می‌دانیم که در یک قرارداد اجاره یک طرف مالک مال مورد اجاره است و طرف مقابل یا مستاجر، به شخصی گفته می‌شود که به موجب قرارداد فی‌مابین امکان و اجازه استفاده از مال را دارد. البته باید ذکر شود که در قرارداد اجاره، مستاجر مالک منافع می‌شود، به زبان ساده‌تر از زمانی که قرارداد اجاره به نحو صحیح تنظیم و امضا شود، مالکیت منافع به مستاجر منتقل شده است. مالکیت منافع حقوقی بیش از صرف اجازه استفاده از منافع به مستاجر اعطا می‌سازد، و نیز وظایفی بر عهده نامبرده مقرر می‌سازد.

با توجه به آنچه که بیان شد در این نوشته به یکی از موضوعاتی می‌پردازیم که در قراردادهای اجاره و تمدید اجاره همواره محل بحث و اختلاف نظر بوده و برای طرفین اثرات حقوقی به وجود می‌آورد که عبارت است از نحوه هزینه کرد و هزینه‌هایی که پرداخت آن به عهده مستاجر است.

پیش از ورود به موضوع باید در نظر داشت که در خصوص وظایف هر یک از اطراف قرارداد اجاره در پرداخت هزینه‌ها، طرفین می‌توانند به نحوی که تمایل داشته و برای خود مناسب بپندارند با یکدیگر توافق نمایند اما در صورت عدم توافق، وضعیت به شرحی است که در ادامه ذکر می‌گردد.

انواع هزینه‌های عین مستاجره

مستاجر از زمان انعقاد عقد اجاره و از آنجا که مالک منافع شده است، باید از عهده هزینه‌هایی که برای استفاده از منافع مال وجود دارد برآید. البته باید در نظر داشت که به تصرف دادن مال به نحوی که امکان استفاده از منافع آن وجود داشته باشد بر عهده مالک است، لیکن از زمان تسلط مستاجر بر مال، پرداخت هزینه‌ها و حفظ شرایط مناسب جهت استفاده از منافع به مستاجر منتقل می‌گردد.

چون مستاجر به نیابت از موجر مال را در تصرف دارد، و وجود مال نزد وی به رسم امانت است، پرداخت هزینه‌هایی که برای نگهداری مال و حفظ سلامت آن ضرورت دارد بر عهده مستاجر است. البته چنانچه هزینه‌ای بر مال وارد شود که عرفا تحمیل آن بر مستاجر عقلانی نباشد و به عبارت دیگر هزینه از صرف نگهداری خارج شده و جنبه بیشتری به خود بگیرد، مانند آن که پی ساختمان نیاز به بتن ریزی پیدا کند، نمی‌توان هزینه آن را بر عهده مستاجر قلمداد ساخت.

آنچه که به عنوان موارد اول و دوم بیان شد، شاید در نگاه اول ساده به نظر آید، اما در عمل محل بسیار از اختلافات و مناقشات است، در بندهای بعدی به این پرسش پاسخ خواهیم داد که کدام هزينه‌ ها را مستاجر و کدام را موجر باید بپردازد؟

هزینه‌های مشترک

همانطور که پیش از این بیان شد، با انعقاد عقد اجاره مالکیت عین مال از آن مالک باقی می‌ماند و مالکیت منافع به مستاجر منتقل می‌گردد. برخی از هزینه‌ها تنها با مستاجر خواهد بود، برخی تنها بر عهده مالک باقی می‌ماند و در نهایت قسمی از هزینه‌های مشترک وجود دارد.

از بین تقسیم‌بندی یاد شده، هزینه مشترک غیر ملموس‌ترین آن است. هزینه‌های مشترک بیشتر به دلیل توافق طرفین ایجاد می‌گردد و یا چنانچه ماهیت هزینه به نحوی باشد که امکان تعلق آن به یک گروه دشوار به نظر آید، ممکن است به عنوان هزینه مشترک شناخته شود.

هزینه‌هایی که به عهده مالک است

برخلاف هزینه‌های مشترک، هزینه‌هایی که به عهده مالک است قابل شناسایی‌تر و با عرف سازگارتر است. هزینه‌هایی که به عهده مالک قرار دارد عبارت است از هزینه‌هایی که برای حفظ و حیات مال ضروری است و نیز هزینه‌هایی که برای تحویل مال به مستاجر باید پرداخت شود. وضعیت سوم به هزینه‌هایی تعلق دارد که استفاده از مال در گرو پرداخت آن‌ها توسط مالک است.

من جمله مواردی که برای تعمیرات اساسی و هزینه‌های کلی می‌توان اشاره کرد عبارتند از خرابی آسانسور، تعمیرات اساسی موتورخانه، عایق بندی پشت بام. به طور کلی هزینه‌های عمرانی ساختمان، صرف‌نظر از آن که در فضای مشاع واقع شده باشد یا مشترک و نیز صرفنظر آن که در زمان تسلط مستاجر لازم آید یا پیش از آن به وجود آمده باشد بر عهده موجر است.

هزینه‌هایی که به عهده مستاجر است

با توجه به آنچه که تاکنون شرح آن رفت، تعیین هزینه‌هایی که بر عهده مستاجر است ساده‌تر می‌نماید. مستاجر عهده‌دار هزینه‌هایی است که قانون و عرف پرداخت آن‌ها را بر عهده مالک نمی‌داند. مستاجر همچنین مسئول پرداخت هزینه‌هایی است که برای برخورداری از بهترین وضعیت مال آن را ایجاب می‌نماید.

هزینه اشتراکات همچون آب، برق و گاز و تلفن، اگر بین طرفین توافق دیگری وجود نداشته باشد، چون در زمان استیلای مستاجر به وجود آمده و ناشی از استفاده نامبرده بوده است بر عهده مستاجر است. موجر وظیفه دارد که مال را در سلامت و قابلیت بهره‌مندی به مستاجر تحویل دهد، لیکن اگر مستاجر جهت ارتقای سطح بهره‌وری انجام اقداماتی را لازم می‌داند باید شخصا از عده آن‌ها برآید.

همچنین همانطور که شرح آن گذشت، عین مال نزد مستاجر امانت است و در خاتمه رابطه قراردادی، باید به مالک تحویل شود. پس مستاجر نمی‌تواند به بهانه اینکه کاربردی برای وی ندارد یا علاقه‌ای به صرف هزینه ندارد، از انجام هزینه‌هایی که برای نگهداری از مال در شرایط سلامت ضروری است خودداری نماید. برای مثال نمی‌تواند در ماه سوم از اجاره از پرداخت هزینه انشعابات همچون تلفن و برق خودداری نموده و با بیان اینکه پس از این احتیاجی به تلفن ندارم خود را مبری سازد.

اینگونه اقدامات که متضمن ورود خسارت به موجر است و برخلاف وظایف مستاجر محسوب می‌گردد، مستاجر را در مقام جبران خسارات قرار می‌دهد.

مورد دیگری که باید توجه داشت لزوم حفظ اعتدال در استفاده از مال است. همواره در خاطر داشته باشیم که منافع مال به مستاجر تعلق دارد اما برای مدت زمان محدود. پس از سپری شدن موعد و با خاتمه رابطه قراردادی، عین مستاجره به موجر تحویل می‌گردد. تحویل مال به نحو سلامت به موجر از وظایف مستاجر است در نتیجه استفاده معقول از آن و صرف هزینه‌هایی که برای نگهداری ضروری است، وظیفه مستاجر است.

مرجع حل اختلاف

در صورتی که اختلافی بین موجر و مستاجر از بابت هزینه‌های عین مستاجره ایجاد شود، مرجع صالح برای حل اختلاف کدام نهاد است؟

در اینجا باید ذکر شود که اصل هزینه کرد موضوع اختلاف طرفین نیست، بلکه خسارتی که از عدم پرداخت هزینه‌ها به هر یک از آن‌ها وارد می‌شود موضوع اصلی اختلاف را تشکیل می‌دهد. حال از آنجا که در سیستم حقوقی ایران مرجع عام جهت رسیدگی به دعاوی و اختلافات مراجع عمومی قضایی است، و با توجه به اینکه دعاوی مربوط به عین مستاجره اعم از جبران خسارات از نوع دعاوی حقوقی است، مراجع عمومی و حقوقی صلاحیت رسیدگی به اختلافات را دارا هستند طبیعتا شروع به رسیدگی در مراجع قضایی نیازمند ارائه دادخواست و طی مراحل قانونی است.

برچسب ها : اجاره,موجر,مستاجر