بررسی وضعیت بازار مسکن شهر تهران در هشتمین ماه از سال جاری تحرک نسبی این بازار را نشان می ‌ دهد که به افزایش ۶ . ۸ درصدی قیمت ‌ ها منجر شد و متوسط قیمت به ۴۶ . ۷ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. این در حالی است که طی دو ماه قبل از آن بازار به ثبات نسبی رسیده بود و نرخ رشد ماهانه آن به ترتیب ۱ . ۱ و ۱ . ۲ درصد اعلام شد. ظاهرا فشار تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ در مناطق جنوبی، پدیده غالب در این بازار است. شواهد حاکی از آن است که بخش قابل توجهی از متقاضیان سرمایه ‌ ای و مصرفی تحت تاثیر انتظارات تورمی و نوسانات نرخ ارز در آبان اقدام به خرید آپارتمان کرده ‌ اند.

تحرک بازار مسکن در دومین ماه از پاییز امسال در حالی رقم خورد که به دلیل پایان فصل جابه ‌ جایی انتظار رشد حدود ۷ درصد قیمت ‌ ها و ۴۸ درصد معاملات دور از ذهن بود؛ اما کارشناسان معتقدند نوسانات نرخ ارز، بخشی از سرمایه ‌ ها را به منظور محافظت در برابر تورم به سمت بازار ملک سوق داد.

بررسی وضعیت سالانه بازار مسکن شهر تهران از افزایش ۴۶ درصدی قیمت نسبت به آبان سال گذشته خبر می ‌ دهد که ۲ درصد پایین ‌ تر از تورم نقطه به نقطه و ۲ درصد بالاتر از تورم عمومی بود. این اولین بار در سال جاری است که قیمت ‌ ها در بازار مسکن از تورم عمومی فراتر می ‌ رود. بالا رفتن قیمت مسکن، تبعاتی را به دنبال دارد که خروج بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی و رکود ساخت و ساز از جمله این تبعات است. هم ‌ اکنون سهم واحدهای با عمر بنای کمتر از ۵ سال از کل معاملات ۲۸.۴ درصد است که کمترین میزان دست ‌ کم از 8 سال اخیر تا کنون محسوب می ‌ شود.

گشتی در بازار

مناطق ۵ ، ۱۰ ، ۲ ، ۴ ، ۷ و ۸ به ترتیب جایگاه ‌ های اول تا ششم از نظر تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن شهر تهران را در اختیار دارند که بیش از نیمی از معاملات را در بین مناطق ۲۲ گانه در آبان ۱۴۰۱ به خود اختصاص دادند. منطقه یک نیز جایگاه هشتم را درخصوص سهم از معاملات به دست آورد. آبان پارسال میانگین قیمت هر متر خانه در منطقه یک ۷۲ میلیون و ۷۴۹ هزار تومان بوده که در حال حاضر به ۹۵ میلیون ۱۱۴ هزار تومان رسیده است. نرخ رشد ماهانه قیمت در این منطقه ۷ . ۶ درصد و رشد سالانه آن ۳۰ . ۷ درصد بوده که کمترین میزان افزایش قیمت را در هشت منطقه پرتقاضای تهران به ثبت رساند. در منطقه ۲ که جایگاه سوم را از نظر تعداد معاملات دارد متوسط قیمت مسکن از متری ۵۰ میلیون و ۳۸ هزار تومان در آبان سال گذشته به ۶۸ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان در آبان ۱۴۰۱ رسیده است. در این منطقه با رشد ماهانه ۷ . ۳ درصد و رشد سالانه ۳۶ . ۵ درصد قیمت مواجه بوده ‌ ایم. در منطقه ۵ به عنوان پرمعامله ‌ ترین منطقه تهران در حال حاضر قیمت هر متر مسکن به طور میانگین ۵۶ میلیون و ۳۲۶ هزار تومان است که افزایش ۲ . ۶ درصد در مقایسه با ماه گذشته و ۴۷ . ۵ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته را نشان می ‌ دهد. قیمت مسکن در منطقه ۴ هم از ۳۴ میلیون و ۱۵۴ هزار تومان در آبان سال گذشته به ۵۲ میلیون و ۶۶۴ هزار تومان در آبان سال ‌ جاری رسیده که افزایش ۵۴ درصد را به ثبت رساند. طی یک ماه گذشته نیز قیمت مسکن در این منطقه افزایش ۱۳ . ۶ درصد را نشان داد. در مناطق ۷ ، ۱۰ و ۱۴ نیز به ترتیب میانگین قیمت مسکن ۴۳ . ۶ میلیون، ۳۳ . ۴ میلیون و ۳۴ . ۸ میلیون بوده است. میزان افزایش ماهانه و سالانه قیمت در منطقه ۷ به میزان ۴ . ۶ درصد و ۴۴ . ۶ درصد بود. در منطقه ۱۰ رشد قیمت در مقایسه با ماه گذشته ۴ . ۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۶۰ درصد به ثبت رسید. میزان افزایش ماهانه و سالانه قیمت در منطقه ۱۴ به عنوان پنجمین منطقه پرتقاضا در بازار مسکن به ترتیب ۴ . ۴ درصد و ۴۷ درصد اعلام شد. اما در منطقه ۱۸ به عنوان ارزان ‌ ترین منطقه در بازار مسکن شهر تهران قیمت هر متر خانه از ۱۴ میلیون و ۵۱۹ هزار تومان در آبان سال گذشته به ۲۳ میلیون و ۹۳ هزار تومان در آبان امسال رسید. رشد ماهانه قیمت در منطقه ۱۸ به میزان ۸ . ۴ درصد و افزایش سالانه قیمت نیز ۵۹ درصد بوده است.

خرید مسکن با وام، هدف جدید خانه اولی ‌ ها

همزمان با خروج تقاضای سرمایه ‌ ای در بخش املاک میان ‌ متراژ و بزرگ، تقاضای مصرفی برای واحدهای کوچک متراژ در پایتخت با وام ۴۸۰ میلیون تومانی به ‌ تدریج در حال افزایش است. بررسی ‌ ها نشان می ‌ دهد دست کم سه نشانه از ترغیب متقاضیان مردد برای خرید آپارتمان کوچک متراژ عمدتا در مناطق پرمعامله در غرب، شرق و بخش ‌ هایی از جنوب تهران دیده می ‌ شود.

در هفته ‌ های اخیر تقاضا برای دریافت وام مسکن تا سقف ۴۸۰ میلیون تومانی از طریق خرید اوراق تسهیلات مسکن افزایش پیدا کرده که منجر به رشد نسبی نرخ آن شده است. دریافت وام عمدتا به قصد خرید آپارتمان کوچک متراژ انجام می ‌ شود. متقاضیان خانه اولی معمولا در مواقعی که بازار ملک به کف قیمتی نزدیک می ‌ شود از طریق دریافت وام، مبلغ رهن آپارتمان و پس ‌ انداز خود اقدام به خرید مسکن می ‌ کنند. هم ‌ اکنون نرخ هر برگ تسه حدود ۱۰۳ هزار تومان است. درحال ‌ حاضر، آرامش نسبی در بازار مسکن دیده می ‌ شود. نرخ رشد ماهیانه نرخ به صفر متمایل شده و معاملات به کمترین میزان خود در امسال رسیده است. از طرف دیگر به دلیل شرایط موجود جامعه انتظارات تورمی در بخش مسکن کاهش یافته و زمینه برای ورود تقاضای مصرفی فراهم است.

در همین حال واسطه ‌ های ملکی از توقف سرمایه ‌ گذاری در مناطق شمالی پایتخت خبر می ‌ دهند. رتبه ‌ ی منطقه یک از تعداد معاملات مسکن شهر تهران تنزل کرده است. سال ۱۳۹۷ در بحبوحه رونق بازار مسکن که با رشد تقاضای سرمایه ‌ ای همراه شد منطقه ۱ جایگاه پنجم را در تعداد معاملات داشت که هم ‌ اکنون به رتبه ‌ ی هشتم رسیده و در سوی مقابل، منطقه ۱۰ از جایگاه چهارم در سال ۱۳۹۷ به رتبه دوم ارتقا یافته است. ویژگی بارز آپارتمان ‌ های منطقه ۱۰ کوچک متراژ و ارزان نرخ بودن آن است. تجربه نشان می ‌ دهد در زمان استراحت بازار مسکن به ‌ تدریج فضا برای ورود تقاضای مصرفی فراهم می ‌ شود. رکود مسکن معمولا ۱۰ تا ۱۵ فصل طول می ‌ کشد. صرف ‌ نظر از ماه ‌ های اردیبهشت و خرداد امسال که به دلیل ایجاد انتظارات تورمی ناشی از اصلاح نظام یارانه ‌ ها بازار مسکن به تحرک رسید، از سال گذشته این بازار به رکود رسیده و در واقع شش فصل از رکود بازار ملک می ‌ گذرد. از طرف دیگر برخی فروشندگان واحدهای بزرگ متراژ و لوکس در ماه ‌ های اخیر آپارتمان ‌ های خود را با تخفیف عرضه می ‌ کنند. این در حالی است که بنا به گفته ‌ ی مشاوران املاک شهر تهران در آپارتمان ‌ های کوچک با مقداری رشد نرخ مواجه هستیم. درحال ‌ حاضر آپارتمان ‌ های با متراژ کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۷ درصد معاملات را به خود اختصاص می ‌ دهند. ۵۶ درصد معاملات نیز با قیمتی کمتر از متوسط شهر (متری ۴۳ . ۷ میلیون تومان) انجام می ‌ شود. ۵۰ درصد خرید و فروش ‌ ها نیز به واحدهای با ارزش کمتر از ۳ میلیارد تومان اختصاص دارد.

سخن پایانی

یکی از عوارض منفی در بازار مسکن رشد هزینه ‌ های ساخت ‌ وساز است که باعث افزایش نرخ واحدهای نوساز شده است. این عامل می ‌ تواند در نرخ واحدهای با سن بنای کمتر از پنج سال تاثیر بگذارد. بر این اساس انتظار می ‌ رود رونق خرید و فروش از واحدهای قدیمی آغاز شود. درحال ‌ حاضر حجم فروش واحدهای بالای ۲۰ سال نسبت به سال گذشته ۶۱ درصد و در مقایسه با هشت سال قبل ۲۴۵ درصد افزایش یافته است. کارشناسان معتقدند بخشی از این رشد به نوسانات قیمت ارز برمی ‌ گردد، علت دیگر افزایش قیمت نهاده ‌ های ساختمانی است و مسئله بعدی به انجام نشدن کار خاصی در پروژه نهضت ملی مسکن بر می ‌ گردد که باعث انصراف متقاضیان از این پروژه شده و اثراتش در بازار مسکن بروز پیدا کرده است.

به علاوه اینکه به گفته کارشناسان شرایط ساخت ‌ وساز در کشور مساعد نیست. شواهد نیز حاکی از آن است اندک کارگاه ‌ های ساختمانی که در این مدت فعال بودند با نوسانات اخیر قیمت مصالح ساختمانی از جمله یونولیت و خدمات مرتبط با بخش ساخت ‌ وساز دچار مشکلاتی شده ‌ اند. پیداست وزارت راه و شهرسازی و وزارت صمت هم موضوع را چندان جدی نگرفته ‌ اند.