سالی که نکوست از بهارش پیداست
پیش‌بینی نرخ مسکن همیشه یکی از جذاب‌ترین و جالب‌ترین پیش‌بینی‌ها در حوزه اقتصادی بوده است.
پیش بینی نرخ مسکن همیشه یکی از جذاب ترین و جالب ترین پیش بینی ها در حوزه اقتصادی بوده است. در واقع افراد زیادی تمایل دارند که بتوانند از قبل نرخ مسکن را پیش بینی کنند. در ابتدای سال ۱۴۰۱ یعنی نیمه اول سال گذشته، به دلیل ثبات نسبی دلار و تورم، افزایش قیمتی که در حوزه مسکن وجود داشت، کمتر از تورم سایر کالاها بود، اما در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ با افزایش نرخ دلار و کاهش ارزش ریال و همچنین در راستای افزایش تورم، نرخ مسکن نیز افزایش پیدا کرد. البته کارشناسان و متخصصان زیادی اذعان دارند که هنوز آثار افزایش نرخ دلار و تورم ناشی از آن به مسکن نرسیده است. هیچ قطعیتی درباره پیش بینی نرخ کالا و همچنین دیگر عناصر اقتصادی وجود ندارد. کارشناسان و متخصصان تلاش می کنند با بررسی آیتم ها و فاکتورهای مهم و تاثیرگذار روی نرخ مسکن بتوانند یک پیش بینی حدودی از افزایش و کاهش نرخ آن داشته باشند. در شرایط فعلی باتوجه به ریسک های مختلف حاکم در اقتصاد، پیش بینی، کار دشواری است، اما آن چیزی که می شود پیش بینی کرد، این است که نرخ بازار مسکن می تواند در حدود نرخ تورم عمومی حالا کمی کمتر یا بیشتر حرکت کند و اگر با ریزش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، به طورقطع بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر قیمت ها به رکود کشیده خواهد شد. صمت در این گزارش آینده بازار مسکن را در سال ۱۴۰۲ از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
شیب تند تورم مسکن در سال ۱۴۰۲
معمولا هدف قشرهای مختلف مردم از خریدوفروش در بازار مسکن، تلفیقی از رفع نیاز و سرمایه گذاری است. مسکن، از جمله بازارهای جذابی است که توانسته طی سال های گذشته بخش اعظمی از سرمایه افراد را به خود جذب کند.گرچه سوددهی بالای مسکن در چندساله اخیر به این مسئله دامن زده، اما در طول زمان، تمایل افراد نسبت به سرمایه گذاری در این بازار، با فراز و فرود همراه بوده است. وضعیت اقتصادی، مقدار درآمد، حجم ساخت وساز، نرخ تورم و دلار به همراه مسائل دیگر، بر رکود و رونق بازار مسکن تاثیر می گذارد. از این رو، مردم مشتاق هستند تا درباره پیش بینی نرخ مسکن در ماه های آینده بیشتر بدانند تا بهتر بتوانند برای پول و سرمایه خود برنامه ریزی کنند. برای آنکه دید بهتری از بازار مسکن داشته باشید، باید با جوانب مختلف این بخش آشنایی پیدا کنید. کارشناسان پیش بینی می کنند که در ابتدای امسال، تعداد معاملات افت کند و تعداد معاملات که در سال گذشته به بیش از ۱۰ هزار عدد رسیده بود، دیگر تکرار نشود. در حال حاضر، باتوجه به نوسانات نرخ دلار، پیش بینی نرخ مسکن در سال ۱۴۰۲ از سوی بسیاری کارشناسان، افزایشی است؛ اما برخی کارشناسان نیز نظرات متفاوتی دارند. براساس نظر آنها، نرخ مسکن بیش از اندازه افزایش یافته و به دلیل چسبندگی قیمت ها کاهش نخواهد داشت و در نتیجه قیمت ها درجا زده تا تورم و سایر بازارها به تدریج به آن برسند. براساس گفته های سازندگان ساختمان، تورم ماهانه پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ به صورت رسمی، در حدود ۱۴ درصد خواهد بود؛ اما آنچه در نرخ مسکن در سال ۱۴۰۱ باتوجه به متغیرهای مختلف نرخ مسکن تجربه کردیم، امسال میزان تورم ملکی غیررسمی ۳۰ تا ۳۵ درصد است؛ بنابراین همان طور که مشاوران املاک در سطح شهر می گویند؛ این احتمال وجود دارد که این افزایش نرخ در سال آینده، بیش از تورم اعلامی ۳۰ تا ۳۵ درصد، غیررسمی باشد.
قیمت مسکن بالا می رود؟
پیمان مولوی، کارشناس اقتصاد و بازارهای مالی در رابطه با پیش بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ به صمت گفت: انتظار می رود تا خرداد سال ۱۴۰۲ نرخ مسکن به طورمتوسط ۴۰ درصد افزایش یابد، علت این افزایش نرخ هم عامل تورم خواهد بود. نباید در دام استدلال هایی نظیر اینکه علت افزایش نرخ مسکن، بالا رفتن نرخ دلار است، افتاد. بلکه علت اصلی افزایش و رشد قیمت ها در بازار مسکن، خودرو و دلار، به تمامی نرخ تورم بوده و هست.
این کارشناس اقتصاد گفت: متوسط نرخ مسکن در تهران در آخرین گزارش ها چیزی در حدود ۵۵ میلیون تومان بوده است. البته شاید فروردین امسال در این بازار رشد نداشته باشیم، اما این معجزه بانک مرکزی نیست! در واقع بازار در این بازه زمانی، به دلیل تعطیلی عید نوروز در خواب است. به احتمال زیاد، رشد بازار مسکن تا خرداد به ۴۰ درصد خواهد رسید، دلیل آن هم، تصمیمات و سیاست های بانک مرکزی است که بازاری را محدود می کند و تقاضا را به سمت بازاری دیگر می برد.
مولوی اظهار کرد: تورم عامل رشد این بازار است؛ اینکه بگوییم دلار بالا رفت، دلیل گرانی مسکن نمی شود. در واقع عامل رشد ملک و همه بازارها تورم است! در دی و بهمن سال گذشته ۵ درصد و در اسفند بیش از ۵ درصد، رشد نرخ مسکن را تجربه کردیم؛ اما بازار مسکن بازاری عادلانه است و کسی نمی تواند تصمیمات جدید و عجیب برای این بازار بگیرد. از طرفی مشاهده شد که مالیات بر خانه های لوکس نیز در نهایت تصویب نشد، زیرا این بازار تحت تسلط درنمی آید. اگر فردی سرمایه برای خرید مسکن دارد، بهتر است نخستین خانه را هرجا که توانست بخرد، چون با این روند هر روز از خانه دار شدن بیشتر فاصله می گیریم.
بازار اجاره به کدام سو می رود؟
این کارشناس بازارهای مالی درباره وضعیت بازار اجاره اظهار کرد: اینکه می گویند نرخ اجاره نباید بیش از ۲۵ درصد افزایش یابد، امکان پذیر نیست. همین که سیاست گذار نقدینگی را رشد ندهد و به بالای ۳۶ درصد نرساند، کافی است و نیازی به این تصمیم ها نیست.
مولوی اظهار کرد: بازار املاک برای خیلی از افراد منبع درآمد است و از آن برای حفظ ارزش دارایی خود استفاده می کنند. در واقع دولت نمی تواند این بازار را به صورت دستوری کنترل کند. برای مثال، در اتریش بعد از جنگ جهانی اول، رویکرد سوسیالیسم حاکم بود و دولت اجازه نداد هیچ فردی اجاره را بالا ببرد؛ نتیجه این شد که سال های بعد، بازار مسکن در وین با مشکل مواجه شد و کسی برای سرمایه گذاری وارد بازار مسکن نمی شد.
وی در پایان گفت: باید پذیرفت مشکل جای دیگری است و اثر خود را در بازارها نشان می دهد. در هر صورت، سرمایه گذاری در بازار مسکن بازده خوبی دارد. رهن در این بازار به معنای بازده و به طورکلی سرمایه گذاری ۵۰ تا ۶۰ درصدی در این بازار به صرفه است.
راهکار کاهش تورم در بخش مسکن
ایرج رهبر، رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران به صمت گفت: رشد نرخ دلار در روزهای پایانی سال ۱۴۰۱ این نگرانی را ایجاد کرد که شرایط اقتصادی در سال ۱۴۰۲ ممکن است، بهبود پیدا نکند. این وضعیت امکان دارد برای همه بخش ها رخ دهد. در این میان، مسکن که لکوموتیو اقتصاد کشور و پیشران اشتغالزایی به حساب می آید، به تبعیت از تورم ممکن است تاثیرات شدیدتری را نشان دهد که دولت باید فکر ویژه ای برای این بخش کند.
رهبر درباره راهکار کاهش تورم در بخش مسکن بیان کرد: بخش مسکن به مدیریت ویژه نیاز دارد. در این زمینه، مصوباتی مانند طرح نهضت ملی مسکن که در راستای افزایش تولید مسکن بوده، مصوبه خوبی است و ما هرچقدر بتوانیم مسکن تولید کنیم و عرضه را افزایش دهیم، به ثبات بیشتر بازار مسکن کمک کرده ایم.
ضرورت افزایش تسهیلات بانکی
رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران ادامه داد: در شرایط فعلی تنها می توانیم عرضه را زیاد کنیم تا عرضه و تقاضا در بازار مسکن به هم نزدیک شوند. چنانچه بتوانیم به این کار سرعت دهیم، می توانیم بازار مسکن را کنترل کنیم، اما متاسفانه از برنامه ریزی ها عقب هستیم و در حالی که باید ۴ میلیون واحد مسکونی را طبق مصوبات موجود در ۴ سال بسازیم، اما نیمی از زمان ازدست رفته و هنوز حتی در حد ۵۰۰ هزار واحد هم نساخته ایم.
رهبر افزود: از طرف دیگر، باید تولید را با اعطای تسهیلات بانکی افزایش دهیم، اما این موضوع نیز با کارشکنی روبه رو شده است. در بحث مشارکت در ساخت نیز، تاکید می شود که از سرمایه بخش خصوصی استفاده کنیم، اما این موضوع هم تاکنون به کندی پیش رفته است. برای همین، اینها مشکلات اساسی بخش مسکن و خیلی نگران کننده است.
دلایل افزایش قیمت مسکن
در ادامه این گزارش، صمت برای روشن شدن سرنوشت بازار مسکن به سراغ مشاوران املاک شهر تهران رفته است تا از تجربه این افراد برای پیش بینی نرخ ملک در سال ۱۴۰۲ استفاده کند و روند معاملات را با جزئیات بیشتری موردنقد و بررسی قرار دهد.
دلار عامل اصلی ناآرامی های بازار مسکن
یک مشاور املاک در منطقه ۱۰ با بیان اینکه بازار در سال ۱۴۰۱ افزایش بسیاری را تجربه کرد به صمت گفت: تجربه نشان داده که وقتی نرخ مسکن به یک سقفی می رسد، باید متوقف شود، اما این اتفاق تاکنون رخ نداده است. در حال حاضر در بازار فروشنده ای وجود ندارد، زیرا بیشتر مالکان امیدوار هستند که قیمت ها در سال ۱۴۰۲ افزایش پیدا کنند، ازاین رو ترجیح می دهند صبر کنند و دست به معامله نزنند. این مشاور املاک افزایش قیمت ها را دلیل کاهش ساخت وساز مسکن عنوان کرد و گفت: پیش بینی می کنیم با افزایش مبلغ وام مسکن، امسال نرخ آن هم افزایش پیدا کند. با این اتفاق ممکن است اوضاع بازار کمی بهتر شود. املاکی دیگری در شمال تهران، اتفاقاتی را که در سال ۱۴۰۱ در بازار مسکن افتاد، عجیب دانست و ادامه داد: ما اصلا انتظار نداشتیم که نرخ مسکن تا این اندازه بالا برود.
تنها دلیل این افزایش نرخ هم نوسانات دلار بود. نرخ هر مترمربع ملک در مناطقی از شمال شهر تا متری ۲۰۰ میلیون تومان هم رسیده، حتی در غرب تهران که مسکن بیشترین رشد را داشته، نرخ مسکن شیب صعودی به خود گرفته است. اکنون فصل جابه جایی نیست و باید صبر کرد و دید که وضعیت بازار در اردیبهشت امسال چگونه خواهد بود؟مشاور املاک دیگری در غرب تهران، بااشاره به اینکه پیش بینی می شد در سال ۱۴۰۱ بازار مسکن تورم کمتری را تجربه کند، تاکید کرد: هیچ کسی انتظار این تورم افسارگسیخته را نداشت و دلیل اصلی آن، گرانی دلار و بازگشت تحریم ها بود. دلیل اصلی گرانی بازار مسکن، اقدامات نادرست خود مردم است. علاوه بر این، موضوع تحریم و گرانی دلار هم افزایش قیمت ها را تشدید کرد و تا زمانی که تحریم ها برقرار باشد و نرخ دلار پایین نیاید، نمی توانیم انتظار کاهش نرخ مسکن را داشته باشیم.
سخن پایانی
در طول زمان، افزایش روزافزون جمعیت و توسعه شهرنشینی به گسترش فعالیت ساختمانی منجر شد. تا جایی که بخش مهمی از اشتغال کشور به این صنعت معطوف شد و به عنوان یک بازار فعال، بخش اعظمی از سرمایه به این بخش راه پیدا کرد. اتفاقاتی که در طول سال های گذشته بر هزینه خانه دار شدن در تهران و شهرهای دیگر تاثیر گذاشته، گاهی مطابق و گاه نیز برخلاف انتظارات پیش بینی نرخ مسکن بوده است که این مسئله ریسک پذیر بودن سرمایه گذاری در این بخش را تایید می کند.شاید رشد قیمتی مسکن در چند سال گذشته، این باور را برای افراد به وجود آورده که هرگونه معامله در این بازار، کاملا به نفع سرمایه داران است. اگر چنین تصوری وجود داشته باشد و بدون داشتن تجربه، فردی بخواهد پول خود را به این بخش وارد کند، باید دست نگه دارد ، چرا که این بازار عریض و طویل، چندان هم ساده نیست. خریدوفروش مسکن در طول سالیان گذشته، به پیچیدگی زمان حال نبوده است. در واقع پیشرفت بازارهای موازی و تاثیرپذیری مسکن از آنها، پیچیده تر شدن روابط سیاسی و گردش پول در معاملات، به مرور بر تعداد متغیرهای موثر بر پیش بینی نرخ مسکن افزوده است.
