بحران مسکن در ایران از «آرزوی مالکیت» به «تلاش برای بقا در اجاره‌نشینی» تغییر مسیر داده است. فشارهای اقتصادی، افزایش شتابان نرخ اجاره و رکود درآمدها موجب شده بسیاری از خانوارها برای تمدید قرارداد یا یافتن خانه‌ای با اجاره مناسب‌تر، ناچار به استقراض، فروش دارایی‌های خرد یا حتی مهاجرت به مناطق کم‌هزینه‌تر شوند.

این دگرگونی نشان می‌دهد که بازار مسکن از مرحله آرمان‌گرایی طبقه متوسط عبور کرده و وارد دوره‌ای شده است که حتی حفظ یک واحد اجاره‌ای نیز مستلزم منابع مالی قابل‌توجه است. در چنین شرایطی، مستأجران به جای برنامه‌ریزی بلندمدت برای خرید یا ارتقاء وضعیت سکونت، ناچارند با اضطراب ماهانه، صرفاً به حفظ سرپناه خود بیندیشند. 

در چنین شرایطی، بحران مسکن در تهران دیگر صرفاً جنبه اقتصادی ندارد، بلکه به نمادی از فرسایش اجتماعی و روانی در پایتخت تبدیل شده است. شهری که روزگاری آغازگر مسیر زندگی و پیشرفت برای بسیاری بود، اکنون برای شمار زیادی از شهروندان به عرصه‌ای برای مبارزه روزمره با گرانی و تلاش برای حفظ حداقل‌های سکونتی بدل شده است.

بررسی‌ها از روند ناترازی هزینه مسکن نشان می‌دهد، با سطح متوسط اجاره‌بهای آپارتمان در پایتخت، حدود ۶۷ درصد از مجموع حداقل دستمزد زوجین، صرف فقط همین یک قلم نیاز ضروری معیشت می‌شود و در صورتی که هزینه خوراک هم به آن اضافه شود، بالای ۹۰ درصد حقوق ماهانه را می‌بلعد.

مستاجرها برای بقای خود در این بازار عمدتا سبد مصرف ماهانه‌شان را بسیار محدود کرده‌اند و یکسری کالاها و خدمات مهم همچون پوشاک، مسافرت و تفریح و حتی هزینه‌های ضروری درمانی را از دایره خریدشان -هزینه‌کرد- خارج کرده‌اند. تحلیل وضعیت موجود زندگی اجاره‌نشین‌ها مشخص می‌کند، ادامه این روند دو پیامد اقتصادی و اجتماعی به همراه دارد. از جمله اینکه محدودیت هزینه‌کرد این دسته از خانوارها در بازارهای مصرفی مختلف، امکان رشد اقتصادی مناسب و تقویت درآمد خانه‌اولی‌ها را سلب می‌کند و به تمدید طولانی‌تر فقر مسکن می‌انجامد.

با توجه به اختصاص بالاترین سهم جمعیت استانی اجاره‌نشین به تهران، بالاترین هزینه اجاره‌نشینی نیز به مستاجران پایتخت تعلق گرفت؛ به‌طوری‌که حدود ۹۶درصد از مجموع «حداقل دستمزد» یک زوج اجاره‌نشین در پایتخت صرف خوراک و مسکن می‌شود؛ این وضعیت باعث «افت چشم‌گیر کیفیت زندگی» تهرانی‌ها شده است.

سفره مستاجران روز به روز کوچکتر می شود!

بر اساس شاخص اجاره مسکن، میانگین اجاره‌بهای تهران در ابتدای مهر ۱۴۰۴ با سنجش شاخص «اجاره‌بهای پیشنهادی» موجرها بر اساس فایل‌‌های ارائه‌شده به بازار آنلاین در شهریورماه، با تبدیل کامل پول‌پیش به اجاره‌بهای ماهانه به مترمربعی ۴۵۰‌هزار تومان در ماه رسیده است. با توجه به رقم ۴۶۰هزار تومانی اجاره‌بهای ماهانه در ماه گذشته، باید گفت، اجاره‌بها در تهران تقریبا بدون تغییر باقی مانده و شاخص اجاره پیشنهادی پایتخت در ابتدای مهر، حاکی از «ثبات نسبی» در این بازار است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی در محله‌‌‌های منتخب مناطق ۲۲گانه تهران در ابتدای مهر به سطح ۲۰میلیون و ۲۰۰هزار تومان اجاره ماهانه و ۵۹۵‌میلیون و ۹۰۰هزار تومان پول‌پیش رسیده است. این ارقام اجاره، میانگین فایل‌‌‌هایی است که برای همه واحدهای مسکونی میان‌متراژ با میانگین ۸۳.۹ مترمربع و عمر بنای ۷.۷سال مورد سنجش قرار گرفته است و به معنای اجاره‌‌‌بهای قطعی در بازار اجاره نیست.

بررسی اجزای رقم کل اجاره‌بها نشان می‌دهد، در شهریور، میانگین رقم پیشنهادی موجرها برای اجاره ماهانه تغییری نکرد و آنچه باعث کاهش رقم کل شده ناشی از افت خفیف میانگین پول پیش توسط موجران است. در ابتدای شهریور رقم برای اجاره ماهانه نیز ۲۰.۱‌میلیون تومان بوده، اما در مقابل موجران از میزان پول پیش کاسته‌اند؛ زیرا در ابتدای شهریور میانگین ودیعه پیشنهادی از سوی موجران ۶۲۱.۵میلیون تومان بوده است.

این ثبات نسبی در واقع، ناشی از انتظار طولانی موجران برای اجاره ملک است که با توجه به سطح شکننده توان مالی مستاجران، از افزایش رقم اجاره ماهانه صرف نظر کرده‌اند. با وجود ثبات نسبی در بازار اجاره‌ تهران، اما وضعیت «کیفیت زندگی» مستاجران به شدت تنزل کرده است؛ به‌طوری‌که بخش زیادی از هزینه‌های زندگی خانوارها به بخش خوراک و مسکن اختصاص پیدا می‌کند. داده‌های رسمی حاکی از آن است که بیشترین جمعیت استانی اجاره‌نشین و بالاترین هزینه اجاره‌نشینی به تهران تعلق دارد؛ یعنی حدود ۴۰درصد از ساکنان تهران در خانه‌های ملکی زندگی نمی‌کنند. این در حالی است که طبق گزارش اخیر مرکز پژوهش‌های مجلس نزدیک به ۳۰درصد کل خانوارهای کشور مستاجر هستند.

بر اساس بررسی‌های ما، با توجه به سطح حداقل دستمزد خانوارها و میزان هزینه‌کرد آنها، جنس بحران مسکن در پایتخت تغییر کرده است؛ دغدغه امروز مستاجرها برخلاف سال‌های قبل، خانه‌دار شدن نیست، بلکه «حفظ توان شکننده اجاره‌نشینی» است. بر اساس این مطالعات، حدود ۹۶درصد از «حداقل دستمزد یک زوج اجاره‌نشین» در تهران صرف مسکن و خوراک می‌شود. البته باید این نکته را در نظر گرفت، با توجه به اینکه خانوارها برای سایر هزینه‌های زندگی به درآمد بالاتر و بیشتری نیاز دارند، عمدتا افراد در بیش از یک شغل اقدام به کسب درآمد می‌کنند که به گفته فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، سطح هزینه خوراک و مسکن مستاجران پایتخت حدود ۸۰درصد برآورد می‌شود.

داده‌های ارائه‌شده در مرکز آمار نشان می‌دهد، هزینه خوراک یک زوج مستاجر دارای یک فرزند با اقلام جدول توزیع کالابرگ ۹‌میلیون تومان در ماه است. بنابراین با توجه به مبلغ ۲۰‌میلیون تومانی اجاره ماهانه، به‌طور متوسط ۲۹‌میلیون تومان از سبد هزینه‌های ماهانه مستاجران پایتخت در بخش مسکن و خوراک صرف می‌شود.

این در حالی است که حقوق افراد با احتساب حداقل دستمزد، ۱۵‌میلیون تومان در ماه است که برای یک خانوار سه‌نفره و با اشتغال زوجین، حداقل دستمزد حدود ۳۰‌میلیون تومان برآورد می‌شود و این رقم حاکی از اختصاص ۹۶درصد دستمزد یک خانوار فقط برای دو قلم هزینه سبد مصرفی یعنی غذا و مسکن است. البته باید به این نکته نیز توجه کرد که مستاجرها در مناطق جنوبی با اجار‌ه‌بهای ماهانه کمتر (میانگین اجاره‌بهای ماهانه ۱۱.۶‌میلیون تومانی) ساکن هستند. از این رو، در مناطق جنوبی تهران با توجه به اختلاف اجاره‌بها با رقم متوسط شهر، مستاجرها در این مناطق، حدود ۷۰درصد از کل حقوق و دستمزد ماهانه را برای خوراک و مسکن صرف می‌کنند.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، بسیاری از مستاجران با حداقل حقوق، در سال‌های اخیر به‌منظور تامین «پول پیش» خود، اقدام به فروش دارایی‌های خود کرده‌اند. این دارایی‌ها زمانی به‌عنوان پس‌انداز برای «زمان خرید خانه اول» به شمار می‌رفت. در سال جاری نیز به‌رغم ثبات نسبی هزینه اجاره، اما به‌دلیل افزایش تورم عمومی، قدرت پس‌انداز مستاجرها کاهش شدید پیدا کرده و این موضوع باعث شده است برخی از مستاجران به‌منظور تامین هزینه مبلغ رهن، با هدف پرداخت اجاره‌بهای ماهانه کمتر، اقدام به فروش خودروی خود کنند.

کدام نیازهای زندگی به خاطر مسکن حذف شدند؟

یزدانی معتقد است، برای محاسبه هزینه‌های زندگی بهتر است ملاک محاسبه، سهم هزینه‌ها از کل درآمد خانوار باشد نه براساس یک حقوق ثابت، زیرا افراد متناسب با سطح درآمد خود هزینه می‌کنند و اگر حقوق ثابت کفاف زندگی را ندهد  برای عبور از تنگنای موجود سراغ شغل‌های دوم و سوم برای تامین هزینه‌های زندگی می‌روند. بنابراین، نمی‌توان گفت ۹۶درصد از درآمد خانوارها بر اساس یک حقوق ثابت به خوراک و مسکن اختصاص می‌یابد. براساس مطالعات صورت گرفته در سال ۱۴۰۳، سهم هزینه خانوارها برای خوراک و سرپناه حدود ۸۰درصد از کل درآمد را به خود اختصاص می‌دهد و عملا پول چندانی برای سایر هزینه‌ها باقی نمی‌ماند. از این ۲۰درصد باقی مانده، ۹درصد برای سلامت هزینه می‌شود و تنها ۱۰ درصد از کل درآمد برای مخارج دیگر باقی می‌ماند.

این موضوع مشخصا به این معناست که هزینه‌ها در برابر سطح درآمدها بسیار بالاتر است و افراد حتی نسبت به هزینه‌های درمان نیز صرفه‌جویی می‌کنند. با توجه به اختصاص یافتن کل هزینه‌های زندگی به ضروریات زندگی یعنی، خوراک، مسکن و سلامت، دیگر هزینه‌ها همچون تفریحات و سفر تقریبا از سبد هزینه‌های خانوارها حذف شده و هزینه‌های مربوط به پوشاک و لوازم خانه به حداقل ممکن رسیده است. در واقع استانداردهای زندگی در کشور هر ساله پایین‌تر می‌آید و با افت چند درجه‌ای همراه می‌شود و مجموعه این اتفاقات فقط در یک کلمه خلاصه می‌شود: «فقر».

در واقع مستاجران هر سال در مقایسه با قبل، فقیرتر شده که این امر با پیامدهای اجتماعی و اقتصادی گسترده‌ای همراه خواهد شد. فقر با انواع آسیب‌ها و معضلات اجتماعی همراه است که بزهکاری اجتماعی، تبعیض و نابرابری‌های اقتصادی و اجتماعی، خشونت و درگیری‌های خانوادگی، افزایش طلاق، مشکلات روحی و روانی از مهم‌ترین پیامدهای آن است. از دیگر آثار اجتماعی تاثیرگذار، مهاجرت افراد به شهرهای حاشیه‌ای و پایین آمدن سطح زندگی مستاجران و سرخوردگی‌های ناشی از تغییرات منفی است. 

اما مهم‌ترین پیامد اقتصادی که فقر برای مستاجران دارد و کمتر کسی به آن توجه می‌کند، این است که خانوار پولی برای پس‌انداز و هزینه‌های اضافی ندارد و مخارج تقاضاهای ضروری به شدت کاهش خواهد یافت. این باعث می‌شود که تقاضا برای کسب و کار نیز به حداقل ممکن کاهش یابد و سطح فعالیت کسب و کارها نیز پایین بیاید در نتیجه درآمد کمتری عاید خانوارها می‌شود. این کاهش درآمد وارد چرخه اقتصادی خانوارها شده و وضعیت معیشتی آنها را بدتر می‌کند، در واقع افراد در چرخه تورم و رکود قرار می‌گیرند.