سودجویان در کمین متقاضیان مسکن
رشد نرخ مسکن در سال‌های گذشته و ناتوان شدن خریداران مسکن از خرید واحدهای مسکونی، عرضه و تقاضای بازار مسکن را با چالش جدی روبه‌رو کرده است.
به طوری که مردم نه تنها برای خرید خانه با مشکل بزرگی روبه رو شده اند، بلکه بسیاری از دهک های پایین جامعه برای رهن و اجاره خانه مجبور به حاشیه نشینی شده اند. با نگاهی به آگهی های خریدوفروش مسکن در کلانشهرها و به ویژه پایتخت می توان حجم این نابسامانی گسترده در بازار مسکن را مشاهده کرد. براساس همین موضوع، چند سالی است که رشد نرخ مسکن در تهران فرصت مناسبی را در اختیار افراد سودجو قرار داده تا در بستر تعاونی و در قالب پیش خرید ملک، سرمایه مردم را به تاراج ببرند. در سال های اخیر، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند، همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. در خیلی از موارد پیش آمده که اشخاصی اقدام به پیش فروش آپارتمان های نیمه ساز و حتی ساخته نشده کرده ، خریدارانی هم آنها را خریده اند و قرارداد نیز بسته شده است. خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر نرخ بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، در صورتی که بعد از مدتی فهمیده، خانه ای در کار نبوده و سرش کلاه رفته و صمت در این گزارش چالش های پیش خرید خانه را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
دروغ شیرین برای فروش خانه
باتوجه به تکمیل نشدن ملک، بدون شک نرخ پیش خرید خانه از قیمت های آپارتمان های در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان تر است و پس از تکمیل ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان قرار داشته باشد، خریدار قادر خواهد بود، آپارتمان خریداری شده خود را با قیمت بیشتر بفروشد، اما اگر خریداران با دانش و اطلاعات کافی اقدام نکنند، تمام صحبت های گفته شده تنها به یک دروغ شیرین تبدیل می شوند.علاوه بر چالش هایی که بسیاری از خریداران درباره موضوع پیش خرید خانه در جای جای کشور دارند، چند سالی است که با مشاهده آگهی های اینترنتی و رجوع به برخی سایت های املاک با وعده خانه های خوش نرخ و لاکچری در منطقه ۲۲ روبه رو می شویم که توسط برخی تعاونی های انبوه ساز پیش فروش می شوند. این افراد سودجو به راحتی و بدون هیچ دردسری فعالیت می کنند و هیچ یک از نهادهای ناظر و متولی، هیچ اقدام مناسبی برای برخورد با این گونه تخلفات انجام نمی دهند.در واقعیت امر، این اتفاق عجیبی است که در سطح کلان در حال رخ دادن است و دیگر پای یک یا چند واحد محدود در میان نیست، چرا که پیش فروش واحدهای بزرگ متراژ در برج هایی که از امکانات زیادی برخوردار هستند، گزینه به ظاهر خوبی برای خریدارانی است که با پول خود حتی نمی توانند در جنوب شهر، یک آپارتمان قدیمی ۵۰ متری خریداری کنند، از این رو با امید خانه دار شدن، سرمایه های اندک خود را دودستی به انبوه سازان و تعاونی هایی می سپارند که برای آنها نتیجه ای جز بالا و پایین کردن پله های دادگاه ها ندارد.
پیش خرید، اقدامی برای خانه دار شدن
اسماعیل حسین زهی، نایب رئیس اول کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به صمت گفت: افزایش تولید مسکن و عرضه آن با تسهیلات و نرخ مناسب به مصرف کنندگان واقعی، کاهش نرخ را رقم خواهد زد، در قانون جهش تولید مسکن مشوق هایی برای سازندگان قرار گرفته تا برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی محقق شود.در قانون جهش تولید و تامین مسکن، سالانه باید یک میلیون واحد مسکونی ساخته و عرضه شود که متولی این امر وزارت راه و شهرسازی است. کاهش ساخت وساز مسکن در چند سال گذشته باعث شد تا نرخ خانه به صورت افسارگسیخته افزایش پیدا و نه تنها خرید خانه، بلکه اجاره مسکن را برای جوانان به رویا تبدیل کند. از همین رو، برخی اقشار کم درآمد برای خانه دار شدن راه های دیگری را امتحان می کنند که یکی از این اقدامات پیش خرید خانه است.متاسفانه یکی از مسائلی که امروز در ساماندهی بازار مسکن با آن مواجهیم، بحث تکثر قوانین است. قوانین متعددی در این حوزه وجود دارد و هر بخشی نیز تفسیر خاصی از قانون برای خود دارد. اگر یک قانون یکپارچه در بحث مسکن وجود داشته باشد، نظارت بر اجرای دقیق آن نیز بهتر انجام خواهد گرفت.
ضرورت نظارت تعاونی ها بر پیش فروش مسکن
در رابطه با موضوع پیش خرید مسکن در منطقه ۲۲ این نکته حائزاهمیت است که به طورحتم این اقدام باید زیر ذره بین ارگان نظارتی قرار بگیرد. هیات مدیره تعاونی های مسکن حق پیش فروش هیچ ملکی را خارج از چارچوب قانونی ندارد، حتی اگر پیش خرید ملک توسط شخص یا املاک انجام شود، تعاونی باید پیگیر این موضوع باشد.
حسین زهی ادامه داد: گاهی دیده می شود که تعاونی های معتبر دولتی نیز اقدام به پیش فروش مسکن به مردم می کنند که حتی این اقدام هم خارج از چارچوب قانون است و تعاونی های دولتی فقط مجاز به فروش ملک به اعضای خود هستند.همچنین بیشتر تخلفات پیش خرید آپارتمان در منطقه ۲۲ توسط دفاتر املاک انجام می گیرد که اتحادیه املاک باید با تعاونی های متخلف برخورد و از بی قانونی جلوگیری کند، زیرا هرگونه آگهی در سایت های تبلیغاتی تخلف است. مجلس یازدهم از ابتدای کار خود در تلاش است تا ثباتی در بازار مسکن ایجاد شود که در همین زمینه طرح جهش تولید مسکن ارائه و تبدیل به قانون شد.
تخلفات گسترده در پیش فروش مسکن در منطقه ۲۲
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران در رابطه با موضوع پیش خرید خانه در منطقه ۲۲ به صمت گفت: بعد از استقرار دولت سیزدهم و تغییر ساختار وزارت تعاون، معاونت تعاون این وزارتخانه، عزم و اراده بسیار جدی روی چند محور مهم دارد که یکی از این محورها اجرای سند توسعه تعاون و دیگری بحث مقابله با تخلفات و جرائم حوزه تعاون بوده است.
باقرپور بیان کرد: اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران نیز طبق شأن قانونی خود مندرج در بند ۸ ماده ۴۳ قانون بخش تعاون اقتصاد، جلسات متعددی را با مسئولان و مدیران وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی برگزار کرده که در این جلسات اعلام شده که تخلفات گسترده ای در بحث پیش فروش مسکن در منطقه ۲۲ انجام گرفته و این تخلفات توسط اتحادیه شناسایی و رصد شده است. براساس بند ۸ ماده ۴۳ قانون بخش تعاونی اقتصاد که به نظارت بر التزام تعاونی های موضوع فعالیت خود اشاره دارد، اتحادیه با رعایت قوانین و مقررات مربوط به حوزه خود و معرفی متخلفان به مراجع بالادستی موظف شده است.
وی تاکید کرد: در واقع اتحادیه، نظارت مستمر برای جلوگیری از تخلفات را در دستور کار قرار داده و از مدت ها پیش به موضوع تخلفات گسترده در پیش فروش مسکن در منطقه ۲۲ پرداخته است، همچنین در حال حاضر مسیر نظارت و رصد تخلفات که به صورت میدانی انجام گرفته بود، با جدیت در حال پیگیری است.
فضای سرمایه گذاری در تعاونی ها ایمن می شود
باقرپور گفت: در حال حاضر با اقداماتی که اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران در اطلاع رسانی انجام داده، می توان این نوید را به مردم داد که فضای سرمایه گذاری در فعالیت های تعاونی ها به زودی کاملا ایمن می شود. خوشبختانه همکاری ها برای حل این مشکل، اتفاقات خوبی را رقم زد و لازم است رسانه ها نیز به نوبه خود برای افزایش دانش عمومی در این حوزه مانند همیشه حضور فعال داشته باشند. در حال حاضر مردم آنقدر هوشیار شده اند که اگر می خواهند در پروژه ای سرمایه گذاری کنند، باید چه اقداماتی انجام دهند.
وی افزود: قانون ساماندهی پیش فروش مسکن و ساختمان نیاز به تغییرات و بروزرسانی هایی دارد که در این رابطه نمایندگان مجلس از دولت درخواست کردند که اصلاحات پیشنهادی خود را به مجلس ارائه دهند و اگر این قانون متناسب با شرایط اقتصادی روز جامعه، اصلاح و ابلاغ شود و وزارت راه و شهرسازی در راستای اجرای این قوانین گام های جدی تری بردارد، می توان فضای ایمن تری را برای شهروندان مهیا کرد و در این راستا، اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران نیز تمامی وظایف قانونی خود را در حد توان انجام می دهد تا بهترین نتایج حاصل شود.
تعاونی های متخلف، شفاف سازی کنند
خشایار باقرپور خاطرنشان کرد: باوجود پیگیری هایی که از سمت اتحادیه و نهادهای دولتی انجام گرفته، انتظار می رفت تعاونی های متخلف در مقام دفاع از خود برآیند و مستنداتی را ارائه کنند که برخی مسائل شفاف سازی شود، اما متاسفانه به غیر از شلوغ کاری و شانتاژ کردن، چیز دیگری از این تعاونی ها دیده نشد. برای حل این مشکل از دستگاه های نظارتی انتظار می رود تا برای برخورد با چنین تخلفاتی اقدامات قاطعی انجام دهند.
وی تاکید کرد: در حال حاضر نکته اصلی و مهم، بحث اجرای قانون ساماندهی پیش فروش است که متولی این موضوع، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه است که در اقدامی عجیب و شائبه برانگیز در برابر این آگهی های کلاه برداری پیش فروش مسکن در سال های اخیر سکوت کرده اند، در صورتی که طبق قانون باید در جایگاه مدعی العموم ورود پیدا و از متخلفان طرح دعوی کیفری می کرد که متاسفانه ترک فعل کرده اند.
بارها مدیران وزارت راه و شهرسازی استان تهران در برابر این حجم از آگهی ها و تبلیغاتی که در فضای مجازی و رسانه ها به عنوان پیش فروش مسکن در منطقه ۲۲ منتشر می شود، به صراحت بیان کرده اند که هیچ پروژه ای در استان تهران مجوز پیش فروش ندارد، با این حال به وظیفه قانونی خود که برخورد با چنین اقداماتی است، عمل نکرده و در مقابل چنین تخلفاتی، همچنان سکوت کرده اند. همچنین وزارت راه و شهرسازی استان تهران با ترک فعل باعث گستردگی و رشد قارچ گونه این تخلفات و تضییع سرمایه هموطنان شده است.
باقرپور در پایان گفت: شهروندان اطمینان داشته باشند که اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران به صورت کامل پیگیر وظایف خود در قبال این تخلفات است،اما آنچه قانون مقرر کرده، محدود به وزارت تعاون نیست و این وزارتخانه در نهایت، می تواند درباره انحلال شرکت ها ورود کند و در راستای تخلفاتی که وجود دارد، باید نهادهای نظارتی از جمله وزارت راه و دستگاه های قضایی با برخوردی قاطع، مانع این کلاه برداری ها شوند.
سخن پایانی
از زمانی که موضوع پیش فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده، پرونده های زیادی در مراکز قضایی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد قرارداد باید مورد خریدوفروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد، اما هنگام پیش فروش آپارتمان، ملک موردنظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است.باوجود آنکه قانون لازم برای پیش فروش مسکن تصویب و ابلاغ شده است، اما این قانون به طوردقیق اجرا نمی شود و این امر موجب متضرر شدن بسیاری از افراد و تحمل زیان های مالی گاه غیرقابل جبرانی می شود. برخی مشاوران املاک نیز که براساس قانون نباید چنین معاملاتی را انجام دهند، اقدام به پیش فروش واحدهای مسکونی می کنند، هرچند پیش خرید خانه در کنار مزایایش، ریسک های خاص خودش را هم دارد، اما می توان با رعایت نکاتی، احتمال ضرر در معاملات را به حداقل رساند.
