سد بدقولی در مسیر ساخت‌وساز
ساخت مسکن ارزان، از مهم‌ترین وعده‌های دولت سیزدهم بود که البته وزیر پیشین راه و شهرسازی به علت همکاری نکردن بانک‌ها از روند پیشرفت آن رضایت نداشت؛ علاوه بر آن، بخش‌های مهمی در روند اجرای این پروژه نادیده گرفته شده که می‌تواند دولت را با چالش جدی مواجه کند.
یکی از اصلی ترین علل عقب ماندن نهضت ملی مسکن از برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، بدقولی بانک ها در اجرای آن است.
در قانون جهش تولید مسکن ذکر شده که ۲۰ درصد از منابع تسهیلاتی بانک ها باید به حوزه مسکن پرداخت شود. اگر قرار است، این مبلغ تغییر کند، باید تعداد واحدهای مسکونی قابل ساخت در 4 سال، تغییر کند.
به تازگی، وزیر اقتصاد نیز از تصویب پیشنهاد این وزارتخانه برای تامین مالی نهضت ملی مسکن در دولت خبر داد و اعلام کرد: ۱۰ هزار میلیارد تومان به سرمایه بانک مسکن برای افزایش توان تسهیلات دهی اختصاص یافته است. این اقدام چه تاثیری بر افزایش سرعت ساخت وساز در کشور خواهد داشت؟
صمت در این گزارش، نبود تمایل از سوی بانک ها برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن را بررسی کرده است.
بار سنگین بر دوش بانک مسکن
بعد از گذشت یک سال از اجرای طرح نهضت ملی مسکن، پرداخت تسهیلات توسط بانک های عامل (به جز بانک مسکن) در طرح نهضت ملی مسکن، تاکنون کمتر از ۰ . ۰۱ درصد سهمیه اعلامی بانک مرکزی بوده است. این در حالی است که براساس تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، سازمان امور مالیاتی موظف شده، در صورت رعایت نکردن موضوع این ماده، مالیاتی معادل ۲۰ درصد تعهد انجام نشده از بانک های متخلف اخذ و به خزانه داری کل کشور واریز کند تا در نهایت به صندوق ملی مسکن واریز شود. باوجود اینکه آغاز اجرای طرح نهضت ملی مسکن با تصویب قانون جهش تولید مسکن در مجلس همزمان شد، اما این پشتوانه قانونی نتوانست نظام بانکی را مجاب به پرداخت تسهیلات کند. به این ترتیب دولت بانک ها را موظف به تامین بخشی از منابع مالی ساخت مسکن کرده و مقرر شده تسهیلاتی، به افراد واجد شرایط پرداخت شود. به گفته بسیاری از کارشناسان اینکه بگوییم بانک ها توان پرداخت تسهیلات بخش مسکن را ندارند، منطقی نیست. این گروه تاکید دارند، اگر تمامی بانک ها به قانون پایبند باشند، بخش بزرگی از منابع موردنیاز برای ساخت پروژه نهضت ملی مسکن تامین می شود. این درحالی است که حال حاضر باتوجه به بخشنامه رسمی بانک مرکزی برای پرداخت این تسهیلات، بیشتر بانک ها و موسسات مالی به این بخشنامه بی اعتنا هستند و همکاری های لازم را به عمل نمی آورند. به گفته فعالان بازار، اگر تسهیلات حوزه مسکن به موقع پرداخت نشود، دولت نیز در انجام تعهدات ساخت مسکن با مشکل مواجه خواهد شد.
عدم تمایل بانک ها به پرداخت تسهیلات مسکن
آلبرت بغزیان، کارشناس اقتصادی در رابطه با عملکرد بانک ها در پرداخت تسهیلات بخش مسکن به صمت گفت: یکی از اصلی ترین دلایل تمایل نداشتن بانک ها برای پرداخت این تسهیلات، وجود بدهکاران بزرگ بانکی است که مانع از گردش سرمایه در بخش های دیگر می شوند.
گاهی بانک ها قادر به وصول وام های پرداختی خود از این اشخاص حقیقی و حقوقی به واسطه نفوذی که برخی از این افراد در دستگاه های مختلف دارند، نمی شوند.
وی در ادامه افزود: موضوع دیگر، تمایل بانک ها برای ورود به بنگاهداری، ساخت وساز و زمین داری است. بانک ها سرمایه هنگفتی را در این بخش بلوکه کرده اند که قابل برداشت نیست، چرا که در حال حاضر زمان فروش ملک نیست و اگر بخواهند املاک خود را بفروشند، ریسک بزرگی کرده اند و باید با قیمت پایین تری معامله کنند.
به گفته این کارشناس اقتصادی، در این شرایط دیگر سرمایه ای وجود ندارد که بخواهند برای خانه دار کردن مردم کم توان هزینه کنند. بنابراین برای طفره رفتن از پرداخت وام های مرتبط با بخش مسکن مجبور هستند زمان بخرند و دائم وعده و وعیدهای پوچ بدهند.
متاسفانه سختگیری بانک ها برای بازپرداخت تسهیلات، بیشتر مربوط به مردم عادی می شود که مبالغ بسیار کمی از بانک ها اخذ کرده اند؛ در حالی که تعداد ابربدهکاران بانکی در کشور ما کم
نیست.
این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: در روزهای اخیر با پایین آمدن ارزش پول ملی و افزایش قیمت ارز که تاثیر منفی بر بازارهای مالی و معیشت مردم گذاشته است، بسیاری از افراد سپرده های خود را از بانک ها بیرون کشیده اند و با خرید دلار به فکر حفظ ارزش نقدینگی خود هستند. در این شرایط نیز، بانک ها خالی از سپرده می شود و دیگر پولی نمی ماند که بانکی بخواهد در قالب تسهیلات مسکن اعطا کند. همه این موضوعات دست به دست هم می دهند تا منابع در دست بانک ها کاهش پیدا کرده و چالش های بزرگی همانند یک سد بزرگ بر سر پرداخت تسهیلات مسکن قد علم کنند.
سهم اندک مردم از سپرده های بانکی
بغزیان به صمت گفت: در حال حاضر، سرمایه داران کلان بیشترین سپرده گذاری را در بانک ها انجام می دهند و نقدینگی مردم عادی تنها بخش اندکی از این منابع است. این افراد حقیقی و حقوقی که از نقدینگی خود نهایت استفاده را کرده اند، با هدف دریافت سود ۲۳ درصد که زمزمه آن به گوش می رسد، پول های خود را برای مدت زیادی در بانک ها می گذارند. این اقدام در عمل موجب افزایش تورم اقتصادی در سطح جامعه شده و بیشترین ضرر را به دهک های پایین جامعه و تولیدکنندگان وارد می کند.
وی در ادامه توضیح داد: تا زمانی که بانک مرکزی از اقتصاددانان خبره، حرفه ای و باوجدان برای اجرایی کردن اصول صحیح بانکداری استفاده نکند، روزبه روز سفره مردم کوچک تر شده و نه تنها خرید مسکن و خودرو برای مردم آرزو می شود، بلکه تامین مایحتاج زندگی نیز با چالش های جبران ناپذیری روبه رو خواهد شد.
وی افزود: اتفاقی که رشد بی سابقه نرخ دلار در حال رقم زدن آن است و با تاثیری که بر زندگی مردم گذاشته، شرایط زندگی را برای دهک های پایین سخت تر از گذشته کرده است.
مسکن ارزان یک رویا است!
بغزیان رشد تورم را مانع بزرگی بر سر راه ساخت مسکن ارزان قیمت توسط دولت دانست و به صمت گفت: با این شرایط وخیم اقتصادی، این تفکر که دولت بتواند برای اقشار هدف و کم درآمد خانه ارزان تهیه کند، بیشتر شبیه طنز است تا واقعیت؛ چرا که تنها راه خانه دار کردن افراد کم بضاعت این است که دولت خودش خانه بسازد و این خانه ها را اجاره دهد تا با این راه بتواند مسکن حداقلی را مدیریت
کند.
روندی که دولت برای ساخت مسکن ارزان در پیش گرفته، می تواند راه را برای سوداگران بازار ملک هموار کند تا دلالان و سودجویان همانند تجربه مسکن مهر، املاک نهضت ملی را به صورت یک جا خریده و بعد از مدتی با قیمت گزاف به مردم بفروشند. برای جلوگیری از این تکرار این تجربه باید نظارت جدی صورت پذیرد.
وی در پایان گفت: در کنار موضوعاتی که بیان شد، دولت برای کنترل بازار خرید و اجاره بازار مسکن نباید از سیاست های دستوری استفاده کند، زیرا این اقدامات در نهایت منجر به عقد قراردادهای صوری می شود و نه تنها بازار مسکن را کنترل نمی کند، بلکه با تاثیر معکوس خود باعث افزایش قیمت ها می شود و خرید خانه را برای بخش وسیعی از مردم جامعه به یک رویا تبدیل می کند.
منابع محدود بانک ها برای پرداخت تسهیلات
بهرام پارساپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مسئله نخست، بحث منابع و مصارف بانک ها است که بسیاری از بانک ها منابع لازم را برای پرداخت این تسهیلات ندارند، همچنین نحوه قسط بندی این تسهیلات نکته مهمی است که باید موردتوجه قرار گیرد.
وی افزود: طرح مسکن مهر نیز از حدود 15 سال گذشته مطرح شد و در این طرح نیز ابتدا همه بانک ها موظف به پرداخت تسهیلات شدند. اما در نهایت تنها بانک مسکن به عنوان یک بانک تخصصی، مجری پرداخت تسهیلات شد که در این فرآیند بسیار موفق عمل کرد و توانست تسهیلات همه پروژه ها را پرداخت کند. در اجرای طرح نهضت ملی مسکن هم به نظر می رسد این مسئله دوباره تکرار شود و تعداد بانک های ذی ربط برای پرداخت تسهیلات مسکن کاهش پیدا کند، اما اینکه بار دیگر بانک مسکن بتواند به تنهایی بار تسهیلات بخش مسکن را به دوش بکشد، بعید به نظر می رسد. پارساپور بیان کرد: بسیاری از بانک ها منابع لازم را برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن ندارند، چرا که بیشتر آنها تعهداتی در قالب قراردادهای مالی با موسسات و سپرده گذاران منعقد کرده اند که در راستای تحقق اهداف خود باید به آنها عمل کنند. در واقع، اگر سیاست های کلی دولت به سمتی حرکت کند که پرداخت تسهیلات مسکن برعهده بانک های محدودی باشد، موفقیت بیشتری حاصل می شود، چرا که در حال حاضر بیشتر بانک ها این تسهیلات را در عمل پرداخت نمی کنند.
راه حل رهایی بازار مسکن از بن بست
وی ادامه داد: در بحث پرداخت تسهیلات بانکی، باید همه جوانب مالی و اقتصادی را در نظر گرفت، چرا که منابع بانک ها محدود است. برای مثال، وقتی بانک ها به سپرده ها سود ۱۸ درصدی اختصاص می دهند، دیگر نمی توانند بازپرداخت خود را با سود ۴ درصد از مردم پس بگیرند و با این کار در عمل بانک ها بعد از چند سال به سمت ورشکستگی می روند، همچنین اگر بانکی بخواهد بیشتر از توان و سرمایه اش تسهیلاتی ارائه دهد، براساس اضافه برداشت انجام گرفته مشمول ۳۵ درصد جریمه می شوند.
موثرترین راهکارهای خروج از بن بست
پارساپور اظهار کرد: از نظر بیشتر کارشناسان اقتصادی، یکی از موثرترین راهکارها برای خروج بازار مسکن از بن بست اقتصادی، این است که کشور با برنامه ریزی صحیح و توجه به ظرفیت های موجود در راستای تولید گام بردارد. اگر ارگان ها و سازمان های دولتی و خصوصی در راستای تولید مسکن و تامین زمین، دولت را یاری کنند، مشکلات مختلفی که بر سر راه ساخت وساز وجود دارد، راحت تر از سر راه برداشته می شود، همچنین ترمیم زیرساخت های اقتصادی برای کاهش تورم نقطه به نقطه مسکن نیز می تواند تا حد زیادی به یاری بازار مسکن بیاید.
سخن پایانی
نیازی نیست، بانک مرکزی خط اعتباری برای بانک ها تعیین کند که باعث تورم شود. این در حالی است که در عمل شاهد هستیم تعداد بانک هایی که برای پرداخت تسهیلات مسکنی به وعده های خود عمل می کنند، کمتر از انگشتان یک دست هستند.
برخی از کارشناسان معتقدند با این روند، ممکن است وعده بزرگ دولت برای ساخت مسکن شکست بخورد و تامین مالی پروژه های ساخت وساز در کشور با چالش های جبران ناپذیری روبه رو شود. به علاوه اینکه نظام بانکی طی یک سال گذشته اقدام چندانی در طرح نهضت ملی مسکن و اجرای قانون جهش تولید مسکن نداشته است. چنانچه طبق مصوبه دولت بانک ها متعهد به پرداخت ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات طرح جهش تولید و تامین مسکن شده اند، اما تنها بانک مسکن به تعهد خود عمل کرده و تاکنون ۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن پرداخت کرده است.
کمبود منابع و طولانی بودن فرآیند تقسیط وام های بخش مسکن از جمله دلایل بی میلی بانک ها برای پرداخت تسهیلات در بخش مسکن عنوان شده است.
به علاوه اینکه کارشناسان می گویند بانک ها بیشتر به ملک داری (خرید مسکن) تمایل دارند تا پرداخت تسهیلات.
بنابراین برای برون رفت از این بحران، دولت باید برای رونق تولید بخش مسکن، بسترهای اقتصادی کشور را در مسیر توسعه قرار دهد و با یک برنامه ریزی دقیق، تعامل بانک ها و موسسات مالی را برای آرامش بازار مسکن، افزایش دهد. در غیر این صورت، طرح هایی که به بانک ها ابلاغ می شود، حالت تحمیلی داشته و چه بسا در بلندمدت باعث ورشکستگی بانک ها نیز بشود.
