تورم و رکود، دو بحران ‌ ساز اصلی حوزه املاک

برآوردهای یک ماه اخیر نشان می ‌ دهد که نه ‌ تنها حجم عرضه فایل به استارت ‌ آپ ‌ های پرکاربرد بازاریابی ملکی در یک ماه گذشته حول و حوش ۳۰ درصد کمتر شده که میزان بازدید از بازار مجازی ملکی نیز در این مدت با افت ۱۰ درصدی نسبت به ماه قبل از آن روبه ‌ رو شده است.

تاثیرات فیلترینگ بر بازار مسکن آنلاین، رکود مراجعات و معاملات ملکی در این بازار را تشدید کرد. بررسی ‌ ها نشان می ‌ دهد، در یک ماه گذشته، وقوع 3 رویداد در فضای مجازی و اینترنتی معاملات ملکی، منجر به سکته 3 مرحله خرید و فروش اینترنتی مسکن شده است.

این 3 رویداد شامل قطعی اینترنت در برخی روزها و ساعت ‌ ها، فیلترینگ برخی سایت ‌ ها و پلتفرم ‌ های پیام ‌ رسان و کاهش شدید سرعت اینترنت در برخی ساعت ‌ ها و روزها طی یک ماه گذشته است. واسطه ‌ های بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی از اثر فیلترینگ بر بازار مسکن خبر می ‌ دهند که به تعبیر آنها این 3 رویداد، در عمل بازار مجازی بازاریابی، جست ‌ وجو و فروش ملکی را از کار انداخته است. صمت در این شماره با مجید گودرزی، کارشناس مسکن در رابطه با تاثیر قطعی اینترنت بر بازار مسکن گفت ‌ وگو کرده است.

مزایای فعالیت پلتفرم ‌ های مجازی ملکی

افزایش عمق رکود در مراجعات و معاملات ملکی، کاهش حجم عرضه فایل به بازار مسکن و دشواری متقاضیان در راستای نیاز به مراجعه حضوری به بازار سنتی معاملات ملک، بر محدودیت ‌ های اینترنتی و نحوه قیمت ‌ گذاری فایل ‌ ها اثر منفی داشته باشد.

یکی از مهم ‌ ترین کاربردها و مزایای فعالیت پلتفرم ‌ های مجازی ملکی، ایجاد فضای رقابتی بین فروشنده ‌ ها و ایجاد مانع در مسیر اعلام قیمت ‌ های پرت و غیرواقعی به ‌ دلیل انتشار در فضای مجازی و وجود امکان مقایسه سطح قیمت ‌ ها برای خریداران با انبوه فایل ‌ های مشابه عرضه ‌ شده در این فضا است.

در واقع، از آنجا که فضای مجازی و پلتفرم ‌ های ملکی، امکان مشاهده مشخصات و نرخ انبوه فایل ‌ های عرضه ‌ شده برای فروش به بازار مسکن را برای متقاضیان در کوتاه ‌ ترین زمان ممکن فراهم می ‌ کند، مانعی طبیعی در مسیر اعلام قیمت ‌ های پرت و غیرواقعی برای فروشنده ‌ های مصمم ایجاد می ‌ شود.

در نبود این پلتفرم ‌ ها و ایجاد محدودیت ‌ های مجازی، در عمل این امکان از بین می ‌ رود.

این موضوع می ‌ تواند بر سطح قیمت ‌ ها اثر منفی و بالابرنده داشته باشد و خطر اعلام قیمت ‌ های غیرواقعی را در بازار سنتی افزایش دهد. فعالیت ‌ های مجازی ملکی در شرایطی طی یک ماه اخیر با وقفه و محدودیت و در برخی موارد تعطیلی همراه شده است که پیش ‌ تر، برخی از استارت ‌ آپ ‌ ها و پلتفرم ‌ های ملکی با اقدام به خودتحریمی، از اعلام داده ‌ ها و اطلاعات ارزشمند درباره رفتار معامله ‌ گران ملکی خودداری کرده بودند.

برخی از آنها در حالی که پیش ‌ تر، اطلاعات و آمارهای ارزشمند برای رصد بازار مسکن و تحلیل وضعیت ملکی، از رفتار معامله ‌ گران شامل حجم و تغییرات عرضه فایل قیمت ‌ های پیشنهادی و... را اعلام و منتشر می ‌ کردند، از چند ماه قبل این اعلام و انتشار را متوقف کردند.

اکنون که بازار مسکن با یک رکود معاملاتی بی ‌ سابقه دست و پنجه نرم می ‌ کند، محدودیت ‌ های اینترنتی و تاثیری که بر پلتفرم ‌ های مجازی ملکی می ‌ گذارد، بازار مسکن را به کدام سو می ‌ برد؟

قطعی اینترنت لطمه بزرگی به بازارهای مختلف وارد می ‌ کند و در شرایط حاضر ناامنی و فرار سرمایه از بخش مسکن را شدت می ‌ دهد. باتوجه به جای ‌ گیری ‌ هایی که برای تقاضای بازار مسکن وجود دارد، عدم سرمایه ‌ گذاری نکردن در این بخش، مشکلات زیادی را به ‌ بار می ‌ آورد که قطعی، کندی و فیلترینگ فضای مجازی این موضوع را تشدید کرده است.

دلایلی متعددی برای رونق و رکود بازار مسکن وجود دارد و چالش ‌ هایی که تاکنون در بازار مشاهده می ‌ شود، به مدیریت و سیاست ‌ گذاری ‌ های اشتباه از جمله قیمت ‌ گذاری و صدور مجوزها برمی ‌ گردد.

مشکل بزرگی که در حال ‌ حاضر با آن روبه ‌ رو هستیم، این است که هیچ روش مشخصی برای قانون ‌ گذاری نرخ مسکن در کشور نداریم؛ از سوی دیگر با رشد افسارگسیخته قیمت ‌ ها در بازار ملک، طبیعی است که این بازار تا حدود زیادی رکود را تجربه کند.

محدودیت ‌ های اخیر اینترنت در کشور و به ‌ طبع، تحت ‌ الشعاع قرار گرفتن قیمت ‌ های رقابتی در پلتفرم ‌ های اینترنتی؛ دست سوداگران را برای افزایش قیمت ‌ ها باز نمی ‌ گذارد؟

همان ‌ طور که شاهد خروج سرمایه از بازار بورس هستیم، اتفاقات سیاسی در روزهای اخیر باعث خروج سرمایه از بازار مسکن و از طرف دیگر، شاهد کاهش سرمایه ‌ گذاری در بازار مسکن هستیم و این موضوع نیز تشدید شده است. سرمایه مانند یک پروانه ‌ ای است که با کوچک ‌ ترین تحریکی به ‌ سمت مقصد جدید حرکت می ‌ کند.

در هر صورت اگر تغییری در سیاست دولت ایجاد نشود، ریزش سرمایه ‌ گذاری در بازار مسکن در ۶ ماهه دوم سال شدت بیشتری می ‌ گیرد. متاسفاته تورم و رکود، 2 بازیگر اصلی ایجاد بحران در بازار مسکن است، اما اگر دولت بخواهد با یک تحول جدی در نظام بانکی و خروج اقتصاد از تورم، می ‌ تواند بازگشت آرامش به بازار مسکن را تضمین کند.

تسریع در صدور مجوزهای ساخت از اهمیت ویژه ‌ ای برخوردار است و تولید بازار مسکن را متحول می ‌ کند. آیا در دولت جدید، زمان صدور پروانه ‌ های ساخت کاهش یافته است؟

فصل بهار با ریزش ۵۰ درصدی پروانه ‌ های ساخت ‌ وساز همراه بوده است. داده ‌ های مرکز آمار نشان می ‌ دهد کل پروانه ‌ های صادرشده در نخستین فصل ۱۴۰۱ در تهران برابر با ۷۳۶ فقره بوده که از سال ۹۷ تاکنون سابقه نداشته است. این ریزش در ۳ شاخه مهم دیگر ساخت ‌ وساز نیز به ‌ چشم می ‌ خورد. به ‌ عبارت دیگر، ساخت ‌ وساز در تهران مسیری کاهشی به خود گرفته است.

این رفتار در متغیرهای مهم در صدور پروانه ‌ های ساخت ‌ وساز به ‌ چشم می ‌ خورد که در نخستین فصل امسال افتی به ‌ مراتب بیشتر داشته است.

متاسفانه با سیاست ‌ گذاری غلط شهرداری ها، هزینه ‌ های صدور جوازها به ‌ قدری افزایش پیدا کرد که یک بحران بزرگ در بازار مسکن به ‌ وجود آورد و به رکود بازار دامن زد. این اقدامات در نهایت باعث شد تا سال پیش شهرداری تهران برای اصلاح بودجه اقدام کند.

در کشورهای پیشرفته برای سرمایه ‌ گذاری در ساخت ‌ وساز، تسهیلات مختلف با بهره ‌ های ناچیز در نظر گرفته می ‌ شود و بعد از تکمیل ساخت ‌ وساز یک درآمد پایدار از بخش مالیات و صدور مجوزها عاید شهرداری ‌ ها می ‌ شود. به ‌ طوردقیق نقطه عکس موضوع ذکرشده در کشور ما در حال رخ دادن است و شهرداری ‌ ها به ‌ قدری مالیات و عوارض از سازه ‌ های تکمیل ‌ نشده اخذ می ‌ کنند که پیمانکاران با مشکلات مالی روبه ‌ رو شده و رکود بازار را فرامی ‌ گیرد، در نتیجه این اقدام، صرفه اقتصادی ساخت ‌ وساز زیرسوال رفته و تولید کاهش پیدا می ‌ کند.

دولت برای ساماندهی بازار مسکن سیاست ‌ های مختلفی را امتحان کرده و اعتقاد دارد شاه ‌ کلید حل مشکل مسکن افزایش تولید است؛ اما در عمل مردم در تامین مالی همین تعداد خانه خالی که وجود دارد، ناتوان هستند؛ آیا در واقع با افزایش تولید مشکلات حل می ‌ شود؟

مهم ‌ ترین موضوعی که باعث کاهش معاملات بازار مسکن شده، بحث قیمت ‌ گذاری است. امروزه بیشتر کشورهای دنیا باوجود اینکه از اقتصاد و بازار آزاد بهره می ‌ برند؛ اما در حل نیازهای ضروری جامعه مثل مسکن و درمان، برای مهار مستقیم و غیرمستقیم چالش ‌ ها، سیاست ‌ های مرتبطی در نظر گرفته ‌ اند تا از بروز بحران جلوگیری کنند، چرا که مسکن جزء کارنامه لاینفک دولت ‌ ها و از اهمیت زیادی برخوردار است.

متاسفانه اکنون در بحث ساماندهی بازار مسکن یک بی ‌ توجهی و رهاشدگی غیرعادی را شاهد هستیم، چرا که امکان ندارد یک نیاز ضروری که در قانون اساسی به آن تاکید شده است، این ‌ گونه بلاتکلیف بماند.

از طرف دیگر، با ادامه پیدا کردن این نوع نرخ ‌ گذاری، صنعت ساختمان ‌ سازی هم با بحران روبه ‌ رو می ‌ شود، در نتیجه لزوم یک سیاست ‌ گذاری صحیح برای سرمایه ‌ گذاری مسکن و تهیه خانه مناسب برای اقشار مختلف جامعه احساس می ‌ شود.

رکود بازار مسکن هر ساله در حال رکوردزنی ‌ های پی در پی است و سیاست ‌ های دولت برای حل این معضل تا الان موفقیت ‌ آمیز نبوده است. به ‌ نظر شما، علت این موضوع می ‌ تواند چه باشد؟

اصلی ‌ ترین مشکل در بحث گرانی و نابسامانی بازار مسکن، نرخ ‌ گذاری ‌ های اشتباه است که در سایه سیاست ‌ گذاری ‌ های نادرست قرار گرفته است، همچنین کاهش تعداد معاملات انجام ‌ شده به یک چالش جدی تبدیل شده، به ‌ طوری که افزایش بی ‌ رویه نرخ مسکن ‌ ها به ‌ طور قابل ‌ توجهی روی تعداد معاملات تاثیرگذار بوده، زیرا در این شرایط قدرت خرید مردم به ‌ شدت کاهش پیدا کرده است. این کاهش تعداد معاملات باعث به ‌ وجود آمدن یک نوع رکود و کساد در این بازار شده است.

همچنین افزایش قیمت ‌ ها و کاهش تعداد معاملات باعث شده که بیشتر افراد به ‌ سمت خرید واحدهای مسکونی با متراژ پایین، چند سال ساخت و مناطق ارزان تمایل پیدا کنند. این افزایش نرخ باعث شده است که افراد و خیلی از سپرده ‌ گذاران به ‌ راحتی نتوانند مسکن مورددلخواه خود را خریداری کنند.

سخن پایانی

عوامل تاثیرگذار بر افزایش تورم در نیمه اول امسال به ‌ نحوی باعث رشد نرخ مسکن شد که نکته مهم در این بحران، خروج سرمایه از بازار پرتلاطم مسکن است.

بازار مسکن در فصل رونق خود با رکود معاملات همراه بود که علاوه بر نوسانات نرخ دلار، خبرهای برجامی را نیز به این بحران گره زدند. متاسفانه تابستان امسال بازار مسکن نتوانست از رکود معاملانی کمی فاصله بگیرد و از سوی دیگر، قطعی اینترنت، استارت ‌ آپ ‌ های پرکاربرد بازاریابی ملکی را با اختلال مواجه کرد که این خود در تعمیق رکود تورمی بی ‌ تاثیر نبوده
است.

از طرف دیگر، اگر دولت سیاست جدیدی برای کاهش تورم برنامه ‌ ریزی و اجرایی نکند، به ‌ طورقطع هزینه تولید مسکن تا پایان سال باز هم افزایش خواهد داشت و این وضعیت، تورم نرخ خانه تا پایان سال را به ‌ گونه ‌ ای ایجاد می ‌ کند که شرایط تولید و خرید مسکن در سال آینده غیرقابل ‌ تصور و کنترل خواهد شد.

در حال ‌ حاضر تعداد متقاضیان مسکن به ‌ شدت در حال کاهش است و شاهد رکود عجیبی در صنعت ساختمان هستیم، مگر آنکه سرمایه ‌ های خرد مردم به ‌ منظور سرمایه ‌ گذاری به ‌ سمت این بخش هدایت شود و بازار اینترنتی مسکن دوباره جان بگیرد.