بحران مسکن در نبود اطلاعات آماری مناسب
براساس گزارش مرکز ملی آمار ایران در شهریور ۱۴۰۱، تورم ماهانه نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۳.۳ درصد بوده است.
براساس گزارش مرکز ملی آمار ایران در شهریور ۱۴۰۱ ، تورم ماهانه نرخ آپارتمان های مسکونی شهر تهران ۳ . ۳ درصد بوده است. تورم ماهانه شهریور در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل ( ۱ . ۸ درصد)، ۱ . ۵ واحد درصد افزایش داشته است. شاخص نرخ آپارتمان های مسکونی شهر تهران با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور و به روش هدانیک (روش قیمت گذاری دوگانه) محاسبه شده است.
سامانه املاک و مستغلات مبنای دریافت اطلاعات بازار مسکن شهر تهران است که مرکز آمار و بانک مرکزی؛ هردو از آن استفاده می کنند، اما در ظاهر نمونه گیری مرکز آمار براساس روش هدانیک است که میانگین وزنی را محاسبه می کند، یعنی قیمت های سنگین تر در میانگین وزنی تاثیر بیشتری می گذارد، در حالی که بانک مرکزی میانگین کلی را ارائه می دهد، بدین صورت که همه معاملات را محاسبه و تقسیم بر تعداد می کند و میانگین نرخ را ارائه می دهد.
ضرورت برنامه ریزی برای ساماندهی بازار
مسکن از ابعاد گوناگون موردبررسی قرار می گیرد. مهم ترین کارکرد آن، بخش اقتصادی است، به طوری که بیش از ۵۰ درصد درآمد ماهانه خانوار را به خود اختصاص می دهد. علاوه بر بعد اقتصادی، مسکن از بعد اجتماعی و کالبدی نیز حائزاهمیت است.، در سیاست گذاری های بخش مسکن ضرورت توجه به کلیه امور اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و کالبدی به صورت همزمان موردتاکید است. مسکن از دیدگاه های گوناگون از جمله برنامه ریزی، آماری، معماری، احداث بنا، تاسیسات بناهای مسکونی، هزینه زمین و ساختمان، اعتبارات، بازار، قوانین و مقررات ناظر بر خانه سازی، نرخ، مطلوبیت و... قابل بررسی است. هدف اصلی سازنده ، ایجاد سکونتگاه مناسب است و در میان کاربری های گوناگون زمین های شهری، کاربری مسکونی از اهمیت ویژه ای برخوردار است، بنابراین وضعیت مسکن و آنالیز آماری نرخ ملک نیز جایگاه ویژه ای دارد. صمت در این گزارش به مناسبت روز ملی آمار که مصادف است با اول آبان، نقش آمار و برنامه ریزی را در توسعه بازار مسکن بررسی کرده است.
نبود اطلاعات پایه برای بهبود بازار مسکن
شهریار شقاقی، کارشناس مسکن در رابطه با این موضوع به صمت می گوید: اطلاعات و داده های اولیه آماری در همه موضوعات به ویژه بازار مسکن باید درست و دقیق باشد تا بتوانیم با استفاده از جامعه آماری به دست آمده، استراتژی موردنظر را تسریع کنیم.
متاسفانه این اتفاق در کشور ما آن طور که باید، رخ نمی دهد و اطلاعات پایه ای که بتواند به ساماندهی بازار مسکن کمک کند، به طور دقیق وجود ندارد. اکنون نه تنها در بخش مسکن بلکه در بیشتر بخش های کشور اطلاعات جامع و دقیقی وجود ندارد که قابل استناد باشد.
وی افزود: بدون داشتن اطلاعات اولیه، برنامه ریزی برای بیشتر اقدامات بی نتیجه می ماند. علم آمار بسیار مهم و کارآمد است و همه حوزه ها به ویژه آنهایی که با دانش ریاضیات در ارتباط هستند، از این دانش سود می برند. علم آمار، با تخمین زدن متفاوت است و هرکدام کاربرد و معنی متفاوتی برای خود
دارند.
وی افزود: ضرورت دارد به آمارهای منتشرشده از سوی مرکز آمار، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی نظارت بیشتری شود؛ چرا که در حال حاضر پایه درستی از بررسی های آماری در کشور مشاهده نمی شود و این موضوع بازار مسکن را از ثبات دور نگه می دارد.
آزمون و خطا در حل مشکلات بازار مسکن
تخمین زدن، نخستین اقدامی است که در نبود اطلاعات آماری مناسب انجام می گیرد. متاسفانه این موضوع در نهایت چالش های مختلفی را به وجود می آورد. در سال های اخیر و به دنبال ایجاد بحران های فراوان در بازار مسکن، سازمان مالیاتی با هدف تامین مسکن موردنیاز مردم و همچنین کاهش مبالغ رهن و اجاره، اجرای قانون دریافت مالیات از خانه های خالی را با جدیت بیشتری پیگیری کرد،اما باتوجه به نبود آمار دقیق از تعداد خانه های خالی تا به امروز موفق به اجرایی کردن اهداف خود در این زمینه نشده
است.
با ساخت مسکن در کشور همه نهادها از جمله مردم، سازنده ها و شهرداری ها سود می برند، اما از رکود مسکن نمی تواند هیچ فرد و نهادی بهره مند شود. اکنون برنامه ریزی ها برای ساخت مسکن به نحوی نیست که به ساماندهی این بازار پرتقاضا امیدوار
باشیم.
نیاز بازار مسکن به برنامه ریزی
شقاقی با بیان اینکه در حال حاضر بازار مسکن در رکود به سر می برد، گفت: البته این رکود می تواند به خاطر شرایط فصلی نیز باشد چرا که در فصل زمستان خرید و فروش و جابه جایی مستاجران به ندرت انجام می شود. سال ها است که شاهد رکود در بخش مسکن هستیم و تاکنون شاهد رونقی که بتواند وضعیت نابسامان بازار مسکن را نجات دهد، نبوده ایم.
وی در پایان گفت: اگر تدبیر درستی برای بخش مسکن اندیشیده نشود، این بخش همچنان به یک معضل بزرگ برای متولیان این امر باقی خواهد ماند، همچنین مشکلات مسکن در مدت زمان کوتاه برطرف نمی شود، اما با ارائه یک برنامه ریزی صحیح و اراده لازم، به مرور زمان رکود در این بخش از بین خواهد رفت.
ضرورت توجه به برنامه ریزی در حوزه مسکن
محسن زارع جدی، کارشناس مسکن با بیان اینکه غفلت از اهداف اصلی منجر به کاهش موفقیت طرح ها و برنامه ریزی های حوزه مسکن شده، به صمت گفت: بررسی برنامه های اجرایی در دهه های گذشته، محورهای موردغفلت قرارگرفته در سیاست گذاری ها را نشان می دهد.
به نظر می رسد تناسبی بین ساختار برنامه ها و طرح های پیشنهادی، با وضعیت واقعی زندگی مردم نبوده است.
این در حالی است که مسکن در ایران، پیوند تنگاتنگی با سایر بخش ها، به ویژه اقتصاد و فرهنگ دارد.
وقتی تعادل بین هر یک از این بخش ها دچار نقصان شود، بر دیگری اثر گذاشته و تا زمانی که این تعادل ایجاد نشود، تکرار طرح های تجربه شده گذشته در شکل های مختلف، درمانگر نخواهد
بود.
چالش های متعدد در تعقیب بازار مسکن
زارع جدی به صمت گفت: تعدد قوانین و بروزسانی نشدن آنها با نیازها، خواست ها و شرایط امروز اقتصاد و جامعه، راه را برای انبوه سازان و سرمایه گذاران بخش مسکن ناهموار کرده و بی توجهی به اثربخشی و کارآیی قوانین، چالش های جدی را در حوزه مسکن ایجاد کرده
است.
وی توضیح داد: بازار سرمایه هوشمند است و اگر راهبردها به درستی تعریف شده باشند، سرمایه مسیر خود را پیدا می کند. رکود و رونق ساخت وساز، تابعی از جریان های پولی و نقدینگی کشور
است.
هر زمان نقدینگی و منابع مالی به سوی ساخت وساز و بخش مسکن سوق پیدا کند، بازار رونق می گیرد و اگر همان نقدینگی احساس امنیت نکند، به سمت بازارهای موازی حرکت کرده و باعث رکود
می شود.
جای خالی برنامه جامع عملیاتی در پیشبرد طرح ها
زارع جدی نبود یک آمار واقعی و برنامه جامع عملیاتی و همه جانبه را موردنقد قرار داد و به صمت گفت: باید مسیر تامین، مدیریت و کنترل بازار مسکن به طور شفاف و روشن مشخص شود و با تغییر مدیریت ها قابلیت ارزیابی مداوم برنامه ریزی ها مهیا شود.
به گفته وی، در بیشتر کشورهای توسعه یافته، دولت برای کنترل نرخ مسکن از ابزارهایی همچون مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر معاملات مکرر مسکن و مالیات بر خانه های خالی استفاده
می کند.
این ابزارها مانع از ایجاد فضای حبابی و تبدیل مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای می شود، اما این مهم عزم جدی را می طلبد، چرا که سوداگران و دلالان مسکن نیز قوی و باهوش
هستند.
وی در پایان تاکید کرد: توجه جدی دولت ها و شهرداری ها به موضوعات فراموش شده در برنامه های مدیریت بازار مسکن سبب می شود تا تهدیدهای فعلی در بازار به یک فرصت تبدیل شده و در نهایت تناسب موردنیاز میان عرضه و تقاضا در بازار برقرار
شود.
سخن پایانی
مسکن به عنوان یک کالای ناهمگن، بادوام، غیرمنقول، سرمایه ای، مصرفی و دارای پیامدهای جانبی، بخش قابل توجهی از بودجه خانوارها، هزینه ها و سرمایه گذاری ثابت ناخالص ملی را به خود اختصاص داده و نقش زیادی در اشتغال و ارزش افزوده کشورها دارد. در این میان، یکی از موارد بسیار مهم و قابل تاکید در امر مسکن، پیش بینی نرخ و عوامل موثر بر نرخ این کالا است. دسترسی به اطلاعات، آمار و داده های دقیق و ارزشمندی مثل تعداد معاملات ثبت شده در هر منطقه، میانگین نرخ معاملات و روند تغییرات نرخ مسکن در مناطق و محلات گوناگون به خریداران و سرمایه گذاران این حوزه کمک می کند تا فرصت های بازار مسکن را به درستی شناسایی کرده و بهترین تصمیم را نه برپایه پیش بینی های شهودی بلکه براساس آمار واقعی بازار مسکن اتخاذ کنند.
همکاری نکردن دولت با بخش خصوصی، بستر اقتصادی نامناسب، انتشار آمارهای متفاوت از سوی نهادهای ذی ربط، بی توجهی بانک ها برای پرداخت تسهیلات مرتبط و ناتوانی دولت در تحقق وعده هایش تنها بخشی از عوامل نابسامانی بازار مسکن است که با آن روبه رو هستیم.
دست خالی وزارت راه و شهرسازی برای ساخت سالی یک میلیون واحد، تحقق وعده های دولت را برای ساماندهی بازار مسکن تا حدودی دشوار کرده است. وعده ای که اگر با همکاری بخش خصوصی و استفاده از تجربه انبوه سازان انجام می گرفت، می توانست موفق تر پیش رود.
در حال حاضر تنها راه ساماندهی بازار مسکن و افزایش تولید، توجه به رفع موانع فوق آن هم با همکاری و برنامه ریزی تمام بخش ها با دولت است تا با یک عملکرد یکپارچه، عرضه و تقاضا در این بازار حیاتی به تعادل برسد، از این رو ضرورت دارد تا آمارهای منتشرشده با هم هماهنگی نسبی داشته و وعده هایی که برای بازار مسکن داده می شود، بر زیرساخت ها و منابع موجود در کشور متکی
باشند.
