چوب حراج بر اموال دولت
به‌موازات اعلان برخی انتقادات حقوقی، اقتصادی و اجرایی به طرح مولدسازی دارایی‌های دولت، مسئولان دولتی در واکنش به این انتقادات تلاش می‌کنند، افزون بر رد یا نادیده انگاشتن برخی از نکات انتقادآمیز، سویه‌های مثبتی برای این طرح برشمارند.
به موازات اعلان برخی انتقادات حقوقی، اقتصادی و اجرایی به طرح مولدسازی دارایی های دولت، مسئولان دولتی در واکنش به این انتقادات تلاش می کنند، افزون بر رد یا نادیده انگاشتن برخی از نکات انتقادآمیز، سویه های مثبتی برای این طرح برشمارند. از جمله اینکه به تازگی خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی اظهار کرده است ، طرح مولدسازی باعث کاهش نرخ املاک می شود. بسیاری از پیمانکاران به دنبال اراضی می گردند و می توانند به جای فشار قیمتی روی املاک موجود، از طرح مولدسازی استفاده کنند و انبوه سازی مسکن یا فعالیت تجاری انجام دهند. این طرح به تعدیل نرخ مسکن هم کمک می کند.اما آیا واقعا مولدسازی دارایی های دولت منجر به تعدیل نرخ املاک خواهد شد؟ پاسخ را باید در رشد نقدینگی و تورم جست وجو کرد. بی گمان، بخش قابل توجهی از رشد ۳ هزار برابری نرخ زمین طی ۴۰ سال به دلیل رشد نقدینگی و تورم رخ داده است. براساس آمارهای رسمی، شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در سال ۱۳۶۰ برابر با ۰ . ۵۸ بوده و این شاخص اما در سال ۱۳۹۵ به ۲۴۸ . ۰۱ رسیده که به معنی تورم ۴۲ هزار و ۶۶۰ درصدی است. صمت در این گزارش به بررسی تاثیر طرح مولدسازی در کاهش نرخ ملک می پردازد.
تدوین برنامه جدید برای جبران کسری بودجه
بر کسی پوشیده نیست که طرح مولدسازی دارایی های دولت با هدف پوشش کسری بودجه سالانه تدوین و در دستور کار قرار گرفته است. این ایده از آنجا که می تواند نشانه بی میلی دولت به خلق پول بدون پشتوانه تلقی شود، مثبت ارزیابی می شود، اما سوی دیگر روح این طرح را نمی توان با این درجه از خوش بینی تعبیر و تفسیر کرد. تدوین و به اجرا گذاشتن این طرح دارای یک معنای ضمنی نیز هست و آن اینکه دولت نمی خواهد یا نمی تواند هزینه های خود در بودجه سال آتی را کاهش دهد و به همین دلیل، این ایده تنها جزو بخشی از یک مسکن موقت برای کسری بودجه چند صد هزار میلیارد تومانی است و در سال آتی یا سال های آینده نیز کسری بودجه تداوم خواهد داشت، با این تفاوت که بخش قابل توجهی از دارایی های دولت به دیگران واگذار یا فروخته شده است. از آنجا که موتور محرک افزایش نرخ بیشتر کالاها و خدمات و به ویژه زمین و ملک، رشد نقدینگی و تورم ناشی از کسری بودجه بوده و این درد کسری بودجه تاکنون در اقتصاد ایران درمان نشده است و ایده مولدسازی تنها مسکنی برای این درد تلقی می شود، تعدیل نرخ املاک یا سایر کالاها در چشم انداز طرح مولدسازی دیده نمی شود. از طرفی، براساس علم اقتصاد هرجا که عرضه بیشتر شود، نرخ کاهش می یابد. بنابراین، عرضه املاک و دارایی منجر به افزایش نرخ نخواهد شد. از طرفی، دولت وقتی تلاش می کند در قالب طرح ها و لوایح مختلف مردم را از سفته بازی روی املاک و مستغلات برحذر دارد، حال چگونه اجازه می دهد خودش از محل املاک و دارایی ها درآمد سفته بازی داشته باشد.
مولدسازی به نفع دولت است
فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با اثربخشی طرح مولدسازی در کاهش نرخ مسکن به صمت گفت: موضوع مولدسازی به اقدامی که شهرداری ها از دهه ۷۰ برای بحث تراکم انجام داده اند، شباهت زیادی دارد. روش مولدسازی دولت سیزدهم به این معنی است که دولت منافع مادی در املاک و مستغلات پیدا می کند و از این رو که دست بازی در تمامی اقدامات نظیر تغییر کاربری و قیمت ها دارد، می تواند به راحتی هر اتفاقی را که در راستای منافع خودش باشد، پیش ببرد.
وی افزود: این موضوع در نهایت یک تمایل نهادی و ساختاری در سیستم دولت ایجاد می کند که راحت تر در راستای اهداف خود گام بردارد و مشکل تامین بودجه خود را حل کند، در نتیجه با تمام صحبت هایی که گفته شد، مولدسازی نه تنها نمی تواند باعث کاهش نرخ ملک و زمین شود، بلکه افزایش نرخ مسکن را رقم می زند و بازار ملک همچنان چشم انتظار کاهش نرخ می ماند.
یزدانی خاطرنشان کرد: باید در نظر داشت که در طرح مولدسازی خبری از زمین رایگان برای ساخت وساز نیست و نباید این موضوع با زمین هایی که دولت برای ساخت نهضت ملی مسکن در نظر گرفته است، ادغام شود. در طرح مولدسازی، دولت زمین های مازاد دولتی را به فروش می رساند و بهای آن را دریافت می کند،بنابراین با این اقدام نمی توان به ساخت مسکن ارزان امیدوار بود، از این رو در نهایت شاید بتوان عرضه مسکن را تا حد بسیار کمی افزایش داد که تاثیری در ارزانی خانه ندارد.در رابطه با زمین های رایگان نهضت ملی مسکن هم باید خاطرنشان کرد که در کل براساس آمارهای بانک مسکن این پروژه کاری از پیش نمی برد، چرا که با گذشت بیش از یک سال و نیم از عمر دولت سیزدهم، هنوز مشکلات زیادی سد راه اجرایی شدن این طرح قرار گرفته است و به نظر می رسد در خوشبینانه ترین حالت بیش از ۲۰۰ هزار واحد ساخته نشود.
سایه مشکلات مالی بر سر پروژه های دولتی
این کارشناس تصریح کرد: متاسفانه دولت از ابتدای کار تلاش های زیادی برای ساماندهی بازار مسکن انجام داد و سیاست های مختلفی برای تغییر اوضاع کنونی به کار برد، اما آنچه باعث شد تمامی این تلاش ها به ثمر نرسد، به تنگاه بازار مسکن مربوط نیست، بلکه موضوع اصلی به فراز و نشیب های اقتصاد کلان کشور برمی گردد که بازارهای مالی مختلف را با چالش روبه رو کرده است.اکنون پروژهای دولتی با مشکل تامین مالی مواجه است و دولت سعی دارد تا با کمک بانک ها این مشکل را حل کند؛ اما در حال حاضر منابع بانک ها محدود است و این کار شدنی نیست.
از سوی دیگر، حتی اگر بانک ها موفق به تامین مالی و پرداخت تسهیلات بخش مسکن شوند، متقاضیان توانایی بازپرداخت سنگین این تسهیلات را
ندارند. متاسفانه با کاهش درآمدها و کوچک تر شدن سفره خانوار، دیگر توانی برای پرداخت اقساط ماهانه وام مسکن نمی ماند و متاسفانه گره بازار مسکن روزبه روز در حال کور شدن است.
وی در پایان گفت: درباره وضعیت نرخ مسکن نیز به نظر می رسد، رویدادی که امسال در بازار مسکن به لحاظ سرعت رشد نرخ در این بازار رخ داد، ادامه داشته باشد. تورم نقطه به نقطه مسکن در امسال، با قدری عقب ماندگی از تورم عمومی، به حدود ۴۰ درصد رسید، در حالی که تورم عمومی نقطه به نقطه حدود ۵۰ درصد گزارش شده است.
در سال آینده نیز باتوجه به توان خانوارها و شرایط اقتصادی، به نظر نمی رسد تورم مسکن بالاتر از تورم عمومی باشد و حدود تورم عمومی و حتی اندکی کمتر از آن پیش بینی می شود. در صورت ادامه نوسانات ارزی و تشدید فشارهای تورمی، تورم نقطه به نقطه ۴۰ درصدی مسکن تخمین زده می شود.
دولت باید اموال مازاد خود را بفروشد
امیر رضایی فر، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: تورم روزافزون در اقتصاد کشور باعث شده است تا دولت با کسری بودجه بی سابقه ای روبه رو شود. اگر برای شرایط موجود چاره جویی نشود، ممکن است اوضاع در آینده وخیم تر شود. در حال حاضر دولت برای اینکه قدرت خرید مردم با کاهش شدیدتری روبه رو نشود، مجبور است بخشی از اموال خود را بفروشد تا از این راه تامین بودجه کند. این موضوع از نگاه کارشناسان جنبه های منفی و مثبت زیادی دارد، اما لازم است، توجه کنیم که با شرایط فعلی، کاهش دارایی های دولت موضوع مثبتی تلقی می شود.
وی در ادامه خاطرنشان کرد: اکنون که تحریم های غرب به مشکلات اقتصادی کشور ما دامن زده است، دولت باید اقدامی کند تا دوران تحریم را از سر بگذراند و اموال مازاد خود را بفروشد و هر زمانی که اوضاع اقتصادی سروسامان گرفت، اصلاحات اساسی در ساختار دولت انجام دهد.
ابزار مناسب در اختیار هیات مولدسازی قرار گیرد
رضایی فر عنوان کرد: اکنون بخش زیادی از اموال دولتی بلااستفاده رها شده است و استفاده درستی از آنها نمی شود، اما اگر همین اموال به بخش خصوصی منتقل شود، از آنها استفاده بهتری به عمل می آید، در نتیجه در حال حاضر مهم ترین دغدغه ای که مطرح می شود، سازکار انتقال به بخش خصوصی است.متاسفانه بسیاری چنین باوری را در جامعه جا انداخته اند که خصوصی سازی های گذشته به قیمت های نازل و کمتر از مقدار واقعی انجام شده است، اما در واقعیت، مولدسازی سابقه طولانی در اقتصاد دارد. در دهه ۸۰ که اصل ۴۴ خصوصی سازی مطرح شد، فضای جدیدی برای اقتصاد ایجاد کرد و نتیجه خوبی هم به همراه داشت؛ از سهام عدالت که میلیون ها نفر را شریک کرده تا واگذاری های خوبی که در بخش های بانک، فولادسازی و... به مردم انجام شده و از اقتصاد دولتی فاصله گرفته، موفق ظاهر شده است.
وی در پایان گفت: باید ابزار مناسب در اختیار هیات مولدسازی قرار گیرد تا مشخص شود، شرایط به چه گونه ای رقم می خورد، باوجود اینکه پشتیبانی قضایی برای این هیات وجود دارد، اما در اصل واگذاری شاید کارشکنی هایی انجام گیرد و این امر طبیعی است. باتوجه به اینکه دولت؛ اقتصاد تورمی، عدم سرمایه گذاری و یک دهه ناکارآمدی را به ارث برده است، باید برای مولدسازی اراده قوی وجود داشته باشد و همچنین باید از تصمیمات هیات مولدسازی حمایت شود تا به موفقیت دست یابند.
سخن پایانی
واگذاری، فروش و مولدسازی اموال شناسایی شده و پروژه های نیمه تمام عمرانی و قراردادهای مشارکت و سرمایه گذاری که هرکدام از این مکانیزم ها نیازمند تصویب آیین نامه ها و دستورالعمل هایی در این زمینه هستند که در حال حاضر نمی توان درباره آن اظهارنظر کرد.تا زمانی که ساختار هزینه های بودجه به شکل فعلی باشد، در میان مدت درمانی برای درد تورم پیدا نمی شود. تنها دارایی های دولت به بخش عمومی شبه دولتی یا خصوصی به صورت انحصاری واگذار می شود که انتظار عملکرد بهتری نسبت به دولت روی آن دارایی ها نمی رود.
مولدسازی نیازمند بهبود محیط کسب وکار، کاهش ریسک کشوری و تحریم ها و گشایش در مراودات پولی، بانکی و تجارت با سایر کشورها است که اگر انجام نشود، تغییر مالکیت نمی تواند سبب مولدسازی و بهبود بهره وری به صورت معنی دار شود.اگر دولت تصمیم به اصلاح واقعی ساختار بودجه بگیرد و یک بار برای همیشه هر نوع هزینه غیربهره ور برای هر دستگاه و نهادی را حذف کند و قدرت رویارویی با قدرت های متصل به ردیف های بودجه را داشته باشد و فقط هدف بهره وری اقتصادی در مخارج بودجه را دنبال کند، در آن صورت، منابع دوره گذار و انتقال را می توان از این نوع واگذاری ها البته به صورت شفاف، تامین کرد تا با جا افتادن ساختار اصلاح شده بودجه، دیگر نیازی به چاپ پول نباشد وگرنه اگر چاه و چاله های بودجه همان طور باشد، باید دولت هر سال اموال بفروشد و چوب حراج به ثروت مردم بزند، در نهایت هم نمی تواند موجب کاهش تورم و افزایش بهره وری شود، بنابراین تا علت ها از بین نروند، با این مسکن ها، درمان موفقیت آمیز نخواهد بود.
