از این رو همواره تحولات آن در هر دو بعد اقتصادی و اجتماعی مورد توجه سیاست‌گذاران و تصمیم‌گیران بوده است. به گزارش صمت، ‌براساس آمار و اخبار منتشر شده، به‌طور متوسط حدود ۳۵ درصد سبد هزینه خانوارهای ایرانی مربوط به مسکن است که این میزان در گروه‌های کم‌درآمد کشور تا حدود ۵۰ درصد و در شهرهای بزرگ مانند تهران به ۷۰ درصد نیز می‌رسد. تولید مسکن در هر کشور نه‌تنها از مظاهر رشد اقتصاد آن کشور است، بلکه نیازهای اجتماعی را نیز برآورده می‌کند و در تحرک و تسریع حرکت‌ چرخ‌های اقتصادی کشور تاثیر فراوان دارد.

سقوط آزاد در بازار مسکن
وخامت شرایط غیراقتصادی و ناکارآمدی سیاست‌گذار اقتصادی در دهه ۹۰ دست به‌دست هم دادند تا بازار مسکن طی ۱۰ سال به «جهنم» مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان خانه و ساختمان و «بهشت» سفته‌‌‌بازها و سوداگران ملکی تبدیل شود.
متوسط نرخ مسکن در پایتخت به‌عنوان «شهر پیشرو در تحولات مثبت و منفی بازار مسکن»، در فاصله ابتدا تا انتهای دهه ۹۰، معادل ۱۲۳۰‌درصد افزایش پیدا کرد و از مترمربعی یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان به ۲۴‌میلیون تومان رسید.
این نخستین ویرانی در بازار مسکن به‌واسطه جهش نرخ بود که در دهه ۹۰ باعث «عدم‌ دسترسی خانوارهای ایرانی به سرپناه » شد. نرخ زمین اما شدیدتر از مسکن جهش کرد. متوسط نرخ زمین مسکونی در این دهه از ۲‌میلیون تومان در مترمربع به ۳۶‌میلیون تومان رسید که به‌معنای ۱۷۰۰‌درصد رشد یا ۱۸ برابر شدن نرخ ملک در پایتخت است.
زمین «نهاده اصلی تولید مسکن» است و در صورتی که نرخ خرید آن برای تولیدکننده مسکن (سرمایه‌گذار ساختمانی) افزایش پیدا کند، دو اتفاق بد در بازار ساخت و فروش خانه می‌افتد. اتفاق اول، «سخت و سخت‌‌‌تر شدن ساخت‌وساز و به‌دنبال آن، خروج سرمایه‌گذار از این بازار مولد» است که تبعاتش به‌شکل «رکود ساخت و کمبود واقعی عرضه» در بازار مسکن بروز می‌کند. اتفاق دوم نیز «جهش نرخ فروش مسکن نوساز به‌واسطه رشد نرخ تمام‌شده و در نهایت، سرایت این تورم به سایر آپارتمان‌‌‌ها در بازار» است. بدیهی است رشد نرخ باعث افت قدرت خرید مسکن می‌شود؛ اتفاقی که به‌مثابه «ویرانی سریالی» طی دهه ۹۰ در بازار مسکن رخ داد.

بازار ده‌ساله مسکن روی نمودار
بررسی نمودار ۱۰ سال گذشته (از اردیبهشت ۱۳۹۰ تا اردیبهشت ۱۴۰۰) نرخ مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد دوره رونقی که از فصل بهار ۱۳۹۰ شروع شده تا فصل بهار ۱۳۹۲ ادامه داشته است. سپس با خاتمه این دوره رونق دوساله، دوره رکود از ابتدای تابستان ۱۳۹۲ شروع شده و تا زمستان ۱۳۹۵ ادامه داشته است.
در زمستان ۱۳۹۵، با پایان یافتن دوره رکود، دوباره دوره رونق شروع شده و تا آخر پاییز ۱۳۹۹ ادامه داشته است. از اول زمستان ۱۳۹۹ دوره رکود دوباره شروع شده و تاکنون نیز همچنان در دوره رکود به‌سر می‌بریم.

زمان دوره رکود ۳ برابر دوره رونق
به گزارش وبلاگ خبری-تحلیلی اکو ساختمان، با بررسی نرخ مسکن در شهر تهران در یک دوره ۴۰ ساله، مشاهده شد دوره‌های رونق معمولا خیلی کوتاه‌تر از دوره‌های رکود هستند. دوره‌های رونق به‌طور میانگین ۱۸ ماه طول کشیده‌اند اما دوره‌های رکود به‌طور میانگین ۴۵ ماه طول کشیده‌اند؛ یعنی به‌طور میانگین دوره‌های رکود ۳ برابر دوره‌های رونق طول کشیده‌اند.
با بررسی طول مدت دوره‌های رونق و رکود طی ۱۰ سال گذشته مشخص می‌شود دوره رونق اول (تا نقطه شماره ۱ در نمودار) ۲۴ ماه طول کشیده است. دوره رکود بعدی (از نقطه شماره ۱ تا نقطه شماره ۲ در نمودار) ۴۵ ماه طول کشیده و دوره رونق بعدی (از نقطه شماره ۲ تا نقطه شماره ۳ نمودار) نیز ۴۸ ماه طول کشیده است.
آنچه طی ۱۰ سال گذشته به‌شدت مورد توجه قرار گرفته، طولانی شدن بیش از اندازه دوران رونق بین زمستان ۱۳۹۵ تا پاییز ۱۳۹۹ است که تحلیل آن نیاز به بررسی دقیق شرایط اقتصادی کشور طی این بازه زمانی دارد.

میانگین نرخ مسکن در پایتخت
میانگین نرخ مسکن در شهر تهران طی ۱۰ سال گذشته از متری ۱۸۵۵۰۰۰ تومان در اردیبهشت ۱۳۹۲ به متری ۲۸۷۹۶۰۰۰ تومان در اردیبهشت ۱۴۰۰ رسیده است. با تقسیم نرخ انتهایی به نرخ ابتدایی مشاهده می‌شود میانگین نرخ مسکن در شهر تهران طی بازه ۱۰ ساله اخیر ۱۵.۵ برابر (پانزده و نیم برابر) شده است.
در شروع دوره رکود در اردیبهشت ۱۳۹۲میانگین نرخ مسکن شهر تهران ۴۱۷۵۰۰۰ تومان و در شروع دوره رونق در بهمن ۱۳۹۵ میانگین نرخ مسکن شهر تهران ۴۵۰۲۰۰۰ تومان و در شروع دوره رکود در آذر ۱۳۹۹ میانگین نرخ مسکن شهر تهران ۲۶۹۰۵۰۰۰ تومان بوده است.
بررسی دقیق این رقم‌ها نشانگر آن است که در دوره رکود بین سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ عملا نرخ مسکن تغییری نکرده، اما از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۳۹۹ نرخ مسکن بیش از ۶ برابر شده که نشانگر رشد بیش از ۵۰۰ درصدی است.
بدون در نظر گرفتن دوره‌های رونق و رکود و با انجام محاسبات ریاضی مشاهده می‌شود به‌طور متوسط مسکن طی ۱۰ سال گذشته، بیش از ۳۱ درصد رشد داشته است. این رقم به‌ویژه برای افرادی که با قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت وارد بازار مسکن می‌شوند بسیار حائز اهمیت است.
این رقم را می‌توان به‌درستی با رقم‌های به‌دست آمده در حوزه‌های دیگر مانند طلا و ارز مقایسه و سپس نتیجه‌گیری کرد که سرمایه‌گذاران کدام بازار طی ۱۰ سال گذشته، پیش‌بینی درست‌تری از میزان افزایش قیمت‌ها داشته‌اند.

تحلیل و پیش‌بینی نرخ مسکن سال ۱۴۰۰
همچنان که قبلا اشاره شد، انتظار داریم دوره‌های رکود در بازه‌های زمانی طولانی‌مدت (حدود ۴ساله) اتفاق بیفتند؛ بنابراین باتوجه به دوره رکود شروع شده از زمستان ۱۳۹۹ انتظار داریم تا حوالی سال ۱۴۰۳ بازار مسکن در رکود باشد، اما ممکن است برخی شرایط خاص اقتصادی و سیاسی کشور، این پیش‌بینی را بر هم زند.
همچنین باید اشاره کرد میانگین نرخ هر مترمربع مسکن در شهر تهران در اسفند ۱۳۹۹ از مرز ۳۰ میلیون تومان نیز گذشت. یادمان باشد که در هر دوره رکودی نیز، نرخ مسکن نوسانات خود را دارد؛ به‌ویژه می‌توان گفت تقریبا در همه سال‌ها، در اسفند (شب عید) افزایش نرخ در بازار مسکن مشاهده شده است.
با بررسی دقیق نمودار نرخ مسکن طی ۴۰ سال گذشته و تدقیق در دوره‌های رکود و رونق و با در نظر گرفتن دوره‌های اول و دوم ریاست‌جمهوری رؤسای مختلف جمهوری طی سالیان گذشته، مشاهده می‌شود معمولا دوره‌های رکود در دوره اول و دوره‌های رونق در دوره دوم ریاست‌جمهوری افراد رخ داده است؛بنابراین با اعتقاد به الگوهای تکرارشونده در نمودارهای قیمتی، انتظار داریم در ۴ سال ابتدایی دوران ریاست‌جمهوری آقای رئیسی، بازار مسکن با رکود همراه باشد و زودتر از سال ۱۴۰۳ یا حتی ۱۴۰۴ انتظار شروع دوره رونق بازار مسکن را نخواهیم داشت.
اما همچنان تاکید می‌شود ایران اکنون در شرایط بسیار خاص اقتصادی و سیاسی قرار دارد. به‌نظر می‌رسد در صورت برطرف نشدن مشکل تحریم‌های بین‌المللی و شکست مذاکرات برجام، با تورم‌های بسیار بالا (بیش از ۵۰ درصد) طی سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ مواجه باشیم که قطعا بازار مسکن نیز دچار این تورم خواهد شد، اما با احیای برجام و رفع تحریم‌ها، اوضاع به گونه دیگری رقم خواهد خورد و بازار مسکن در یک بازه حداقل ۳ ساله دچار ثبات نرخ خواهد بود.

سقوط ساخت مسکن، ‌افزایش نرخ اجاره‌
تیراژ ساخت مسکن در تهران از ۲۳۳ ‌هزار واحد مسکونی در سال ۹۰ به ۵۳‌ هزار واحد در سال ۹۹ سقوط کرد. این ویرانی صرفا نقطه‌‌‌ای نبوده، بلکه از اواسط دهه ۹۰، سقوط شدید شروع شد تا اینکه «رکورد تاریخی کمترین تیراژ عرضه جدید مسکن» در سال ۹۹ به ثبت رسید. سقوط ۷۸درصدی تیراژ ساخت مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای دهه۹۰ در پایتخت ناشی از «سلب قدرت خرید مسکن در گروه تقاضای مصرفی» و به‌دنبال آن، «سلب قدرت فروش در گروه سازنده‌‌‌ها» بوده است. با بررسی آمار منتشرشده به این مهم می‌رسیم که اوضاع ساخت‌وساز در کشور در دهه ۹۰، غیرطبیعی و رکودی بوده و تیراژ ساخت از ۷۰۰‌هزار خانه در ابتدای دهه به ۴۹۰‌هزار واحد در پایان دهه سقوط کرد.

رکود معاملات مسکن
بازار مسکن در پایان دهه ۹۰ با «کمترین میزان معاملات خرید خانه» مواجه شد. در ابتدای دهه مورد بررسی در تهران ماهانه به‌طور میانگین ۱۵‌هزار واحد مسکونی خرید و فروش می‌شد اما در سال ۹۹ به‌خاطر ویرانی‌‌‌های متعدد در بخش مسکن، تعداد معاملات خرید خانه به ماهانه ۲‌هزار واحد سقوط کرد. در بقیه شهرهای کشور نیز سلب قدرت خرید مسکن باعث رکود معاملات خرید شد.

رشد اجاره
اجاره‌‌‌بها هم طی دهه ۹۰ رشد شدیدی داشته است. متوسط هزینه اجاره مسکن برای مستاجرها در پایتخت در این فاصله ۴۸۰‌درصد رشد کرد. هرچند رشد ۵ برابری اجاره‌‌‌بهای مسکن از تورم عمومی کمتر بوده، اما از آنجا که «اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها» آسیب‌‌‌پذیری مالی بالایی دارند، همین میزان افزایش باعث شد «فشار اجاره‌‌‌نشینی در پایان دهه ۹۰» در شهرهای مختلف کشور به‌شکل سرسام‌‌‌آوری افزایش یابد. در ابتدای دهه ۹۰، هزینه اجاره یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی در تهران ۶۵۰‌ هزار تومان در ماه بود اما در سال ۹۹ این رقم به ۳‌میلیون و ۱۲۵‌هزار تومان رسید. بازار اجاره، «مقصد آخر» خانوارها برای تامین مسکن -بعداز بازار خرید- است که اگر این هم از دسترس خارج شود، شرایط بدتر خواهد شد.

قانون‌های بلااستفاده
طی این ۱۰ سال، ۲ طرح خانه‌‌‌سازی انبوه به اجرا در آمد اما «دماسنج‌‌‌های بازار مسکن» مثل قیمت‌ها نشان داد، این طرح‌‌‌ها کارگر نبوده است. در این مدت، ۳ قانون نیز تصویب و به اجرا گذاشته شد اما بود و نبود آنها، فرقی به حال بازار مسکن نکرد. اکنون اگر دولت به‌دنبال «ثبت دهه‌ای متفاوت در بازار مسکن» است باید مسیر پیموده شده در دهه قبل را کنار بگذارد و به مسیر اصلی و صحیح سیاست‌گذاری ورود کند.
وضعیتی که طی دهه ۹۰ در بازار مسکن شکل گرفت، نتیجه‌‌‌اش برای «سفته‌‌‌بازها و سوداگران و ملاک‌‌‌ها»، بی‌‌‌نظیر و برای جریان اصلی یعنی «سرمایه‌گذاری مولد»، غیرقابل تحمل بود. سود سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌گذاری غیرمولد در بخش مسکن، ابتدای دهه ۹۰ رقمی معادل ۷‌درصد بود که تقریبا «بی‌‌‌اثر از بابت جذابیت برای این کار» بود، اما همین سود در پایان دهه ۹۰ به رقمی برابر ۱۱۲‌درصد رسید.
این سود نجومی عاملی شد برای تبدیل بازار ملک به «بهشت ملاکان.» در مقابل حاشیه سود ساخت‌وساز برای سرمایه‌گذاران ساختمانی از نرخ ۶۰درصد در سال ۹۰ به سطح ۳۰‌درصد و کمتر در سال ۹۹ سقوط کرد. این یعنی، «تبدیل بازار ساخت‌وساز به جهنم سرمایه‌گذاری.»

سخن پایانی
مجموع برنامه‌ها و سیاست‌گذاری‌های انجام‌شده منجر به افزایش «جمعیت دچار فقر مسکن» در کشور شده که تقریبا به میزان ۲ برابر عرف جهانی است. در ابتدای دهه ۹۰ حدود ۳۰‌درصد خانوارهای ایرانی با «فقر مسکن» دست به گریبان بودند. شاخص «فقر مسکن» با «هزینه تامین مسکن اجاره‌‌‌ای» و همچنین «سکونت در خانه‌‌‌ای با شرایط طبیعی به لحاظ خدمات و مساحت و...» سنجش می‌شود. اگر فردی ماهانه «بیش از ۳۰‌درصد هزینه‌‌‌های زندگی» را صرف اجاره‌‌‌بها کند، آن فرد در «فقر مسکن» به‌سر می‌‌‌برد. در پایان دهه ۹۰، «سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها در کشور» به ۴۲‌درصد رسید که رقم بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای بوده است. کارشناسان این حوزه معتقدند دو دسته سیاست‌های کلان اقتصادی و درون‌‌‌بخشی طی دهه گذشته، شرایط را برای آوار رکود تورمی در بخش مسکن و ساختمان فراهم آورد.
در حوزه سیاست‌های کلان اقتصادی، سیاست‌گذاری‌‌‌های پولی اشتباه به‌ویژه در اواخر دهه، در نقش محرک تورم و انتظارات تورمی عمل کرد و همزمان، خلأ سیاست‌های مالی صحیح از جمله مالیات‌‌‌های ضدسفته‌‌‌بازی و ضدسرمایه‌گذاری غیرمولد، در نقش پشتیبان رکود تورمی، از خریدهای غیرمصرفی در بازار مسکن حمایت کرد.