از اواسط دهه ۹۰ و در بحبوحه تنگنای مالی دولت ، زمزمه مدیریت و مولدسازی دارایی‌های دولت برجسته شد و ابعاد آن مورد بحث و بررسی قرار گرفت؛ تمرکز بر یک منبع مالی جدید به‌عنوان کانال جایگزین درآمدهای ارزی و ریالی آب رفته به واسطه محدودیت درآمدهای نفتی!

از این‌رو، ضرورت توجه به مولدسازی اراضی و املاک مازاد دولتی که یا بلااستفاده بودند یا بهره‌وری مایل به صفرشان در دهه‌های گذشته مسجل است، سناریوی خانه تکانی در فهرست اموال غیرمنقول دستگاه‌ها و عرضه سنگین املاک خاک خورده دولتی را پررنگ کرده بود.

تا جایی‌که برخی از کارشناسان حوزه مسکن، تحقق منابع ۴۵.۵۴۶ میلیارد تومانی بودجه ۱۳۹۹ از محل فروش اموال منقول و غیرمنقول دولتی را منجر به فشار سنگین عرضه مسکن به بازار و تعدیل قیمت‌ها عنوان می‌کردند، اما کارنامه عملکرد دولت دوازدهم نشان می‌دهد، چاپ پول را به اجرای این بند قانونی سند دخل و خرجشان هم ترجیح دادند!

گواه این ادعا، گزارش تفریغ بودجه سال ۱۳۹۹ منتشر شده از سوی دیوان محاسبات است؛ جایی که تنها ۳۷.۵ درصد عملکرد برای واگذاری دارایی‌های سرمایه‌ای مخابره شده و عملکرد بسیار پایین (۳.۱ درصد) برای ردیف فروش اموال منقول و غیرمنقول ثبت شده است.

کارشناسان معتقدند، فقدان بانک یکپارچه اطلاعاتی، ناتوانی در برآورد ارزش املاک و مقاومت دستگاه‌ها برای استمرار سیطره بر اموال تحت تملک، ۳ ضلع موانع مولدسازی دارایی‌ها را شکل می‌دهند و موارد مذکور به‌عنوان پیش‌نیازهای بهره‌مندی دولت و سایر نهادها از منابع ارزشمند و گره‌گشای مالی، مورد توجه است.

در همین زمینه، مجید شاکری از کارشناسان اقتصادی با اشاره به اهمیت توجه به مولدسازی دارایی‌های مازاد، گفت: مولدسازی تنها شکل جبران کسری بودجه است که اثر توسعه‌ای دارد. برآورد اموال غیرمنقول دولت ۱۸ هزار هزار میلیارد تومان است؛ در حالی که اموال منقول یکی از ابزارهایی است که می‌تواند سبب توسعه شهری شود، ولی با وجود کسری بودجه دولت، همچنان زمین‌ها حبس شده است.

با وجود کارنامه ناموفق دولت در بهره‌مندی از منبع عظیم اموال غیرمنقول بلااستفاده، اما شهرداری تهران در مقیاسی کوچک‌تر از آنچه دولت وعده داده بود، در مسیر شناسایی و عرضه املاک شهرداری در بورس کالا گام برداشته و به دنبال کانال جدیدی برای تسویه مطالبات پیمانکاران و به جریان انداختن اموال منجمد تحت سیطره‌اش است.

اموالی که به گفته شهردار تهران، به مثابه نفت برای دولت است و می‌تواند به جای آن‌که عامل ایجاد مفسده با واگذاری‌های غیرشفاف و حاشیه‌ساز شود، با عرضه در بورس کالا و سایر مسیرهای شفاف، ترقی و توسعه شهر را به دنبال داشته باشد.

شهردار تهران بیست و هشتم دی‌ماه در جریان ارائه لایحه بودجه شهرداری به صحن شورای شهر، از ابلاغ معرفی و ثبت کلیه دارایی‌های غیرمنقول در سامانه سازمان املاک و مستغلات شهرداری به کلیه مناطق و سازمان‌های تابعه خبر داد و آن را حکم ۳ سال قبل شورای شهر که روی زمین مانده خواند.

زاکانی در بخش دیگری از اظهاراتش در صحن شورای شهر، ضمن اشاره به اثرگذاری عرضه مستمر املاک شهرداری در بورس کالا بر بازار مسکن گفت: ورود املاک شهرداری تهران به بازار بورس از برنامه‌های کلان شهرداری برای نقش‌آفرینی در بازار مسکن توأم با مولدسازی دارایی‌ها است.

پیامدهای واگذاری سنتی املاک برای تهاتر بدهی!

بررسی‌ها نشان می‌دهد، یکی از شیوه‌های تسویه مطالبات پیمانکاران از سوی شهرداری، واگذاری تهاتری املاک و اراضی از طریق برخی کارگزاران است که در فرآیندی غیرشفاف و با برآوردی کمتر از ارزش واقعی اموال غیرمنقول صورت می‌گیرد.

به گفته کارشناسان اغلب مبادلات مالی تهاتری با پیمانکاران اجرایی، نه تنها بر کیفیت و کمیت اجرای پروژه‌ها اثرگذار است، بلکه بسترساز تخلفات اقتصادی، تضییع حقوق بیت‌المال و وقفه در روند تسویه مطالبات به واسطه تذکرهای جدی و معقول نهادهای نظارتی می‌شود.

بر همین اساس، شهرداری برای دخل و خرجش در سال آینده حساب ویژه‌ای بر فروش املاک و اراضی تحت مالکیتش از کانال بورس کالا کرده است. بستری که علاوه بر کشف قیمت رقابتی و عمق بخشیدن به عرضه املاک در تالار شیشه‌ای، شفافیت در نحوه فروش املاک شهرداری و تسریع در تسویه نقدی مطالبات پیمانکاران را در پی خواهد داشت.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، فروش دارایی‌های غیرمنقول به عنوان بخشی از واگذاری دارایی‌های سرمایه‌ای در لایحه بودجه ۱۴۰۱ شهرداری با رشد بیش از ۸۷ درصدی مواجه شده و بالغ بر ۸ هزار و ۵۲۰ میلیارد تومان برآورد شده است.

۳۰ درصد ارزش املاک شهرداری در واگذاری‌های سنتی از بین می‌رود

در همین زمینه، فلاح معاون مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران با اشاره به شناسایی و فراهم شدن عرضه اولین سری از املاک شهرداری در بورس کالا گفت: در شرایط سنتی، مزایده هر یک از املاک شهرداری یک ماه زمان می‌برد و در روش بورس کالا، این بازه به ۷ روز کاهش می‌یابد. همچنین، قابل رصد بودن معاملات و شفافیت آنچه در بورس کالا رقم خواهد خورد، از مزایای ورود به بورس کالا محسوب می‌شود. در بازار بورس، نهادهای نظارتی قدرتمند متشکل از هر سه قوه قضائیه، مقننه و مجریه بر کیفیت معاملات نظارت دارند.

فلاح افزود: طی توافقات صورت گرفته با بورس کالا، حواله غیرنقدی پیمانکاران به عنوان آورده نقدی آن‌ها در بازار سرمایه برای خرید املاک شهرداری پذیرفته می‌شود و این‌گونه پیمانکاران نیز می‌تواند برای خرید این املاک از بستر بورس کالا اقدام کنند. متأسفانه روند سنتی واگذاری این املاک و تسویه غیر نقد با پیمانکاران سبب شده، دستکم ۳۰ درصد از ارزش املاک شهرداری در روند واگذاری از دست برود.

با توجه به ضرورت تأمین منابع مالی برای تسریع در روند اجرای پروژه‌های توسعه‌محور و اهمیت دسترسی به نقدینگی برای عمق بخشیدن به پروژه‌های عمرانی، الگوی مولدسازی املاک مازاد و بلااستفاده، کارآمد و امیدوارکننده است.

آن هم برای نهادهایی همچون شهرداری‌ها که نه تنها همچون مصداق اموال غیرمنقول ۱۸ هزار هزار میلیارد تومانی دولت، از مایملک ارزشمندی برخوردارند، بلکه به واسطه پروژه‌های مشارکتی به طور مستمر در حال افزایش و ازدیاد این قبیل دارایی‌های بکر و دست نخورده هستند.

لازم به ذکر است، یکی از الزامات کسب درآمد پایدار از دارایی‌های غیرمنقول، شناسایی جامع و ثبت اطلاعات این اموال و برنامه‌ریزی برای واگذاری آن‌ها تا سطحی معقول و در گام بعدی ایجاد تعادل و موازنه میان تصاحب و واگذاری آن‌ها است.

موضوعی که می‌تواند، علاوه بر شدت بخشیدن به عرضه مسکن در بازار، بهبود توسعه شهری و افزایش شفافیت در دستگاه‌های با گردش مالی قابل توجه را محقق کند.

منبع: مهر