دانمارک به‌عنوان یکی از نمونه‌های موفق کنترل و مدیریت بازار مسکن در میان کشورهای اروپایی به‌شمار می‌رود. با وجود افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، بسیاری از شهروندان این کشور همچنان دارای قدرت خرید مسکن بالایی هستند و به یک مسکن مناسب دسترسی دارند.

اتخاذ سیاست‌های اقتصادی موفق، تسهیلات بانکی با نرخ بهره پایین و وجود واحدهای مسکونی یارانه‌ای باعث شده هزینه‌های خرید مسکن در بسیاری از مناطق دانمارک، کمتر از کشورهای مشابه باشد. علاوه بر این، تنوع در نوع مالکیت، شرایطی را ایجاد کرده که متقاضیان می‌توانند با توجه به نیاز و توان مالی خود، گزینه مناسب را انتخاب کنند.

این در حالی است که در ایران، قدرت خرید مسکن به پایین‌ترین حد ممکن طی سال‌های گذشته رسیده و زمان انتظار خرید خانه حدود یک قرن است! از طرفی سیاست‌های حمایتی مناسبی برای کمک به دهک‌های پایین جامعه وجود نداشته و درآمدهای پایین و قیمت بالای مسکن، بازار ملک در ایران را وارد فاز تازه‌ای از رکود کرده است.

تجارت‌نیوز در این گزارش، به بررسی ساختار بازار مسکن دانمارک پرداخته و مدل‌های متنوع مالکیت و شرایط وام‌های خرید مسکن در این کشور را در مقایسه با ایران واکاوی می‌کند.

فروش خانه‌های یارانه‌ای در دانمارک

داده‌های اقتصادی نشان می‌دهد،‌ قیمت مسکن در کپنهاگ، پایتخت دانمارک و دیگر شهرهای این کشور در مقایسه با شهرهای بزرگ اروپایی، چندان گران محسوب نمی‌شود.

در دانمارک تعداد زیادی خانه‌های دولتی و یارانه‌ای وجود دارد که گزینه‌ای بسیار ارزان‌قیمت محسوب می‌شوند. اگر فردی موفق به اجاره چنین واحدی شود، شرایط مالی بسیار بهتری نسبت به خرید یک خانه معمولی خواهد داشت. از همین‌رو، شهروندان دانمارکی برای اجاره یا خرید این نوع مسکن، ناچار به قرار گرفتن در یک صف انتظار طولانی هستند.

بازار مسکن دانمارک، به‌ویژه در بخش واحدهای ارزان‌قیمت بسیار رقابتی است. در شرایط عادی، تقاضای زیادی برای این نوع خانه‌ها وجود دارد که امکان چانه‌زنی و به‌دست آوردن معامله‌ مدنظر را کاهش می‌دهد. به‌عبارتی شهروندان دانمارکی می‌توانند به راحتی وارد بازار مسکن شوند؛ زیرا وام‌های خرید مسکن در دانمارک بسیار مناسب و کارآمد هستند و میزان اقساط و نرخ بهره نیز بنا به درخواست متقاضیان تغییر می‌کنند.

ایجاد محدودیت خرید مسکن برای اتباع خارجی در دانمارک

با این حال، یکی از چالش‌های بازار مسکن دانمارک، شرایط نابرابر برای خارجی‌هاست؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد که حتی شهروندان اتحادیه اروپا نیز در مقایسه با دانمارکی‌ها محدودیت‌هایی دارند.

برای مثال از اتباعی که در دانمارک سکونت دارند، درخواست می‌شود که سهم پیش‌پرداخت بیشتری برای وام مسکن پرداخت کنند. همچنین، دریافت برخی از وام‌ها برای اتباع این کشور امکان‌پذیر نیست و همچنین ممکن است مبلغ وام دریافتی آنها کمتر هم باشد.

انواع مالکیت مسکن در دانمارک

معمولا مالکیت مسکن در دانمارک، به دو صورت ای‌یر (Ejer) و اندل (Andel) وجود دارد. در مدل ای‌یر یا همان مالکیت کامل، شخص مالک کل آپارتمان است و هزینه‌هایی مانند نظافت، نگهداری، جمع‌آوری زباله و بیمه ساختمان را به انجمن مالکان پرداخت می‌کند.

در مالکیت ای‌یر، صاحب‌خانه‌ها امکان استفاده کامل از ملک خود را دارند؛ آنها می‌توانند دیوار، اضافه یا کم کنند، تغییرات دلخواه خود را روی ملک انجام یا حتی ملک خود را اجاره دهند. البته، محدودیت‌هایی مانند تغییرندادن نمای بیرونی ساختمان نیز وجود دارد. همچنین، در این نوع مالکیت، امکان دریافت وام‌های ارزان‌قیمت با بازپرداخت طولانی‌مدت فراهم است.

در مدل اندل یا مالکیت تعاونی، فرد مالک کامل آپارتمان نیست، بلکه سهام‌دار انجمنی است که مالک کل ساختمان است. در این مدل، محدودیت‌ها و اختیارات کمتری برای خریدار وجود دارد؛ برای مثال، مالک معمولا امکان اجاره دادن واحدهای اندل را ندارد و یا این کار با محدودیت‌های شدیدی ممکن می‌شود.

قیمت فروش این نوع واحدها نیز توسط انجمن تعیین می‌شود و مالک حق فروش واحد خود را با قیمت دلخواه را ندارد. هزینه‌های جاری اندل‌ها، معمولا هم در بخش هزینه‌های انجمن و هم در نرخ بهره وام‌ها بالاتر است؛ با این وجود، قیمت خرید آنها نسبت به واحدهای ای‌یر بسیار پایین‌تر است. نکته قابل توجه آن است که آندل‌های مناسب اغلب دارای صف انتظار هستند و خرید آنها در کوتاه‌مدت آسان نیست.

قوانین تخلیه ملک، به نفع مستاجران دانمارکی

قوانین اجاره‌داری در دانمارک برای مستاجران بسیار حمایتی است. به‌طور مثال، اگر مستاجری بیش از دو سال در یک آپارتمان زندگی کرده باشد، صاحب‌خانه دیگر اجازه بیرون کردن مستاجر را ندارد.

تنها راه قانونی اخراج مستاجر، سکونت صاحب‌خانه در آن ملک است که آن هم باید از یک سال قبل، به مستاجر اطلاع داده شود. همچنین طبق قانون، مالک نمی‌تواند شرایط قرارداد را برای مستاجری که به مدت دو سال در ملک او زندگی کرده، تغییر دهد.

نظام کنترل اجاره در بازار مسکن دانمارک

در بیشتر خانه‌های دانمارک، نظام کنترل اجاره وجود دارد. بر این اساس، مالک حق ندارد واحد خود را در ازای بیشتر از یک مبلغ مشخص، به مستاجر اجاره دهد. این مبلغ با توجه به موقعیت و منطقه، متراژ و مبله بودن واحد تعیین می‌شود.

در صورتی که مستاجر بیش از رقم مشخص اجاره پرداخت کرده باشد و این موضوع توسط هیات اجاره دولتی تایید شود، مالک موظف است اجاره را به نرخ رسمی کاهش دهد و مابه‌التفاوت دریافتی را به مستاجر بازگرداند.

با این حال این قانون فقط برای خانه‌هایی لازم‌الاجراست که پیش از سال ۱۹۹۲ ساخته شده باشند. بنابراین خانه‌هایی که پس از سال ۱۹۹۲ ساخته شده باشند، از این قانون معاف هستند.

در ایران نیز قانونی برای کنترل اجاره‌بها وجود دارد و هر سال سقفی مشخص برای افزایش آن تعیین می‌شود. با این حال، به دلیل نبود ضمانت اجرایی، این سقف عملا در بازار اجاره مسکن رعایت نمی‌شود.

علاوه بر این، یکی از ضعف‌های این قانون آن است که سقف افزایش اجاره‌بها معمولا برای کل استان تعیین می‌شود، در حالی‌ که نمی‌توان انتظار داشت قیمت اجاره خانه در تمام مناطق یک شهر به یک اندازه افزایش پیدا کند. این در حالی است که در دانمارک مبلغ اجاره هر واحد مسکونی به طور جداگانه و بر اساس ویژگی‌های همان ملک تعیین می‌شود.

انواع وام مسکن در دانمارک

بررسی‌های تجارت‌نیوز نشان می‌دهد در دانمارک انواع مختلفی از وام مسکن وجود دارد. الگوی تامین مالی خرید مسکن در این کشور بر پایه مدل ۵/۱۵/۸۰ است. بر اساس این مدل، بانک‌ها تا ۸۰ درصد ارزش ملک را از طریق وام‌های ریل‌کردیت (realkredit) با بهره پایین به متقاضی پرداخت می‌کنند.

پنج درصد قیمت ملک باید به‌صورت نقدی و از محل سرمایه شخصی خریدار پرداخت شود و ۱۵ درصد باقیمانده نیز یا از طریق وام بانکی جداگانه تامین می‌شود که به‌عنوان وام‌های گران شناخته می‌شوند، یا متقاضی باید آن را از سرمایه شخصی پرداخت کند.

وام‌های مسکن ۳۰ ساله با بهره ۴ درصدی در دانمارک

از انواع وام مسکن در دانمارک می‌توان به وام با نرخ بهره ثابت اشاره کرد؛ در این نوع وام، نرخ بهره برای دوره‌های ۱۰، ۲۰ یا ۳۰ سال ثابت می‌ماند. به‌عنوان نمونه، وام ۳۰ ساله با نرخ بهره چهار یا پنج درصد در سال ۲۰۲۵ رایج‌ترین نوع وام ثابت در این کشور است. در این مدل، حتی اگر نرخ بهره در سال ۲۰۲۶ تا ۱۰ درصد افزایش پیدا کند، نرخ بهره وام همان چهار تا پنج درصد باقی می‌ماند.

وام‌های مسکنی که با نرخ بهره ثابت ارائه می‌شوند، توسط بانک پرداخت نمی‌شوند؛ بلکه از طریق اوراق قرضه‌ای تامین می‌شوند که نهادهای اعتباری منتشر می‌کنند. در نتیجه، نرخ بهره بر اساس قیمت‌گذاری بازار مالی تعیین می‌شود و امکان مذاکره مستقیم و چانه‌زنی بر سر نرخ بهره با بانک وجود ندارد.

وام مسکن با بهره متغیر و وام‌های ترکیبی در دانمارک

نوع دیگر وام مسکن در دانمارک، وام با نرخ بهره متغیر است؛ در این نوع وام، نرخ بهره می‌تواند ماهانه یا در دوره‌های یک، سه یا پنج ساله تغییر کند. برای مثال، در سال‌های ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۲ نرخ بهره وام‌های پنج‌ساله نزدیک به صفر درصد بود که عملا رایگان محسوب می‌شد. اما در سال ۲۰۲۵ نرخ این وام‌ها به حدود ۲.۵ درصد رسیده است. بنابراین، این وام‌ها یک دوره صدور مجدد دارند و وقتی این دوره تمام می‌شود، نرخ بهره تغییر می‌کند.

همچنین، می‌توان این دو نوع وام را با هم ترکیب کرد و به وام دلخواه رسید. برای نمونه، یک متقاضی می‌تواند بخشی از وام را با نرخ ثابت ۳۰ ساله و بخش دیگر را با نرخ متغیر پنج ساله دریافت کند. این ترکیب می‌تواند هم هزینه‌های اولیه را کاهش دهد و هم ریسک افزایش شدید نرخ بهره را پوشش دهد.

نوع دیگر وام مسکن در دانمارک، وام‌های صرفا بهره‌ای هستند، پس از دریافت این وام در ۱۰ سال اول، فقط بهره از متقاضی دریافت می‌شود و بازپرداخت اصل وام به تعویق می‌افتد. البته پس از پایان دوره ۱۰ ساله، به مبلغ اقساط بازپرداخت به‌طور قابل اضافه می‌شود.

بانک‌ها علاوه بر نرخ بهره، کارمزدی تحت عنوان بیدراگستس (bidragssat) دریافت می‌کنند که معمولا چیزی بین یک تا دو درصد است و بسته به نوع وام، میزان بازپرداخت و موسسه اعتباری متفاوت است.

معافیت‌های مالیاتی برای بهره وام مسکن

یکی از ویژگی‌های مهم بازار مسکن دانمارک، معافیت مالیاتی برای بهره وام‌های مسکن است. بر اساس قانون، خانوارها می‌توانند حدود ۳۳ درصد از هزینه سالانه بهره وام را از مالیات بر درآمد خود کسر کنند.

به این ترتیب، اگر نرخ بهره اسمی یک وام ۱.۵ درصد باشد، نرخ بهره واقعی برای وام‌گیرنده پس از کسر مالیات، حدود یک درصد محاسبه می‌شود. به عبارت دیگر، وام‌گیرنده همچنان بهره ۱.۵ درصدی را به بانک پرداخت می‌کند، اما ۳۳ درصد از این مبلغ در قالب تخفیف مالیاتی به او برمی‌گردد.

البته این معافیت تنها شامل افرادی می‌شود که مالیات بر درآمد پرداخت می‌کنند. در نتیجه، خانوارهایی که به هر دلیل از پرداخت مالیات معاف باشند، این تخفیف شامل حال آنها نخواهد شد.

این در حالی است که نرخ بهره وام مسکن در ایران ۲۲.۵ درصد و مدت زمان بازپرداخت آن تنها ۱۰ سال است. از طرفی مبلغ وام حتی ده درصد از خرید یک ملک را پوشش نمی‌دهد و تنها بار اضافی بر دوش متقاضیان خرید مسکن است. بنابراین وام‌های مسکن در ایران بسیار ناکارآمد است و هیچ استفاده مفیدی برای متقاضیان ندارد.