مالیات خانه‌های خالی در نقطه «صفر»
مرتضی افقه، اقتصاددان و استاد دانشگاه درباره سهم مالیات خانه‌های خالی در تامین درآمدهای دولت به صمت گفت: در اجرای قانون اخذ مالیات از املاک حتما باید به تعریف دقیق خانه خالی، دلایل خالی بودن املاک، سیستم‌های ثبت جامع داده املاک و نرخ مالیات توجه کرد، زیرا تعیین و اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی روندی زمان‌بر است.
اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی روندی زمان بر است
وی سیاست خوداظهاری درباره خانه های خالی را شکست خورده دانست و افزود: برخی آمارها نشان می دهد کل رقم دریافتی مالیات از خانه های خالی در ۶ ماه نخست امسال ۵ . ۸ میلیاردتومان بوده است. البته آمار دیگری در این باره حاکی از آن است که این رقم صدور یک میلیارد تومان بوده است. هرچند این دو رقم فاصله بسیار زیادی با یکدیگر دارند، اما به هر حال، فاصله اصلی در جای دیگری ایجاد شده است، چراکه برآورد شده تا پایان امسال ۳ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان درآمد از محل وصول مالیات خانه های خالی به دولت برسد.
دولت ناکام در وصول
این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه مالیات ستانی از خانه های خالی به عنوان یک «پایه مالیاتی جدید» از سال ۹۹ به اجرا درآمده گفت: در این سال مقرر شد سالانه ۲ هزار میلیارد تومان از محل این پایه مالیاتی وصول شود، اما همچنان دولت در وصول این مالیات ناکام است.
افقه با تاکید بر اینکه اخذ مالیات سازکاری است که می تواند صاحبان املاک خالی را وادار به عرضه ملک کند، اظهار کرد: متاسفانه در کشور ما مالیات ستانی از خانه های خالی به دلیل نبود اطلاعات دقیق از این املاک مغفول مانده و این پایه جدید مالیاتی به افزایش عرضه مسکن منجر نشده است.
این اقتصاددان در ادامه یادآور شد: اینکه برخی افراد دارای تعداد زیادی ملک مسکونی هستند و باید هم مالیات بدهند کاملا منطقی است و در اغلب نقاط جهان هم امری متداول است، اما این موضوع به معنای راه حلی برای برطرف کردن مشکل مسکن تلقی نمی شود.
راه باز فرار مالیاتی
وی خاطرنشان کرد: این تفکر که هزینه ای از ثروتمندان در قالب مالیات از خانه های خالی گرفته شود تا مالکان آپارتمان ها و واحدهای مسکونی که تاکنون خالی بوده را به بازار عرضه کنند، برای کشوری نظیر ایران جوابگو نیست، چراکه راه های گوناگونی برای فرار از پرداخت مالیات خانه های خالی وجود دارد. بر همین اساس تا زمانی که راه های صحیح شناسایی خانه های خالی پیاده سازی نشود، این قانون به درستی اجرا نخواهد شد و به دلیل خلأهای فراوان در قانون راه فرار مالیاتی همچنان باز خواهد ماند.
بی اثر بر اجاره بها
افقه در پاسخ به این پرسش که اجرای قانون اخذ مالیات از خانه های خالی چه تاثیری بر بازار اجاره بها دارد، گفت: واقعیت آن است که چند برابر تعداد زیاد منزل مسکونی خالی از سکنه، خانواده فاقد مسکن وجود دارند؛ بنابراین اجرای تمام و کمال این قانون در کلانشهرها تاثیر چشمگیری بر کنترل اجاره بها
ندارد.
وی افزود: قرار بود طرح اخذ مالیات از خانه های خالی در راستای افزایش درآمدهای مالیاتی و مهم تر از آن سامان بخشی و کاهش نرخ مسکن اعمال شود؛ بنابراین اعمال این قانون تاثیر خاصی بر بازار اجاره ندارد و باعث افزایش فساد و تقلب در بازار می شود.
دستوربردار نیست
به گفته این اقتصاددان مشکلات بازار مسکن با راه حل های دستوری قابل حل نیست، بلکه باید ریشه مشکلات پیدا و حل شود. آنچه شرایط بازار مسکن را بهبود می بخشد، اجرای برنامه های حمایتی برای افزایش تولید مسکن است. برای این کار باید واحدهایی مسکونی ساخته شود که با ذائقه و شرایط کنونی مردم هماهنگ باشد. اگر این شرایط فراهم شود، نیازی به دریافت مالیات از خانه های خالی برای بهبود وضعیت بازار نیست، زیرا وقتی عرضه مسکن بالا باشد خود به خود بازار هم سامان می گیرد.
این اقتصاددان با تاکید بر اینکه دریافت مالیات از خانه های خالی ضمانت اجرایی ندارد، گفت: در این طرح الزام کافی برای پرداخت مالیات ازسوی مودیان مالیاتی وجود ندارد، در حالی که باید شرایطی لحاظ می شد که اگر کسی مالیات خود را پرداخت نکرد به عنوان بدهکار مالیاتی شناخته شود و به میزان بدهی از حساب های بانکی او کم یا بلوکه شود.
واحدهای تجاری و اداری مشمول این مالیات نیستند
آلبرت بغزیان، اقتصاددان و استاددانشگاه درباره سهم مالیات خانه های خالی در تامین درآمدهای دولت به صمت گفت: قانون مالیات های مستقیم مصوب مجلس برای آن بود که ملکی مشمول این قانون شود که دارای شرایط خاصی باشد؛ از جمله این شرایط می توان به اینکه واحد مسکونی خالی باشد اشاره کرد؛ بنابراین واحدهای تجاری و اداری مشمول این مالیات نیستند. همچنین واحد مسکونی در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت، واحد مسکونی که در مجموع در هر سال مالیاتی بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد یا واحد مسکونی که توسط سامانه املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده باشد مشمول این طرح نمی شوند.
کالای سرمایه ای
وی افزود: براساس آمار و شواهد موجود، کمبود مسکن در کشور به دلیل نبود مسکن نیست، بلکه ناشی از خانه های خالی بسیار در سطح کشور است که مالکان آنها، مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه ای خریده اند و بنا به دلایل مختلف مایل به اجاره دادن یا استفاده بهینه از آن نیستند؛ به این ترتیب به طور غیرمستقیم باعث افزایش نرخ مسکن شده و علاوه بر کسب ضمن سود کلان از این طریق از پرداخت مالیات این سرمایه بزرگ نیز شانه خالی می کنند.
این استاد دانشگاه تصریح کرد: بسیاری از مردم خانه را نه به عنوان نیاز اساسی بلکه برای پس انداز کردن و کالای سرمایه گذاری خرید می کنند و با هدف فرار از پرداخت مالیات خرید خانه خود را در هیچ سامانه ای به ثبت نمی رسانند؛ از همین رو وزارت مسکن نیز اطلاعات جامع و کاملی در این باره در اختیار ندارد.
قانونی متداول در جهان
وی در پاسخ به این پرسش که آیا اخذ مالیات از خانه های خالی در دنیا متداول است گفت: هدف از اجرای این قانون در دیگر کشور ها این بود که در برخی محله های نابسامان، خانه ها به قدری فرسوده می شدند که دیگر هزینه کردن برای بهسازی آن به صرفه نبود و ساکنان با ترک خانه های شان به حاشیه شهر برای سکونت در خانه های نوساز می رفتند. این روند برای ساکنان این محله ها مشکلات امنیتی در پی داشت که بر همین اساس شهرداری ها تصمیم به دریافت مالیات از مالکان خانه های خالی می گرفتند تا بافت های نابسامان شهری خالی از سکنه نشوند.
بغزیان متذکر شد: مالیات ستانی از خانه های خالی در ایران امری کاملا غلط است، زیرا مبنای این طرح خوداظهاری مالکان در سامانه املاک و اسکان بود. همچنین اعمال مالیات بر واحدهای مسکونی خالی یک ابزار کنترلی و وسیله ای برای درآمدزایی دولت ها است. البته نمی توان کتمان کرد این طرح در بلندمدت تاثیر قابل توجهی بر درآمدهای مالیاتی خواهد داشت، اما تا زمانی که راه های تشخیص خانه های خالی پرابهام است، راه فرار مالیاتی باز می ماند.
تورم دردسرساز
بغزیان با تاکید بر اینکه اجرای سیاست های ضدتورمی برای کنترل اجاره بها موثرتر از سیاست های دستوری است، گفت: برای کنترل بازار اجاره بها دولت باید تورم را مهار کند تا افراد برای فرار از افت ارزش ریال به بازار مسکن هجوم نبرند؛ بنابراین تا زمانی که تورم کنترل نشود اعمال سیاست های دستوری و پرابهام نظیر اخذ مالیات از خانه های خالی محکوم به شکست است. این استاد دانشگاه یادآور شد: در کشورهای توسعه یافته هم سیاست های مالیاتی در حوزه مسکن، کمکی به تولید مسکن نمی کند و بیشتر برای کنترل بازار اجاره اعمال می شود. به هر حال برخی افراد در زمان تورم های خاص با توجه به امن بودن بازار مسکن وارد این بخش می شوند که این اقدام ممکن است به سوداگری ختم شود، اما مشکل اصلی بازار مسکن در ایران سوداگری نیست، بلکه سوداگری به عنوان یک عارضه وجود دارد. در واقع مشکل اصلی نبود تولید متناسب با نیاز است که زمینه را برای سفته بازی و سوداگری فراهم می کند.
مالیات بر عایدی راهگشا
این اقتصاددان بهترین راهکار دولت برای کنترل بازار مسکن را دریافت مالیات از عایدی سرمایه عنوان کرد و گفت: با تصویب طرح دریافت مالیات از عایدی سرمایه برای دلالان انگیزه ای برای ورود به بازار پرسود مسکن باقی نخواهد ماند؛ بنابراین مسکن به شکل کالای خدماتی در اختیار متقاضیان واقعی قرار خواهد گرفت. بغزیان تصریح کرد: به دلیل نبود شفافیت در اظهار خانه های خالی ازسوی مالکان به سازمان امور مالیاتی، بعید به نظر می رسد دولت بتواند از این ردیف جدید مالیاتی درآمد قابل توجهی کسب
کند. کسب درآمد از این پایه جدید به آمادگی زیرساخت های لازم برای شناسایی خانه های خالی بستگی دارد.
سخن پایانی
به نظر می رسد طرح اخذ مالیات از خانه های خالی به بن بست رسیده باشد؛ این را می توان از درآمد بسیار ناچیز دولت از این پایه مالیاتی در سال جاری فهمید. این طرح که از ابتدا برای بسامان کردن بازار مسکن ارائه شده بود، قرار بود مالکان خانه های خالی را مجبور به عرضه ملک های خود به بازار عرضه کند تا قیمت ها در این بازار به ثبات برسد، اما در روندی معکوس به دلیل شفاف نبودن رویه شناسایی خانه های خالی این قانون عملا روی کاغذ ماند و نه تنها دردی از اجاره نشین ها دوا نکرد، بلکه برای دولت هم درآمد قابل توجهی به همراه نداشت؛ بنابراین می توان گفت این سیاست دولت عملا با شکست مواجه شده است.
