قطار مسکن به ایستگاه بورس رسید

چندی پیش در جلسه شورای ‌ عالی مسکن که با حضور رئیس ‌ جمهوری برگزار شد، بر استفاده از ظرفیت ماده ( ۵ ) قانون جهش تولید مسکن و راه ‌ اندازی صندوق ‌ های سرمایه ‌ گذاری در حوزه املاک و مستغلات و همچنین زمین و ساختمان تاکید شد؛ مسئله ‌ ای که با حمایت و تاکید وزرای اقتصادی دولت سیزدهم، جرقه شکل ‌ گیری و تاسیس نخستین صندوق سرمایه ‌ گذاری در این حوزه را با نام «صندوق املاک و مستغلات کشور» توسط صندوق بازنشستگی کشوری روشن کرد.

سرانجام پذیره ‌ نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات از روزهای گذشته آغاز شده است. صندوق سرمایه ‌ گذاری املاک و مستغلات که براساس صندوق ‌ های سرمایه ‌ گذاری مشترک طراحی شده، سرمایه سرمایه ‌ گذاران متعددی را جمع ‌ آوری می ‌ کند. فعالیت اصلی صندوق ‌ های سرمایه ‌ گذاری املاک و مستغلات، خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوق ‌ ها با خرید املاک و اجاره آنها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک می ‌ پردازند. عضویت در این صندوق به سرمایه ‌ گذاران خرد امکان می ‌ دهد از سرمایه ‌ گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند.

خرید متری خانه میسر شد

با شروع پذیره ‌ نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات، به ‌ گفته مسئولان سازمان بورس، معاملات ثانویه واحدهای سرمایه ‌ گذاری این صندوق پس از اتمام عرضه و اخذ مجوز فعالیت صندوق در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس آغاز خواهد شد.

براساس اطلاعیه فرابورس، صندوق بازنشستگی کشوری به ‌ عنوان عرضه ‌ کننده معرفی شده است. همچنین، ارزش مبنای هر واحد سرمایه ‌ گذاری هزار تومان، تعداد واحدهای سرمایه ‌ گذاری ممتاز و عادی ۱۵ میلیون واحد و حداقل تعداد واحدهای سرمایه ‌ گذاری عادی قابل ‌ عرضه ۳۰ میلیون واحد عنوان شده است.

به ‌ عبارتی، در این ابزار جدید که به ‌ تازگی در بورس معرفی شده و به مرحله پذیره ‌ نویسی رسیده، خریدار می ‌ تواند به ‌ صورت متری مالکیت داشته باشد. برای مثال باتوجه به نرخ ملک، با ۱۰ میلیون تومان نمی ‌ توان مسکن خریداری کرد، اما با خرید واحدهای این صندوق می ‌ توان با گذشت زمان، هم درآمد اجاره ‌ ای و در کنار آن، عایدی سرمایه داشت و افزایش قیمتی املاک در این اوراق نیز حساب می ‌ شود.

صندوق سرمایه ‌ گذاری املاک و مستغلات در دارایی ‌ های واقعی سرمایه ‌ گذاری می ‌ کند، در حالی که سایر صندوق ‌ های سرمایه ‌ گذاری، در دارایی ‌ های مالی سرمایه ‌ گذاری می ‌ کنند، همچنین براساس قانون مالیات ‌ های مستقیم و غیرمستقیم، کلیه درآمدهای صندوق ‌ های سرمایه ‌ گذاری معاف از مالیات هستند و براساس قانون بودجه، نقل و انتقال املاک به صندوق املاک و مستغلات نیز معاف از مالیات است.

صمت در این گزارش، فروش متری مسکن در بورس کالا را موردبررسی قرار می ‌ دهد.

طرحی کارآمد و اثرگذار برای بازار مسکن

آلبرت بغزیان، کارشناس اقتصادی در رابطه با تاثیر فروش متری مسکن بر ساماندهی بازار، به صمت گفت: امکان خرید متری مسکن، طرحی است که بسیار سودمند است و می ‌ تواند تا حد زیادی به کمک بازار بیاید؛ چرا که در نبود چنین طرحی افراد به ‌ ناچار سرمایه ‌ های خرد خود را در بازارهای موازی نظیر طلا، ارز و خودرو سرمایه ‌ گذاری می ‌ کنند و روز به روز فرار سرمایه از بازار مسکن شدت می ‌ گیرد.

با این اقدام، سرمایه ‌ های اندک وارد چرخه بازار مسکن شده و افراد می ‌ توانند با خرید متری مسکن در آینده به سوددهی برسند و در نهایت خانه ‌ دار شوند، در نتیجه از هر جهتی به این موضوع نگاه کنیم، بسیار کارآمد و اثرگذار است.

وی افزود: این اقدام باعث می ‌ شود بسیاری از پروژه ‌ هایی که به ‌ علت نیاز مالی رها شده ‌ اند، دوباره احیا شوند و سرمایه خرد و کلان مردم به ‌ سمت این پروژه ‌ ها سرازیر شود. در این بین، ممکن است تا حدی بانک ‌ ها از این بابت که مردم نقدینگی خود را از سپرده ‌ ها خارج و در بازار مسکن سرمایه ‌ گذاری کرده ‌ اند، ناراضی شوند، اما می ‌ توان برای این موضوع نیز چاره ‌ اندیشی ‌ هایی کرد، چرا که در نهایت، این سرمایه ‌ ها به ‌ دست صاحبان پروژه به بانک ‌ ها بر می ‌ گردد.

اعتماد ازدست ‌ رفته به بورس برمی ‌ گردد؟

این کارشناس اقتصادی به صمت گفت: راه ‌ اندازی صندوق ‌ های سرمایه ‌ گذاری در حوزه املاک طرحی سودمند است و اوراق این طرح به مرحله پذیره ‌ نویسی رسیده، از این ‌ رو ممکن است با موفقیت این طرح و سرمایه ‌ ای که وارد بورس اوراق بهادار می ‌ کند، اعتماد ازدست ‌ رفته مردم به بورس برگردد و جان تازه ‌ ای به بازار سرمایه دهد. با افزایش نرخ مسکن، این اوراق هم افزایش نرخ را تجربه می ‌ کنند و افراد می ‌ توانند با افزایش سرمایه ‌ های خود، در آینده خانه ‌ دار
شوند.

وی خاطرنشان کرد: نهضت ملی مسکن که یکی دیگر از اقدامات دولت برای ساماندهی بازار مسکن است، می ‌ تواند در بورس به ‌ صورت متری عرضه و این 2 طرح با هم ادغام شوند؛ پروژه ‌ ای که کامل سودمند است و به ‌ شکل مسلم، برای متقاضیان مسکن جذابیت ‌ های زیادی را به ‌ همراه خواهد داشت.

تفاوت بازار مسکن در ایران و کشورهای پیشرفته

بغزیان بیان کرد: بازار مسکن در همه کشورهای دنیا با چالش ‌ های مختلفی روبه ‌ رو است و تنها مختص به کشور ما نیست، البته تفاوت ‌ های زیادی در بخش پرداخت تسهیلات مسکن در دنیا در مقایسه با کشور ما وجود دارد که گاهی تا ۸۰ درصد از هزینه ‌ های یک ملک را آن هم با سود اندک شامل می ‌ شود.

همچنین جدا از موضوع قیمت، مسکن در بیشتر کشورهای دنیا گران است و بازار مسکن بخش زیادی از درآمد خانوارها را می ‌ بلعد،بنابراین شاید شرایط خرید خانه در خارج از کشور آسان ‌ تر از این ایران باشد، اما به ‌ هیچ عنوان نرخ ملک، ارزان نیست، از این ‌ رو ضرورت دارد هر کشور بنا بر شرایط خاص خود برای ساماندهی بازار مسکن تصمیم ‌ گیری کند تا بتواند با استفاده از منابع و زیرساخت ‌ های موجود، بهترین تصمیم را برای بهبود اوضاع بازار ملک بگیرد.

ایجاد ارزش ‌ افزوده برای سرمایه ‌ های خرد

سعید لطفی، عضو هیات ‌ مدیره اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با این موضوع به صمت گفت: باتوجه به افزایش نرخ مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، سرمایه ‌ گذاری صندوق املاک و مستغلات این امکان را به خریداران می ‌ دهد که مسکن را به ‌ صورت متری خریداری کنند و بعد از گذشت چند سال به ‌ تدریج صاحب خانه شوند. در واقع، صندوق سرمایه ‌ گذاری املاک و مستغلات با هدف کسب سود از بازار ملک راه ‌ اندازی شده است. این روش، در کنار تولید مسکن و افزایش ساخت ‌ وساز در برنامه نهضت ملی مسکن، راهکاری برای سرمایه ‌ گذاری اقشار مختلف به ویژه اقشار متوسط جامعه، در بخش مسکن و املاک است.

لطفی راهکار میانبر خانه ‌ دار کردن اقشار متوسط و پایین را خرید متری مسکن دانست و به صمت گفت: در شرایط فعلی بسیاری از افراد توانایی خرید آپارتمان را ندارند. از طریق نظام پس ‌ انداز هم، گاهی دهه ‌ ها طول می ‌ کشد تا فردی بتواند خانه ‌ دار شود. طرح ‌ های دولتی هم جوابگو نخواهد بود، چرا که طی حدود 5 دهه گذشته، نقش دولت ‌ ها در تولید مسکن در ایران کمتر از ۵ درصد بوده. یکی از راه ‌ حل ‌ های خانه ‌ دار شدن در شرایط تورمی، ایجاد ارزش ‌ افزوده برای سرمایه ‌ های خرد است.

طرحی موثر برای ساماندهی بازار مسکن

در سطح کلان، دولت می ‌ تواند شرکت ‌ هایی را حمایت کند که پول ‌ های اندک خانواده ‌ ها را جمع ‌ آوری کنند. نقش دولت در این بین صیانت از سرمایه ‌ های مردم است. خانوارها به ‌ تدریج سرمایه خود را در صندوقی که خودشان تشکیل داده ‌ اند، واریز و اقدام به خرید متری مسکن از طریق خرید برگه ‌ های سهام می ‌ کنند، بنابراین با رشد نرخ مسکن، سهام افراد نیز باارزش می ‌ شود.

وی افزود: آنچه هم ‌ اکنون به ‌ شکل فروش متری مسکن مطرح شده، مدل سنتی سرمایه ‌ گذاری در بازار املاک است، این طرح به خانوارها کمک می ‌ کند تا از تورم ‌ های آینده بازار مسکن تاحدودی در امان بمانند. در سال ‌ های قبل، قانون پیش ‌ فروش مسکن مطرح شد که ایراداتی داشت، در نهایت این طرح به نتیجه خاصی نرسید و بازار مسکن از این مکانیزم محروم شد.

مزایای فروش متری مسکن

لطفی تاکید کرد: در بحث فروش متری مسکن در بورس کالا نیازی نیست که پول یک واحد مسکونی به ‌ طورکامل پرداخت شود. بورس ضمانت تحویل به ‌ موقع واحد را می ‌ دهد و اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، خسارت می ‌ پردازد. این اوراق که با عنوان اوراق سلف از آنها یاد می ‌ شود، متناسب با نرخ مسکن رشد می ‌ کنند. مزیت دیگر آن قدرت نقدشوندگی است، همچنین سرمایه ‌ ها به بازار مسکن می ‌ آیند که یک حوزه مولد است و به این ترتیب در کاهش نرخ تورم تاثیرگذار خواهد بود.

وی در پایان گفت: از حدود 2 سال قبل، این موضوع مطرح شده، اما در سطح محدودی به ‌ اجرا رسیده است. اگر این ابزار در بازار مسکن به ‌ شکل وسیع ‌ تر و با سازکارهای مناسبی اجرا شود، می ‌ تواند تاثیرات مناسبی ایجاد کند.

سخن پایانی

به ‌ دلیل رشدهای 6 تا 7 برابری نرخ مسکن، حدود 4 سال گذشته، امکان خرید خانه برای دهک ‌ های پایین و متوسط، شاید برای تمام عمر وجود نداشته باشد، اما می ‌ توان از طریق فروش متری خانه، دادن برگه ‌ های سهام و ایجاد ارزش ‌ افزوده به دارایی ‌ های مردم، مسیر دستیابی متقاضیان به مسکن را کوتاه ‌ تر کرد.

رشد سنگین قیمت ‌ ها در بازار مسکن، فاصله خانواده ‌ ها با مسکن ملکی را به ‌ شدت افزایش داده است، هرچند وضعیت مستاجرها هم چندان بهتر نیست و یکی، دو سال است که با رشدهایی گهگاه بیش از نرخ تورم مواجهند. اعداد و ارقام متفاوتی از مدت زمان انتظار برای خانه ‌ دار شدن ارائه می ‌ شود. برخی برآوردها از رسیدن این عدد به ۱۰۹ سال حکایت دارد. اکنون طول زمان خرید مسکن برای حقوق ‌ بگیران ۶۶ سال عنوان و خرید خانه برای این افراد به آرزو و مسکن به بلای جان مردم تبدیل شده است و دوسوم حقوق ‌ بگیران دچار آن هستند. به هر حال، آنچه برای مردم اهمیت دارد، رشدهای عجیب و غریبی است که در نرخ مسکن طی سال ‌ های اخیر اتفاق افتاده که باعث شده حدود دوسوم درآمدشان را به مسکن اختصاص دهند. از اواخر سال ۱۳۹۶ که بازارها در ایران شروع به رشدهای سنگین کردند تاکنون، مطابق آماری که بانک مرکزی ارائه می ‌ دهد، نرخ خانه در شهر تهران بیش از ۸ برابر شده و از متری ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان در پایان سال ۱۳۹۶ ، به مرز متری ۴۵ میلیون تومان در امسال رسیده است. امید است با سیاست ‌ هایی که دولت برای ساماندهی بازار مسکن در نظر گرفته است، مشکلات و چالش ‌ های بازار مسکن یکی پس از دیگری حل و فصل شود.