ترکش بی‌قانونی بر پیکره بازار مسکن
متاسفانه ضعف در قانون‌گذاری و نداشتن نظارت کافی بر ورود اتباع بیگانه به داخل کشور، دردسرهای زیادی را در اشکال مختلف نشان داده است.
یکی از مهم‌ترین دردسرهایی که در چند سال اخیر اتفاق افتاده، بحث فروش و اجاره مسکن به این اشخاص است که در سایه ضعف قانون پیش می‌آید. این چالش در صورتی در حال رخ دادن است که طبق قانون، خریدوفروش و رهن و اجاره خانه توسط اتباع بیگانه ممنوع است.
کافی است سری به بنگاه‌های مناطق مولوی، شوش، سنگلج، قیام، امامزاده‌یحیی، بازار بزرگ و شهر ری بزنید تا مشاهده کنید به‌طوریقین بخش زیادی از متقاضیان اجاره خانه در این مناطق، اتباع بیگانه هستند که بدون هیچ مانعی برای اجاره یک واحد اقدام می‌کنند.
این در حالی است که با پیشنهاد مبلغ بیشتر برای اجاره یا رهن، صاحبخانه‌هایی که تمایل به معامله با ایشان ندارند را هم، وسوسه می‌کنند و بازار را بر هم می‌زنند. خب در حالت کلی بسیاری از صاحبخانه‌ها به اتباع بیگانه خانه اجاره نمی‌دهند، اما همان تعدادی که به این کار راضی می‌شوند، ضربه‌های بزرگی را به بازار مسکن و امنیت محله‌ها وارد می‌کنند.
موجران متخلف به طمع پول بیشتر، پای اشخاصی را به ساختمان‌ها و محلات باز می‌کنند که حتی یک کارت شناسایی هم ندارند و به‌واسطه همین موضوع بعضی از آنها دست به انواع و اقسام تخلفات می‌زنند.
معامله ملک توسط اتباع خارجی در ایران ممنوع است
در سال‌های اخیر، با افزایش ورود اتباع خارجی به کشور، خرید و اجاره ملک توسط این افراد با ابهاماتی همراه بوده است. طبق قانون مدنی، افرادی که تبعه ایران نیستند، حق خرید اموال غیرمنقول را ندارند؛ بنابراین، اگر کسی اموالی همچون زمین و مسکن خریده باشد، موفق به دریافت سند رسمی نمی‌شود.
در نتیجه، اتباع خارجی یا از طریق قولنامه یا از طریق یک شخص مورداعتماد به خریدوفروش می‌پردازند. با این حال، روزبه‌روز بر تعداد اتباع بیگانه‌ای که در بازار مسکن فعالیت دارند، افزوده می‌شود؛ اتفاقی که قوانین مرتبط با این بخش را زیرسوال می‌برد. این موضوع نیاز به بررسی و تدوین قوانین جدید در این زمینه دارد.
طبق قانون، خریدوفروش ملک توسط اتباع خارجی در ایران غیرمجاز است. با این حال، برخی از اتباع خارجی از قولنامه استفاده می‌کنند و در برخی مناطق از جمله تهران، قم، مشهد، مازندران و سایر شهرها به خریدوفروش ملک و ویلا می‌پردازند.
طبق آیین‌نامه مربوط به تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران، اتباع خارجی که به‌عنوان توریست یا برای مسافرت به ایران سفر می‌کنند و تمایل به خرید ملک دارند، باید درخواست خود را از طریق نمایندگی‌های سیاسی و کنسولگری ایران در خارج از کشور یا استانداری مربوطه به وزارت امور خارجه ارائه دهند.
بنا به قانون مربوط به تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی تصویب‌شده در سال ۱۳۱۰، تملک هر نوع زمین مزروعی توسط اتباع خارجی ممنوع است. همچنین، طبق قوانین تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی تصویب‌شده در سال ۱۳۸۰ و قانون مربوط به اداره مناطق آزاد تجاری ـ صنعتی، تملک و فروش زمین به اتباع خارجی غیرمجاز و تنها اجاره زمین مجاز است.
ما به اتباع خارجی نیاز داریم
جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن درباره خرید و اجاره مسکن توسط اتباع بیگانه به صمت توضیح داد: اینکه بگوییم ما در کشور به اتباع خارجی نیاز نداریم، درست نیست. مسلما اگر غیر از این بود، این تعداد اتباع به‌صورت قانونی و غیرقانونی وارد کشور نمی‌شدند.
بیشتر اتباع کشور ما افغانستانی هستند و در جنگ‌های درون‌مرزی و برون‌مرزی همراه رزمندگان ما جنگیده و شهید داده‌اند،بنابراین بعد از یک‌سری اتفاقات سیاسی بود که برای ما قابل‌احترام‌تر شدند.
زمانی که این اشخاص وارد کشور ما می‌شوند، نیازهای‌شان باید برآورده شود و مهم‌ترین آنها مسکن است. از سوی دیگر، بسیاری از اتباع در مشاغل زیادی در کشور ما فعالیت دارند؛ برای مثال بسیاری از متخصصان اتباع در بخش آسانسور خبره هستند و در این صنعت حرف‌های زیادی برای گفتن دارند. در هر صورت ما نیاز به نیروی کار خارجی داریم. جایی که کارگران ایرانی بسیاری از مشاغل را قبول نمی‌کنند، این اتباع هستند که آن شغل را قبول می‌کنند. از طرفی، بسیاری از ویلاها و مجتمع‌های داخل و خارج شهر تهران، توسط اتباع نگهبانی می‌شوند و بسیاری از کارگران‌شان در آنجا مشغول ساخت‌وساز هستند.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه بیان کرد: بسیاری از اتباع به‌صورت مجردی به کشور ما وارد می‌شوند و بعد از تهیه مسکن، خانواده‌های خود را هم به کشور ما می‌آوردند، در نگاه خوشبینانه این اتفاق بدی نیست و این افراد تنها برای کسب درآمد به کشور ما می‌آیند. درباره خرید و اجاره هم به این صورت است که معمولا یک شخص هم‌وطن و ایرانی مورداطمینان اتباع، قراردادهای خرید یا اجاره خانه را برعهده می‌گیرد و از این راه، منع قانونی تهیه مسکن برای اتباع از بین می‌رود.
اتباع باعث سوداگری در بازار نمی‌شوند
«در بررسی‌های میدانی خبرنگار صمت این موضوع نمایان شد که بسیاری از واحدهای مناطق جنوب شهر با نرخ بالاتری توسط اتباع کرایه می‌شوند. به‌نظر می‌رسد این اتفاق بار منفی برای نرخ اجاره به‌همراه دارد و ممکن است برخی موجران با الگو قرار دادن معاملات مذکور، ارقام رهن و اجاره را بالا ببرند.»
صباغ در این‌باره به صمت توضیح داد: سوداگری به‌ویژه در بحث رهن و اجاره، ارتباطی با اجاره بالاتر خانه توسط اتباع ندارد. بازار مسکن ما از موضوعات کلان تاثیر پذیرفته و افزایش اجاره‌ها نشأت‌گرفته از تورم اقتصادی در کشور است. اختیار ملک هر فردی دست خودش است و هیچ‌کس نمی‌تواند دخالت کند. همین الان خانه‌ای را در منطقه یوسف‌آباد می‌شناسم که پارسال ۷۰۰ میلیون تومان رهن و امسال همان خانه را یک میلیارد و 600 میلیون تومان برای رهن گذاشته‌اند. بنابراین خود مالک است که تصمیم می‌گیرد این خانه‌ای را رهن کند یا خیر و هیچ متغیری جز تورم بر آن تاثیر ندارد.
او گفت: اتفاقی که بازار ملک را با آسیب روبه‌رو کرده، این موارد نیست، بلکه سامانه‌های مخربی همچون سامانه خودنویس است که شغل مشاوران املاک را با خطر روبه‌رو کرده است. متاسفانه بدنه اتحادیه املاک با قدرت قبل پیگیر امور مشاوران املاک نیست و همین ضعف باعث شده تا سیاست‌های تحمیلی بر این شغل وارد شود.
باعث تاسف است که بخش زیادی از بنگاهداران ملکی، دفاتر خود را تعطیل کرده‌اند، از طرفی زور اتباع برای رهن و اجاره خانه نهایتا به جنوب شهر می‌رسد، پس چطور اتباع می‌توانند باعث سوداگری و افزایش تعرفه اجاره خانه‌ها شوند؟
وی در خاتمه بیان کرد: مشکلات زیادی در مدیریت بازار ملک وجود دارد که باید توسط رسانه‌ها پیگیری شود. بخش زیادی از عملکرد مشاوران املاک زیر نظر وزارت صمت است و بدنه اتحادیه مشاوران املاک تضعیف شده است.
قبل‌تر شاهد این بودیم که رئیس اتحادیه مشاوران املاک زیر بار یک‌سری از ضدسیاست‌ها علیه مشاوران املاک نمی‌رفت و همه توان خود را برای گرفتن حق این صنف به‌کار می‌بست، اما حالا وضعیت چیزی دیگری را می‌گوید و سامانه خودنویس با کوهی از ایراداتی که دارد، جای مشاوران املاک را در معاملات گرفته است و مطمئنا، در آینده دعوا‌های زیادی را بین موجر و مستاجر پدید می‌آورد. امید است دولت جدید با اقدامات خود در کنار حل مشکلات بازار مسکن، گره اصناف را هم باز کند.
اخطار اتحادیه املاک برای تخلفات
باتوجه به اظهارات اتحادیه مشاوران املاک تهران، تنظیم قرارداد مسکن برای افراد غیرمجاز غیرقانونی است. در هنگام امضای قرارداد، از موجر و مستاجر خواسته می‌شود که تضمین کنند افراد مجاز از واحد مسکونی به‌صورت چندخانواری استفاده نمی‌کنند.
همچنین، آنها باید تعهد کنند که به‌هیچ‌عنوان واحدهای مسکونی را به افراد غیرمجاز اجاره ندهند. همچنین، افراد ایرانی نباید واحد مسکونی را به افراد غیرمجاز اجاره دهند. تنظیم قرارداد مسکن برای افراد مجاز که تنها هستند نیز، ممنوع است و مشاوران املاک باید به این موضوع توجه ویژه داشته باشند.
بعضی از املاک اشاره کرده‌اند که برخی اتباع با اجاره یک ملک، آن را به هموطنان خود اجاره می‌دهند و به‌نوعی هزینه زندگی خود را در آن واحد مسکونی رایگان اداره می‌کنند. این وضعیت در بازار اجاره مسکن گسترده است و نگرانی‌های زیادی ایجاد می‌کند. به‌نظر می‌رسد که این بخشنامه جدید (مورخ اردیبهشت سال ۱۴۰۲) بتواند تا حدودی از این نوع اجاره مسکن به افراد خارجی جلوگیری کند.
سعید لطفی، دبیر اتحادیه املاک تهران، درباره خرید و اجاره خانه توسط افراد غیرمجاز افغانستان اظهار کرد که طبق قوانین کشور، اتباع بیگانه مجاز به خریدوفروش ملک در ایران نیستند. با این حال، برخی از این افراد قراردادهای خرید یا اجاره ملک را به نام یک ایرانی مورداطمینان ثبت می‌کنند. این مسئله بیشتر در مناطق جنوبی و شرق تهران رواج دارد و تاکنون تدابیر ویژه‌ای برای جلوگیری از آن اتخاذ نشده است.
وی در ادامه بیان کرد: طبق قوانین موجود، امکان اجاره یا فروش خانه به افراد غیرایرانی بدون داشتن مدارک موردنیاز مانند کارت تردد، پاسپورت و مجوز از نیروی انتظامی که اقامت آنها را تایید کند، وجود ندارد. در صورت حضور افراد غیرمجاز در کشور ارائه خدمات به آنها غیرقانونی است که شامل خرید خانه نیز می‌شود.
این افراد به‌طورمعمول به‌عنوان مهمانان یا اجاره‌دهندگان موازی در ایران شناخته می‌شوند و نیازمند توجه و نظارت دقیق‌تر دولت هستند. اتباع بیگانه نیز نیازمندی‌های اجتماعی دارند که باید به‌شکل قانونی برای آنها فراهم شود. به‌همین‌دلیل، اتخاذ تدابیر جدی برای حل این چالش‌ها امری ضروری است.
