بازوی پژوهشی مجلس، در یک گزارش جدید از وضعیت بازار مسکن، از کاهش ۴۰ درصدی حجم واقعی سرمایه ‌ گذاری ‌ های مولد در طول یک دهه گذشته در بازار مسکن خبر داده است، در حالی ‌ که در این گزارش، رشد واقعی سرمایه ‌ گذاری ‌ های مولد ساختمانی در یک دهه گذشته به ‌ طور متوسط در هرسال منفی ۵ . ۲ درصد اعلام ‌ شده است. این در حالی است که در تمام این سال ‌ ها نقدینگی به ‌ میزان محسوس رشد داشته، اما مقدار واقعی از افزایش آن وارد بخش سرمایه ‌ گذاری ‌ های بخش مسکن نشده است.

یافته ‌ های این گزارش نشان می ‌ دهد، حجم سرمایه ‌ گذاری در مسکن از حدود ۲۵۶ هزار میلیارد تومان به نرخ ثابت سال ۱۳۹۵ ، در سال ۱۳۹۰ ، به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است. در این گزارش همچنین، از خروج سرمایه از کشور و رهگیری آن در خرید ملک در برخی کشورهای همسایه خبر داده شده و همچنین نسبت به مشاهده علائم خروج سرمایه ‌ گذاران مولد و سازنده ‌ ها نیز هشدار داده شده که همگی نشانگر نبود بستر مناسب برای سرمایه ‌ گذاری در این بخش در داخل کشور است. صمت در این گزارش به ‌ مناسبت روز جهانی مهاجرت، علت خروج سرمایه از بازار مسکن را بررسی کرده است.

حرکت بازار مسکن به ‌ سمت نابسامانی

فعالان بازار ساخت ‌ وساز می ‌ گویند که صعود قابل ‌ توجه نرخ مسکن در ایران باعث شده است که قدرت خرید مردم به ‌ طور فراوانی کاهش داشته باشد و همین مسئله موجب رکود طولانی در بازار مسکن ایران شود. در بیشتر کشورها هزینه مسکن، مبلغ قابل ‌ توجهی از درآمد اقشار جامعه را به خود اختصاص می ‌ دهد. طبق آمارهای بین ‌ المللی، هزینه مسکن در اروپا به ۲۳ درصد رسیده و بازار مسکن مقرون ‌ به ‌ صرفه شده است.

اما این آمار در کشور ما بسیار متفاوت است و بیش از ۵۰ درصد سبد هزینه ‌ ای خانوارها به بخش مسکن تعلق می ‌ گیرد. تشدید تحریم ‌ ها در سال ‌ های اخیر، سیاست ‌ های بانکی اشتباه، فاصله عمیق درآمد و سبد معشیت و همچنین افزایش تقاضا برای بخش مسکن، عواملی هستند که فقر مسکن را در کشور افزایش داده و بازار مسکن را به ‌ سمت نابسامانی برده ‌ اند.

مقایسه نرخ مسکن در تهران با برخی شهرهای کشورهای همسایه نشان می ‌ دهد که ایرانی ‌ ها باتوجه به درآمد بسیار پایین ‌ تر نسبت به میانگین جهانی باید در حدود 2برابر کشورهای اطراف برای مسکن هزینه کنند. این روزها فعالان بازار ساخت ‌ وساز از شروع مهاجرت معامله ‌ گران به کشورهای اطراف خبر می ‌ دهند. رکود طولانی بازار مسکن در ایران، انگیزه مهاجرت خریداران مسکن را به کشورهایی نظیر ترکیه تقویت کرده و در حال ‌ حاضر برخی سرمایه ‌ گذاران ایرانی بخش ساختمان، وارد بازار مسکن ترکیه شده ‌ اند. در حال ‌ حاضر تعدادی شرکت ایرانی در بخش ساخت ‌ وساز مسکن در خارج از کشور فعالیت می ‌ کنند، اما آمار دقیقی از تعداد آنها و میزان خروج سرمایه از صنعت ساختمان ایران و سرمایه ‌ گذاری در کشورهای دیگر وجود ندارد.

خروج سرمایه از بازار پرتلاطم مسکن

فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن در رابطه با خروج سرمایه از بازار ملک به صمت گفت: عوامل تاثیرگذار بر افزایش تورم به ‌ نحوی باعث رشد نرخ مسکن در نیمه اول سال شد که بازگشت آرامش به بازار در نیمه دوم خیلی بعید به ‌ نظر می ‌ رسد. نکته مهم در این بحران، خروج سرمایه از بازار پرتلاطم مسکن است. بازار مسکن در فصل رونق خود با رکود معاملات همراه بود که علاوه بر نوسان نرخ دلار، این مهم به خبرهای وین گره ‌ زده شده بود. متاسفانه تابستان امسال بازار مسکن نتوانست از رکود معاملاتی فاصله بگیرد که این خود در تعمیق رکود تورمی بی ‌ تاثیر نبوده است. وی در ادامه افزود: ثبت داده ‌ های جدید از بازار مسکن شهر تهران نشان از توقف انتظارات افزایشی در آستانه ورود به نیمه دوم سال را تایید می ‌ کند، اما فعالان این بازار بر این باور هستند که وضعیت سرمایه ‌ گذاری در این بازار روزهای سردتری را خواهد داشت که در نتیجه این موضوع، حتی آگهی ‌ های فروش فوری خانه به ‌ علت مهاجرت نیز با قیمت ‌ های پایین ‌ تری نسبت به بازار برای فروش آگهی شده ‌ اند. اگر ارزیابی بازار امسال مسکن بر پایه سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ گذاشته شود، آنچه آمارها از نیمه اول امسال نشان می ‌ دهد، حکایت از کاهش ۳۰ درصدی صدور پروانه ساخت در کل کشور دارد؛ یعنی رشد سرمایه ‌ گذاری در بخش مسکن نه ‌ تنها افزایش نیافته، بلکه در بیشتر مقاطع زمانی، کاهش شدید را تجربه کرده است. این کارشناس تاکید کرد: با رصد میدانی از روند ساخت ‌ وساز در ۶ ماه نخست سال نشان می ‌ دهد شرایط تولید مسکن نسبت به سال گذشته به ‌ دلیل ریزش حجم سرمایه ‌ گذاری بسیار شدت داشته است، همچنین از سال ۱۳۹۷ تاکنون بازار مسکن با تنش ‌ های زیادی مواجه شده که این وضعیت باعث خروج فعالان و تولیدکنندگان از این بازار شده است.

بازار جذاب خرید ملک در خارج

به ‌ گفته پورحاجت، امروز سرمایه ‌ گذاران بخش تولید مسکن، به ‌ راحتی وارد بخش مسکن سایر کشورها می ‌ شوند که این بزرگ ‌ ترین آسیب به صنعت ساخت ‌ وساز کشور است. تورم حاکم بر اقتصاد کشور، گرانی تولید مسکن را به ‌ گونه ‌ ای شکل داده که تنها تمهیدات دولت و اصلاح سیاست ‌ های دولت می ‌ تواند بازار مسکن را باتوجه به هدف ‌ گذاری در افزایش تولید، نجات دهد. یک بنگاه اقتصادی خرد در سال ۱۳۹۷ با ۵ میلیارد تومان، توان فعالیت در بازار مسکن را داشت، اما امروز با همین رقم، دیگر توان خرید حتی زمین برای ساخت ‌ وساز را ندارد.

بازیگران اصلی در ایجاد بحران در بازار ملک

پورحاجت به صمت گفت: در هر صورت، اگر تغییری در سیاست دولت ایجاد نشود، ریزش سرمایه ‌ گذاری در بازار مسکن در همین ۶ ماه دوم سال، شدت بیشتری خواهد گرفت. متاسفانه تورم و رکود؛ 2 بازیگر اصلی ایجاد بحران در بازار مسکن هستند، اما اگر دولت بخواهد، با یک تحول جدی در نظام بانکی و خروج اقتصاد از تورم، می ‌ تواند بازگشت آرامش به بازار را تضمین کند. از طرفی، هزینه ‌ های سنگین تولید، سرمایه ‌ گذار را از بازار خارج کرده و این روند تا پایان سال افزایش می ‌ یابد که به ‌ موجب آن تورم نرخ مسکن تا اسفند امسال افزایش خواهد داشت.

این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: اگر دولت سیاست جدیدی برای کاهش تورم برنامه ‌ ریزی و اجرایی نکند، به ‌ طورقطع هزینه تولید مسکن تا پایان سال، باز هم افزایش خواهد داشت و این وضعیت، تورم نرخ خانه تا پایان سال را به ‌ گونه ‌ ای ایجاد می ‌ کند که شرایط تولید و خرید مسکن در سال آینده غیرقابل ‌ تصور و کنترل خواهد شد و به ‌ دلیل شرایط مساعدتر خرید ملک در کشورهای همسایه، خروج سرمایه شتاب بیشتری خواهد گرفت.

سازندگان و خریداران مسکن درپی ‌ مهاجرت

کامران ندری، کارشناس بازار مسکن در این رابطه به صمت می ‌ گوید: به ‌ عقیده برخی کارشناسان، نسبت جمعیت مهاجر نسبت به جمعیتی که در داخل هستند، بسیار ناچیز است؛ اما این ‌ یک زنگ خطر است که اگر توجهی به آن نکنیم، خیلی زود ظرفیت سرمایه ‌ گذاری را در داخل کشور از بین خواهد برد. او ادامه داد: افرادی که میل به مهاجرت دارند، به ‌ طبع اگر از قشر کارآفرین یا سرمایه ‌ دار باشند، منابع مالی خود را از کشور خارج می ‌ کنند، اتفاقی که در سال ‌ های اخیر باعث شده تا خرید ملک توسط ایرانی ‌ ها در ترکیه، امارات و سایر کشورها رکوردهای جهانی را جابه ‌ جا کند.

سرمایه ‌ گذاران ملکی در آن سوی آب

ندری خاطرنشان کرد: براساس آمار موجود، ایرانی ‌ ها بعد از روس ‌ ها بیشتر سرمایه ‌ گذاران و خریداران خارجی ملک در کشور ترکیه هستند. از سویی، تقاضای ایرانی ‌ ها برای خرید مسکن در ترکیه ظرف 3 سال، حدود ۱۰ برابر شده است. مرکز آمار ترکیه گزارش داده است که ایرانی ‌ ها سال گذشته میلادی، ۷ هزار و ۱۸۹ ملک در این کشور خریده ‌ اند. این در حالی است که در سال ۲۰۱۷ ایرانی ‌ ها فقط حدود ۷۰۰ واحد مسکونی در ترکیه خریداری کرده بودند. باوجود این اوضاع نگران ‌ کننده، فعالان بازار ساخت ‌ وساز از شروع مهاجرت بسازوبفروش ‌ ها به کشورهای اطراف خبر می ‌ دهند. در ایران خرید ملک توسط خارجی ‌ ها ممنوع است، اما چنین محدودیتی در سایر کشورها وجود ندارد. همین مسئله موجب شده که برخی از افراد که خواهان استفاده از امتیازات کشورهای دیگر هستند، شروع به خرید ملک در خارج کنند.

نگرانی ‌ ها از خرید ملک در خارج

ندری هجوم سازنده ‌ ها به کشورهای اطراف را نگران ‌ کننده ‌ تر از خرید ملک در سایر کشورها دانست و به صمت گفت: کشورهای عربی ماهرترین نیروهای کار در صنعت ساختمان ایران را جذب کرده ‌ اند، به ‌ طوری ‌ که برای هنرمندان گچ ‌ کار ایرانی دعوت ‌ نامه ارسال می ‌ کنند و بهترین جوشکاران ایران که به ‌ طورمعمول ساکن استان ‌ های غربی هستند، جذب صنایع نفت و گاز یا ساختمان کشورهای عربی همسایه می ‌ شوند.

این کارشناس خاطرنشان کرد: درست در شرایطی که کشور با کمبود شدید مسکن دست ‌ وپنجه نرم می ‌ کند، نوسانات قیمت ‌ ها و البته قوانین دست ‌ وپا گیر موجب شده که بسیاری از سازندگان به ‌ دنبال ساخت ‌ وساز در سایر کشورها باشند، همچنین بسیاری از سازندگان واحدهای لوکس از شمال تهران کوچ کرده ‌ اند. برخی فعالان صنعت ساختمان به مناطق متوسط شهر و بسیاری هم به ترکیه و کشورهای عربی رفته ‌ اند و در آنجا اقدام به ساخت ‌ وساز می ‌ کنند، چرا که سرمایه ‌ گذاری در بخش مسکن در ایران دارای موانع متعددی است. این خواب سرمایه باعث لطمه به سازندگان می ‌ شود.

سخن پایانی

یکی از مهم ‌ ترین ماموریت ‌ های دولت در راستای برقراری عدالت اجتماعی، کاهش هزینه مسکن از سبد خانوار بود که با افزایش لاک ‌ پشت ‌ وار درآمد خانوارها و رشد بی ‌ امان قیمت ‌ ها، به ‌ شدت این مهم زیرسوال رفته است. پایه ‌ های ضعیف اقتصادی در کشور و نبود مدیریت صحیح سیاست ‌ های مالی در سال ‌ های اخیر، آتش ‌ بر دامن تلاش ‌ های گوناگون برای ساماندهی بازارهای اقتصادی زده و رشد آهنگ خروج سرمایه از کشور را به ‌ سمت بازارهای خارجی تقویت کرده است. شور و اشتیاق ابتدایی دولت ‌ ها برای باز کردن گره بازار مسکن با دادن وعده ‌ های مختلف، مردم را به خانه ‌ دار شدن امیدوار کرده،اما با گذشت زمان، نه ‌ تنها بازار به تعادل مطلوبی نرسیده، بلکه مشکلات و چالش ‌ های مختلفی را ایجاد کرده است، به ‌ طوری که اکنون در چند هفته اخیر، آگهی ‌ های فروش خانه «به ‌ علت مهاجرت» به ‌ شکل قابل ‌ توجهی منتشر شده است، چرا که سرعت رشد تورم نرخ مسکن در کشورهای اطراف، شیب کمتری نسبت به بازار داخل دارد. از طرفی، این روزها فعالان بازار ساخت ‌ وساز از شروع مهاجرت بساز و بفروش ‌ ها به خارج خبر می ‌ دهند. رکود طولانی بازار مسکن در ایران انگیزه مهاجرت سازندگان مسکن را به کشورهای همسایه تقویت کرده و در حال ‌ حاضر برخی سرمایه ‌ گذاران ایرانی بخش ساختمان وارد این بازارها شده ‌ اند. در حال ‌ حاضر تعدادی شرکت ایرانی در بخش ساخت ‌ وساز مسکن در خارج کشور فعالیت می ‌ کنند، در این راستا ضرورت دارد مسئولان برای ریشه ‌ یابی و حل این مشکل هرچه سریع ‌ تر اقدام کنند تا خروج سرمایه از کشور به کمترین حد خود برسد.