزدهم بسیار دشوار خواهد بود، مگر اینکه روند کنونی که در بحث تامین مسکن کشور دنبال می شود، تغییر پیدا کند. درغیر این صورت، با روند کنونی حل چالش مسکن امکان پذیر نخواهد بود.
