آیا ممکن است نرخ مسکن به‌حدی کاهش یابد که افراد نیازمند واقعی بتوانند آن را تامین کنند و مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن، که اکنون به عددی سه‌رقمی رسیده، به سطحی منطقی و متناسب با روند جهانی کاهش یابد. حال این سوال پیش می‌آید که چرا برنامه‌های مسئولان در این زمینه موثر نبوده است؟

در 3 دهه اخیر، اگرچه افزایش نرخ مصالح ساختمانی و دستمزدها بر روند صعودی نرخ مسکن تاثیرگذار بوده‌اند، اما عامل اصلی در این زمینه، نرخ زمین بوده است، به‌طوری که می‌توان اثر عوامل اول را نادیده گرفت. با این حال، تلاش‌های عمده دولتمردان در مسیری بوده که هرگز نتوانسته تاثیر منفی بر روند افزایشی نرخ زمین داشته باشد. به‌عنوان مثال، افزایش سقف وام مسکن به‌تناسب افزایش نرخ مسکن، هرچند سیاستی منطقی به‌نظر می‌رسد، اما هیچ تاثیر کاهشی بر نرخ زمین ندارد.

از سوی دیگر، روش ناکارآمد توزیع و اعطای تسهیلات همواره شرایطی را فراهم کرده که بخش عمده‌ای از این منابع به‌جای اینکه به نیازمندان واقعی مسکن اختصاص یابد، در اختیار سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران بازار مسکن قرار می‌گیرد؛ افرادی که هدف‌شان از خرید مسکن، سکونت در آن نیست، بلکه عرضه آن در بازار اجاره

 است.

سیاست تخصیص زمین به تعاونی‌های مسکن، هرچند در دهه ۶۰ به کاهش جمعیت مستاجر کمک شایانی کرد و گامی در راستای تحقق رویای مسکن ارزان بود، اما در دهه‌های بعد و در شرایطی که مناسبات رانتی به‌شدت بر تمام نظام اداری کشور سایه افکنده بود، به ابزاری ناکارآمد تبدیل شد.

گامی بزرگ در راستای کاهش نرخ مسکن

قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن، در صورتی که به‌طورکامل و بدون هیچ‌گونه تخفیفی اجرا شود، می‌تواند تاحدی از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها جلوگیری کند و به‌طورقطع گامی برای کاهش نرخ مسکن به‌شمار می‌آید. این قانون با کاهش درآمدهای موردانتظار موجران، انگیزه سرمایه‌گذاران را برای ادامه فعالیت در بازار مسکن کاهش می‌دهد. با این حال، تاثیر آن به‌طورکلی محدود است و نمی‌تواند به‌تنهایی پاسخگوی نیازهای کنونی اقتصاد ملی باشد.

بنابراین، تنها راه ممکن برای تحقق رویای مسکن ارزان‌قیمت با در نظر گرفتن مصالح اجتماعی، بازگشت از مسیری است که زمین شهری و مسکن را به کالای تجاری و نامحدود تبدیل کرده است. اعمال محدودیت بر معاملات مکرر زمین و مسکن، تعیین سقف مجاز برای تملک واحدهای مسکونی به‌ویژه در شهرهای بزرگ و مقابله جدی با افزایش درآمدهای مستغلاتی که در چند دهه اخیر خرید واحد مسکونی و عرضه آن در بازار اجاره را به گزینه‌ای جذاب برای سرمایه‌گذاران تبدیل کرده است، می‌تواند به کاهش نرخ مسکن در بلندمدت کمک کند. همچنین، استفاده هوشمندانه از ابزارهای مالیاتی در بازار املاک و مستغلات می‌تواند به تحقق رویای مسکن ارزان‌قیمت منجر شود.

طرح مسکن مهر باوجود داشتن ایرادات اساسی و وارد کردن خسارت‌های قابل‌توجه به نظام مالی و بانکی کشور، برپایه یک پیش‌فرض صحیح شکل گرفته بود که کاهش هزینه تولید مسکن امری ضروری است.

 اما دولت وقت به روشی نادرست برای دستیابی به این هدف روی آورد: ساخت ساختمان‌های بی‌کیفیت و کم‌هزینه در حاشیه شهرها و دور از مرکز شهر. این رویکرد از یک‌سو به‌طورقابل‌توجهی متوسط عمر مفید ساختمان‌ها را کاهش داد و اثرات آن در 2دهه آینده به‌شکل خروج گسترده ساختمان‌های مسکونی از فهرست بناهای قابل‌سکونت نمایان خواهد شد. از سوی دیگر، با تحمیل هزینه‌های زیاد به ساکنان، از جمله هزینه‌های رفت‌وآمد، عملا کیفیت واحدهای مسکونی در مراکز شهر را افزایش داد و به‌عبارت دیگر، نتوانست به تحقق هدف مسکن ارزان کمک کند.

تحقق مسکن ارزان به‌عنوان یک آرزو، امکان‌پذیر است، به‌شرطی‌که مسئولان دولتی مسیر صحیحی را برای دستیابی به آن انتخاب کنند و نگذارند که مالکان بزرگ و افراد حقیقی و حقوقی که منافع‌شان در افزایش نرخ املاک نهفته است، با نفوذ و دخالت در فرآیند تصمیم‌گیری، مانع این انتخاب تاریخی شوند.

تحقق این آرزو به نظام بانکی کشور و برخی نهادهای عمومی که بخش عمده‌ای از دارایی‌های‌شان به‌صورت املاک و مستغلات است، فشار زیادی وارد خواهد کرد و هزینه‌هایی را به‌همراه خواهد داشت. این موضوع ممکن است برخی دست‌اندرکاران را به این فکر بیندازد که چنین رویکردی به‌نفع آنها نیست، اما باید در نظر داشت که این هزینه‌ها در مقایسه با بهبود سطح معیشت شهروندان، ناچیز است.

بازار مسکن، نیازمند نقش‌آفرینی دولت است

شهریار شقاقی، تحلیلگر بازار مسکن بهصمت توضیح داد: در زمینه کاهش نرخ مسکن فاقد یک برنامه منسجم و مشخص هستیم و این موضوع به تجربه ثابت شده است. با بررسی قیمت‌های بالای بازار مسکن و وضعیت تولید آن در سال‌های اخیر، می‌توان به واقعیت‌های کنونی پی برد و درک بهتری از این موضوع پیدا کرد. از نظر اقتصادی، برنامه‌ریزی اصولی و مدیریت قوی در این حوزه وجود ندارد و باید به این واقعیت توجه کرد. همچنین، عدم‌همکاری نهادها و ارگان‌های مختلف با دولت نیز مشهود است. پس از گذشت چندین سال، هنوز بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات به همکاری موثری با دولت نرسیده است و این موضوع می‌تواند ابعاد مختلف قضیه را برای ما روشن کند.

وی در ادامه توضیح داد: من بر این باورم که بازار مسکن نیازمند نقش‌آفرینی دولت است. به‌عبارت‌دیگر، فروشندگان پس از بررسی وضعیت سایر بازارهای مالی مانند بازار ارز، اقدام به تعیین نرخ مسکن خود می‌کنند. اگر دولت بتواند این اقدام را با نرخ حمایتی و توافق عمومی به‌اجرا درآورد، تحولات مثبتی در بازار مسکن رخ خواهد داد. با این حال، براساس تجربیات گذشته، نمی‌توان به این نوع طرح‌ها اعتماد زیادی داشت؛ زیرا در گذشته، این پروژه‌ها بیشتر به‌‍صورت نظری مطرح می‌شدند و جنبه‌های تبلیغاتی داشتند. در عمل، همواره شاهد بی‌تحرکی مسئولان بوده‌ایم و هیچ اقدام موثری در این زمینه انجام نشده است.

او معتقد است: طبیعی است که عرضه، یکی از عوامل محرک بازار مسکن است و می‌تواند به کاهش قیمت‌ها کمک کند؛ اما در این میان، دلایل دیگری نیز برای وضعیت کنونی مسکن وجود دارد که باید برای بهبود آن تدبیری اندیشید. در غیر این صورت، عامل عرضه و ساخت مسکن‌های ملی تاثیر چندانی بر متوسط نرخ مسکن نخواهد داشت؛ عواملی مانند تورم عمومی، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و نوسانات نرخ دلار، هر روز از توان مردم برای خرید مسکن و قدرت سازندگان برای تولید آن می‌کاهند.

عامل اصلی رکود بازار مسکن

شقاقی خاطرنشان کرد: رشد مداوم تورم در نرخ مسکن پدیده‌ای است که هرساله با آن مواجهیم و تازگی ندارد. در سال‌های اخیر، این بخش تورم بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده است. اما امسال، کاهش رشد تورم در بخش مسکن را شاهد بوده‌ایم، چراکه افزایش نرخ مسکن بازار را به‌سمت رکود سوق داده و ناهماهنگی بین درآمدها و هزینه‌های خانوار، خرید خانه را به یک آرزو تبدیل کرده است. البته کاهش سرعت رشد تورم مسکن در حال‌ حاضر نمی‌تواند به‌عنوان نشانه‌ای از ثبات بازار تلقی شود، زیرا این وضعیت ممکن است ناشی از عواملی مختلفی مانند کاهش جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری و افت قدرت خرید مردم باشد. حال که دولت جدید سرکار آمده است، ضروری است که تمامی وعده‌ها با برنامه‌ریزی دقیق و شناخت کافی از زیرساخت‌های کشور ارائه شوند تا هیچ طرحی با شکست مواجه و امید مردم به خانه‌دار شدن تضعیف نشود.

این تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه کاهش قدرت خرید مردم، عامل اصلی رکود بازار مسکن در سال‌های اخیر به‌شمار می‌رود و هیچ ارتباطی به ثبات قیمت‌ها ندارد، افزود: مردم تمایل دارند در بازارهایی که بازدهی بیشتری دارند، سرمایه‌گذاری کنند، زیرا خرید و فروش در این بازارها با دردسر کمتری همراه است. به‌همین‌دلیل، میزان سرمایه‌گذاری مردم در بازار طلا و ارز بیشتر از بازار مسکن است. دلیل این موضوع این است که نرخ مسکن به‌اندازه تورم افزایش نیافته و مالکان تمایل دارند که با نرخ تورم همراستا شوند. افراد تا حدی در این زمینه حق دارند، زیرا هیچ فروشنده‌ای در هیچ بازاری تمایل ندارد کالای خود را کمتر از نرخ تورم بفروشد.

وی در پایان گفت: دولت باید با ایجاد شرایط اقتصادی مناسب، تولید مسکن را به‌گونه‌ای هدایت کند که اقشار کم‌درآمد، به‌ویژه جوانان، قادر به دسترسی به مسکن‌های ارزان‌نرخ باشند. این هدف تنها با برنامه‌ریزی دقیق و توجه به کمبودهای موجود در زمینه‌های مختلف کشور امکان‌پذیر است.