دندان اسب پیشکشی را نباید شمرد!
حدود ۴ سال قبل که موضوع ساخت آپارتمان‌های ۲۵متری توسط شهرداری تهران مطرح شد، واکنش‌های منفی را به‌دنبال داشت تا اینکه با نوسان نرخ زمین و مسکن برخی مسئولان دولتی از لزوم ساخت واحدهای کوچک‌متراژ سخن گفتند که باوجود نگرانی‌های برخی از افراد نسبت به کاهش کیفیت زندگی در آپارتمان‌های کوچک‌متراژ، این طرح اجرایی نشد.
به‌تازگی اتحادیه تعاونی عمرانی شهر تهران در اقدامی خودجوش طرح مسکن اقتصادی را در قالب واحدهای ۲۵ تا ۳۵ متری دوباره مطرح کرد و قصد دارد با یک برنامه‌ریزی ۲.۵ساله، صفر تا ۱۰۰ این پروژه‌ها را اجرایی کند. پروژه ساخت هزار و ۸۰۰ میکروآپارتمان ۲۵متری قرار است به‌زودی در منطقه ۱۹ تهران کلنگ زده شود و بنا به گفته مدیر این طرح، نرخ واحدها با تجهیزات کامل کمتر از یک میلیارد تومان است که به‌صورت مبله و با اثاثیه اولیه زندگی در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد. مساحت زمین این طرح ۱۱هزار مترمربع است که حدود هزار و ۸۰۰ واحد با مساحت ۲۵ تا ۳۵ متر در این زمین ساخته می‌شود. به‌گفته خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، این واحدها دارای نشیمن، آشپزخانه، اتاق‌خواب، سرویس‌حمام و دستشویی، پارکینگ و انباری به‌صورت دلخواه، مبلمان متناسب با سایز واحد و اثاثیه کامل منزل است. سالن‌های پذیرایی اشتراکی که ساکنان می‌توانند از آن استفاده کنند، سالن ورزشی، سالن اجتماعات و رستوران نیز از جمله امکانات رفاهی این پروژه محسوب می‌شود. صمت در این گزارش زوایای مختلف طرح ساخت مسکن ۲۵متری را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
خروج دهک‌های پایین جامعه از بازار مسکن
رویکرد ساخت مسکن اقتصادی و ارزان‌نرخ در روزهای اخیر بازتاب گسترده‌ای در بازار مسکن داشته و این اقدام ۲ جبهه مخالف و موافق را روبه‌روی یکدیگر قرار داده است. اینکه خانه‌های کوچک‌مقیاس در شأن شهروندان نیست و خارج از چارچوب طرح تفصیل شهرداری است، نکته‌ای قابل‌تامل است که تاحدودی می‌شود از آن دفاع کرد، اما در جای دیگر، داستان کاهش قدرت خرید مردم و معطل ماندن پروژه‌های دولتی رخ می‌نماید که سرنوشت نامعلومی دارد. در این شرایط که عرضه و تقاضای بازار به‌کلی برهم خورده و بیشتر دهک‌های جامعه از بازار مسکن خارج شده‌اند، طرح خانه‌های اقتصادی، بسیار مناسب و منطقی به‌نظر می‌رسد و در شرایطی که هیچ برنامه درستی برای خانه‌دار کردن مردم اجرایی نشده، مخالفت با این طرح بی‌معنی است. به‌گفته مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران «شهرداری به‌هیچ‌وجه برای ساخت خانه‌های ۲۵متری پروانه صادر نخواهد کرد. خانه‌های ۲۵متری یعنی خانه‌های تک‌نفره و ساخت این خانه‌ها، تبعات اجتماعی بالایی خواهد داشت و نتیجه خوبی ندارد. فرهنگ ما اجازه نمی‌دهد که در چنین فضاهایی زندگی کنیم.» از سوی دیگر، «قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن بیان کرده که دولت نه‌تنها با ساخت مسکن کوچک‌مقیاس موافق نیست، بلکه مخالف ساخت چنین واحدهای مسکونی است، زیرا عدم‌تناسب متراژ با نیاز خانواده، آسیب‌های گسترده‌ای اجتماعی بر جا خواهد گذاشت.» برخی از کارشناسان معتقدند چنین مخالفت‌هایی زمانی وارد است که وزارت راه و شهرسازی و شهرداری برای خانه‌دار کردن مردم فکر بهتری داشته باشند و تنها به ارائه چند طرح و سیاست‌گذاری بسنده نکنند. این طرح در صورت مخالفت، باید با اقدامات بهتری جایگزین شود والا اگر نمی‌توان گرهی از مشکلات بازار مسکن باز کرد، حداقل نباید چوب لای چرخ طرح‌های دیگر هم گذاشت.
طرحی کارساز برای خانه‌دار شدن
ایمان رضوانی، کارشناس معماری و شهرسازی در رابطه با طرح ایجاد میکروآپارتمان به صمت گفت: در مجموع، اجرای این طرح قابل‌قبول است و به‌شخصه آن را می‌پسندم، چراکه یک طرح کل به جزء بوده و باتوجه به تورمی که در کشور موجود است، می‌تواند کمک‌کننده باشد. از طرف دیگر، شرایط به‌گونه‌ای رقم خورده که تهیه خانه برای زوج‌های جوان و حتی افراد مجرد سخت شده و این اقدام با بودجه اقشار کم‌درآمد تاحدودی سازگارتر است.
وی در ادامه افزود: ساخت مسکن کوچک‌متراژ می‌تواند یک گزینه عالی برای افرادی با نیازها و محدودیت‌های خاص باشد. ساخت این واحدها هزینه کمتری نسبت به ساخت یک مسکن بزرگ‌تر دارد. هزینه‌های ساخت، نگهداری و تعمیرات آن نیز کاهش می‌یابد و افراد می‌توانند به‌صورت‌کلی از هزینه‌های کمتری برای ساخت و نگهداری مسکن خود استفاده کنند.
این کارشناس بیان کرد: ساخت خانه‌های کوچک‌متراژ در کشورهای پیشرفته نیز، چند سالی است که شروع شده و کشورهایی نظیر ژاپن، ایتالیا و چین بازتاب بسیار مثبتی از این اقدام گرفته‌اند. البته این تجربه‌ها بسته به ویژگی‌ها و نیازهای هر کشور ممکن است، متفاوت باشد. البته، مسکن کوچک نه‌تنها در شهرهای پرجمعیت بلکه در مناطق روستایی و با محدودیت فضایی نیز مورداستفاده قرار می‌گیرد. وی خاطرنشان کرد: ساخت مسکن کوچک در کشورهای دنیا، به‌ویژه در شهرهای پرجمعیت و با محدودیت فضایی، رونق بسیاری دارد. باتوجه به محدودیت فضای شهری و نیاز به بهره‌برداری بهینه از فضا، ساخت مسکن‌های کوچک به‌عنوان یک راه‌حل مورداستفاده قرار می‌گیرد؛ مفهوم‌هایی مانند مسکن کپسولی و آپارتمان‌های میکرو در ژاپن رواج دارد که به شکل‌های فشرده‌ای طراحی می‌شوند و استفاده از فضا را به حداکثر می‌رسانند.
رضایت متقاضیان در نظر گرفته شود
رضوانی افزود: این طرح به‌نوعی خریدوفروش مسکن را اجرایی می‌کند و اشخاص چه با نیت مصرفی و چه سرمایه‌گذاری؛ می‌توانند از آن بهره‌مند شوند. ضمن اینکه ملک‌های بزرگ کم‌کم جذابیت خود را از دست می‌دهد و مردم ناگزیر به واحدهای متراژ پایین روی می‌آورند.
وی در زمینه علت مخالفت وزارت راه و شهرسازی و شهرداری با این طرح عنوان کرد: طرح‌هایی مانند طرح جامع مسکن و طرح تفصیلی ساخت مسکن مربوط به سال‌های قبل است و نگاهی پشت این تفکرات وجود داشته است که در شرایط فعلی بهره‌وری خاصی ندارد و عملی نیست.خانه ۲۵متری هیچ مشکلی برای زندگی افراد ایجاد نمی‌کند و با یک ساخت‌وساز مرتب و مناسب می‌تواند هم در نما و هم ساختار، بسیاری از نیازهای شهروندان را برطرف کند. مسلما ساخت چنین واحدهایی باید به‌گونه‌ای باشد که متقاضیان با رضایت کامل اقدام به خرید این خانه‌ها کنند. این طرح اگر با در نظر گرفتن تمام اصول استحکام، معماری، شهرسازی، نوآوری و مهندسی ساخته شود، می‌تواند تا حد زیادی به کمک بازار مسکن بیاید.
وی در پایان گفت: مهم‌ترین نکته در ساخت مسکن کوچک این است که طراحی و برنامه‌ریزی مناسب انجام شود تا از کاربری بهینه فضا و ایجاد راحتی و آسایش برای ساکنان استفاده شود. سازندگان این خانه‌ها باید در نظر بگیرند که این واحدها به‌خاطر شرایط متراژی خاصی که دارند، اگر اصولی ساخته نشوند، می‌توانند منجر به نارضایتی ساکنان شوند و حتما ضرورت دارد با بالا بردن کیفیت این ساختمان‌ها، مسیری باز شود که مردم با تمایل بیشتری به‌سمت‌وسوی این واحدها بیایند و با مشکلی روبه‌رو نشوند.
جامعه به‌سمت خرید خانه‌های کوچک می‌رود
شهریار شقاقی، تحلیلگر و کارشناس بازار مسکن و شهرسازی در زمینه ساخت خانه‌های کوچک‌متراژ به صمت گفت: زمانی که نرخ زمین سرسام‌آور است و مردم توان مالی برای خرید واحدهای مناسب را ندارند، دولت مجبور است به چنین ساخت‌وسازهایی رغبت نشان دهد. البته چنین واحدهایی متقاضیان زیادی دارد و اقشار کم‌درآمد مایل هستند برای خانه‌دار شدن به‌سراغ واحدهای کوچک‌متراژ بروند. چنین موضوعاتی در شهری مثل تهران که نرخ زمین بسیار بالا است و مسکن روزبه‌روز افزایش نرخ را تجربه می‌کند، اجتناب‌ناپذیر است. وی در ادامه افزود: سال‌هاست که در برابر طرح ساخت میکروآپارتمان در کشور مقاومت‌هایی انجام می‌گیرد، اما اتفاقی که در نهایت می‌افتد، این است که مخالفان این طرح با ساخت چنین واحدهایی کنار می‌آیند. درحال‌حاضر، قشر عظیمی از جامعه به‌ویژه زوج‌های جوان با مشکل مسکن روبه‌رو هستند و چنین طرح‌هایی می‌تواند کمک بزرگی به تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن کند. این کارشناس بیان کرد: دولت یا باید با اصلاح نظام اقتصادی کشور درآمد سرانه مردم را بالا ببرد تا مردم بتوانند خانه‌های مناسب‌تر و بزرگ‌تری خریداری کنند یا باید با حمایت از چنین طرح‌هایی، بستر عرضه خانه‌های حداقلی و کوچک‌متراژ را فراهم کند که باتوجه به اوضاع فعلی راه دوم منطقی‌تر است.
بازار مسکن نیاز به اطلاعات به‌روز دارد
این استاد دانشگاه بیان کرد: اکنون شهرداری یکی از مخالفان این طرح است و ساخت خانه‌های ۲۵متری را خلاف طرح تفصیلی می‌داند، در صورتی که طرح تفصیلی مسکن مربوط به دهه‌های گذشته است و زمانی مطرح شد که هیچ‌کس وضعیت فعلی بازار مسکن را پیش‌بینی نمی‌کرد. به‌طورکلی یکی از مشکلات طرح‌های جامع و تفصیلی، بلندمدت بودنش است که در همه‌جای دنیا منسوخ شده، چراکه بازار مسکن به‌صورتی نیست که ما بخواهیم به قوانین ۲۰ ساله پایبند باشیم. اکنون اگر شهرداری می‌خواهد برمبنای طرح تفصیلی ۲ دهه قبل درباره وضعیت فعلی بازار مسکن به نتیجه برسند، کار درستی نیست و باید برای تصمیم‌گیری‌های خود، شرایط فعلی بازار مسکن را در نظر بگیرد. وی در پایان یادآور شد: بخش خصوصی هشیارتر از بخش دولتی می‌تواند به کمک بازار مسکن بیاید، زیرا بخش خصوصی برای کسب درآمد بیشتر تمام زوایا و چالش‌های طرح موردنظر خود را می‌سنجد و براساس واقعیتی که در جامعه حکمفرماست، تمام جوانب کار را با برنامه‌ریزی منظم پیش می‌برد، بنابراین دولت باید با نظارت و قانون‌گذاری مناسب بر عملکرد بخش خصوصی نظارت داشته باشد تا بحران بازار مسکن برای همیشه از بین برود و مردم بیشتر از این با مشکل مسکن دست‌وپنجه نرم نکنند.
سخن پایانی
یک راه برای برون‌رفت مشکلات بازار مسکن وجود دارد. آن‌هم مشارکت دادن مردم در فرآیند تولید مسکن است و ساخت‌وساز با مشارکت جمعی محقق می‌شود تا نقدینگی‌ها در جامعه به‌سمت تولید حرکت کند. با جمع شدن نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان و سوق دادن آن به‌سمت تولید، موفق به مهار تورم می‌شویم. اگر می‌خواهیم در راستای تحقق شعار سال حرکت کنیم، باید سرمایه‌های سرگردان جامعه را که باعث رشد پولی کشور شده و نقدینگی را افزایش داده، به‌سمت تولید هدایت کنیم تا هم ناترازی بین تولید و عرضه جبران شود و هم نقدینگی سرمایه‌های سرگردان در سطح جامعه تعدیل شوند تا با برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت ضعف‌های موجود را جبران کنیم، وگرنه هر جایی که بازار رها شود و برنامه‌ای اندیشیده نشود، کاری از پیش برده نمی‌شود. اکنون همان مقطع تاریخی است که باید ساختارها و تشکل‌های مردم‌نهاد، پر و بال بگیرند. دولت باید با حمایت این بستر را فراهم کند تا نهادهای مردمی شعار سال را در حوزه مسکن محقق کنند و شرایط را بیش از پیش سروسامان دهند.
