گفتنی است، آمارهای رسمی دیگر گویاست میانگین تورم کالاهای عمومی در پایان تابستان حدود ۴۵ درصد بوده که به این ترتیب می‌توان ادعا کرد شدت تورم مسکن در پایان نیمه نخست سال ۱۴۰۰ بیش از ۲۰ درصد از شدت تورمی سایر کالاها بیشتر است. این در حالی است که بنا بر گزارش‌های مرکز آمار، تورم خوراکی‌ها نیز شدتی مشابه تورم مسکن دارند و ۲۰ درصد نرخ بیشتری از تورم عمومی کالاها دارند. خوراکی و مسکن بخش مهم هزینه‌های هر خانوار را تشکیل می‌دهد و هر تغییری در نرخ این کالاها مستقیم تاثیر خود را بر سفره و معیشت مردم نشان خواهد داد. همزمان اما نرخ تورم نقطه‌ای مسکن در پایان تابستان امسال به کمترین نرخ از بهمن ۹۶ تاکنون رسیده است.

بازار مسکن پایتخت، درگیر رکود نسبی

به گزارش صمت آخرین آمارهای منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران در آخرین ماه تابستان امسال نسبت به مرداد روندی کاهنده داشته است. این امر به‌ گونه‌ای بوده که تورم شهریور را منفی ۱.۲ درصد محاسبه کرده حال آنکه تورم ماهانه مرداد ۳.۶درصد بوده است. به این ترتیب می‌توان ادعا کرد در آخرین ماه تابستان دوباره بازار مسکن در پایتخت درگیر رکودی نسبی شده و قیمت‌ها در آن تعدیل شده‌اند.

این در حالی است که تورم نقطه‌به‌نقطه هم در پایان تابستان ۱۴۰۰ کاهش یافت. براساس آمارها، تورم نقطه‌به‌نقطه مرداد ۳۳.۷ درصد بود که یک ماه بعد با کاهش ۱۰ درصدی به ۲۳.۸ درصد کاهش یافت. همزمان نرخ تورم سالانه اما روندی فزاینده به خود گرفته است.

تورم سالانه در پایان مرداد امسال ۷۵.۳ درصد اعلام شده بود و در پایان تابستان با وجود کاهش حدود ۸ درصدی آن همچنان نرخ تورم سالانه ۶۷.۳ درصد است.

منظور از نرخ تورم سالانه مجموع تورم ۱۲ ماه منتهی به ماه مورد بررسی در مقایسه با میانگین تورم ۱۲ ماه منتهی به ماه مرجع در سال گذشته است. در مقابل، تورم نقطه‌به‌نقطه به مقایسه نرخ در دو سال متفاوت می‌پردازد. اغلب زمانی که نرخ تورم سالانه بیش از نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه است، این طور تعبیر می‌شود که در ماه‌های آینده روند تورم سالانه آن‌قدر تعدیل خواهد شد که با نرخ تورم نقطه‌ای به یک تناسب برسد.

به این ترتیب می‌توان پیش‌بینی کرد اگر در ماه‌های آینده اتفاق خاصی رخ ندهد که بازارها را به هم بریزد، باید منتظر افزایش تورم نقطه‌ای مسکن و کاهش نرخ تورم سالانه آن باشیم.

کمترین نرخ تورم ماهانه در شهریور

بررسی آمارها نشان می‌دهد در نیمه نخست سال ۱۴۰۰ کمترین نرخ تورم ماهانه در شهریور به ‌دست آمد. به این ترتیب برای نخستین‌بار امسال و پس از آذر ۹۹ نرخ مسکن در پایتخت کشور کاهش یافت. با این حال، فروردین ماه نیز نرخ تورم مسکن در تهران تنها ۰.۱ درصد اعلام شد که این نیز رقمی اندک است. این در حالی است که در ماه مرداد تورم ۳.۶ درصدی ماهانه برای مسکن اعلام شد که بالاترین نرخ تورم مسکن ‌سال جاری هم محسوب می‌شود. این در حالی است که در میانه بهار نیز نرخ تورم ماهانه را ۳ درصد اعلام کردند که بالاترین نرخ تورم ماهانه در سال جاری به شمار می‌رود.

تورم نقطه‌ای ۱۴۰۰

بررسی آمارها حاکی است در دوره دوم حسن روحانی تحولات و نوسانات فراوانی در قیمت مسکن کشور رخ داد. این امر به گونه‌ای بود که نوسانات بازار در سال ۹۶ به مراتب کمتر از ۳ سال بعد از آن بود. باید توجه شود در سال ۹۶ همچنان نرخ تورم میانگین کالاها تک‌رقمی و ۹.۶ درصد بود. پس عجیب نیست در این سال نرخ تورم مسکن هم قابل‌قبول‌تر از سال‌های بعد از آن باشد.

در سال ۹۶ و برای یک ماه نرخ تورم ماهانه منفی شد؛ در فروردین ۹۶ مرکز آمار نرخ تورم ماهانه را منفی ۱.۶ درصد اعلام کرد. با این حال، در پایان آن سال یک رکورد به‌نسبت‌ عجیب برای تورم ماهانه مسکن به ‌دست آمد. در بهمن ۹۶ نرخ تورم ماهانه مسکن را ۴.۲ درصد اعلام کردند که بالاترین تورم ماهانه مسکن در سال ۹۶ است. این در حالی است که تا نیمه آن سال تقریبا شرایط آرامی بر بازار مسکن کشور حاکم بود. اما از میانه سال با به‌هم ریختن بازار ارز و طلا، به‌تدریج بار تورمی به دیگر بازارها و از جمله بازار مسکن هم وارد شد. سال ۹۷ اما یکسره سالی متفاوت بود؛ از ماه‌های آخر سال ۹۶ معلوم بود که ثبات اقتصاد کشور در حال از دست رفتن است. با روی کار آمدن دونالد ترامپ در ایالات متحده و تهدید‌های گاه و بیگاه او مبنی‌بر خروج از برجام هم انتظارات تورمی در کشورا به شکل چشمگیری افزایش داد. این امر تا آنجا بود که در طول سال ۹۷ نزدیک به ۴۰۰ درصد از ارزش پول ملی کاسته شد.

در این میان ترامپ هم از میانه اردیبهشت ۹۷ اعلام کرد با وجود تعهداتی که اوباما داده بود، کشورش از برجام خارج خواهد شد و درنتیجه تمام تحریم‌های لغو شده امریکا پس از برجام دوباره علیه اقتصاد ایران اعمال شدند. این اقدامات در گام نخست به شکل فزاینده‌ای از ارزش پول ملی کاست به نحوی که در سال ۹۷ نرخ دلار میان ۴۲۰۰ تومان تا ۱۵ هزار و ۵۰۰ تومان در نوسان بود. همه این نوسانات نیز در شرایطی رخ می‌داد که در آغاز سال، اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس جمهوری‌ اعلام کرده بود فروش دلار به هر قیمتی جز ۴۲۰۰ تومان جرم است و با متخلفان برخورد می‌شود. البته ارز ۴۲۰۰ تومانی تنها برای ارز ترجیحی باقی ماند و بازار حتی برای یک روز هم به تهدیدهای جهانگیری پاسخ مثبت نشان نداد.

بازار مسکن هم از دیرباز در ایران نشان داده ظرفیت تورم‌های فزاینده را در خود دارد. این امر به گونه‌ای است که حتی از دهه ۳۰ و ۴۰ خورشیدی نیز مشخص بود بازار مسکن ایران ظرفیت‌های مخرب فراوانی دارد، به همین دلیل حتی می‌توان با یک بررسی ساده نتیجه گرفت شتاب افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن بیش از دیگر بازارهای کشور است. بالاترین نرخ تورم ماهانه مسکن در سال ۹۷ در ماه‌های اسفند و شهریور حاصل شد؛ به این صورت که در آخرین ماه سال ۹۷ تورم ماهانه مسکن را ۹.۳ درصد اعلام کرده بودند. این در حالی بود که ۶ ماه پیش از آن نرخ تورم ماهانه در پایان تابستان ۹.۱ درصد اعلام شده بود.

باید توجه کرد چنانچه تورم ماهانه ۷ درصدی برای یک سال پیوسته ادامه داشته باشد، تورم سالانه تا پایان همان سال سه‌رقمی خواهد شد. به همین دلیل رسیدن تورم نقطه‌ای به حدود ۱۰ درصد در سال ۹۷ نیز اتفاقی خطرناک به شمار می‌رود.

تورم منفی مسکن در ۳ ماه پیاپی

در سال ۹۸ اما نوسانات چه رو به بالا و چه رو به پایین تمام قیمت‌های بازارهای مختلف کشور را متاثر کرد. این امر به ‌گونه‌ای بود که بازار مسکن هم به‌شدت از این تحولات تاثیر پذیرفت. در این سال به مدت ۳ ماه پی‌در‌پی نرخ تورم ماهانه مسکن منفی بود؛ اتفاقی که حتی در میانه تک‌رقمی شدن تورم در سال ۹۶ هم تجربه نشده بود. در سال ۹۶ تنها برای یک ماه در فروردین نرخ تورم مسکن منفی شد اما در سال ۹۷ و در ماه‌های مرداد، شهریور و مهر نرخ تورم مسکن منفی بود. از سوی دیگر، برای نخستین‌بار در نیمه دوم دهه ۹۰ نرخ تورم ماهانه مسکن دو رقمی شد. در اردیبهشت ۹۸ نرخ تورم ماهانه مسکن به رقم بی‌سابقه ۱۱.۳ درصد رسید. البته آن زمان کمتر کسی تصور می‌کرد که امکان دارد تورم ماهانه مسکن از این رقم هم بالاتر برود.

از سوی دیگر‌، هرچه به پایان سال نزدیک‌تر می‌شویم اثرات تورمی بیشتری در بازار مسکن احساس می‌شود. باید توجه داشت که از بهمن ۹۸ به شکل غیررسمی و از ابتدای اسفند همان سال به طور رسمی ویروس کرونا وارد ایران شده بود و تکانه‌های اقتصادی فراوانی را به کشور تحمیل کرده بود. در آخرین ماه سال ۹۸ که به دلیل شیوع کرونا اغلب کسب‌و‌کارها مجبور به تعطیلی شده بودند، تورم ماهانه مسکن پایتخت به ۸.۴ درصد رسید.

همه چیز در خدمت مقابله با کرونا

در سال ۹۹ به طور کلی همه چیز در خدمت مقابله با کرونا قرار گرفت. تا پیش از آغاز این سال تصور می‌شد از ابتدای سال شاهد خروج اثرات تحریم از اقتصاد ایران باشیم. به طور کلی چنین است که رشد منفی ناشی از تحریم‌ها برای یکی دو سال اقتصاد را وارد چرخه رکود می‌کند اما پس از گذشت مدتی رشد نسبی در بخش‌هایی که فعال هستند آغاز می‌شود و اثرات منفی بنگاه‌های منفعل‌شده دیگر خود را نشان می‌دهد. این انتظار از میانه سال ۹۸ به وجود آمد و بسیاری از کارشناسان منتظر بودند از ابتدای سال گذشته با گشایش نسبی اقتصاد مواجه شوند. اما همه پیش‌بینی‌ها خیلی زود تغییر کرد چراکه شیوع کرونا خود به معنای یک بحران جدید برای اقتصاد بود و در همه کشورهای جهان و از جمله ایران پیش‌بینی‌ها را نقش بر آب کرد. چنین شرایطی تاثیر خود را بر همه بازارها، از جمله مسکن گذاشت. این امر تا آنجا پیش رفت که برای نخستین‌بار در نیمه دوم دهه ۹۰ نرخ تورم ماهانه واحدهای مسکونی در پایتخت برای دو ماه، دو رقمی افزایش پیدا کند؛ در خرداد و مرداد ۹۹ تورم ماهانه به ترتیب ۱۱.۳ و ۱۲.۴ درصد شده بود؛ گرچه در آذر ماه نیز قیمت مسکن روند کاهنده را تجربه کرده و ۸.۵ درصد ارزان‌تر شد. این مهم همزمان بود با تغییرات کاهنده قیمتی در دیگر بازارها، از جمله طلا و ارز.

نوسانات قیمت مسکن در ۴ سال گذشته

در بررسی ارقام تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در پایتخت می‌توان به جزئیات جدیدی پی برد. از سال ۹۶ تا‌کنون، برای ۶ ماه نرخ تورم نقطه‌ای مسکن تک‌رقمی بود که همه آن به ۶ ماه نخست سال ۹۶ برمی‌گردد. در عین حال برای ۶ ماه نیز نرخ تورم مسکن سه‌رقمی شد. به این ترتیب نوسانات قیمت مسکن نشان می‌دهد در ۴ سال گذشته این بازار از حداقل ثبات بی‌بهره بوده است. در ‌سال ‌جاری نیز چنین شرایطی تقریبا حاکم است؛ ابتدای سال نرخ تورم نقطه‌ای مسکن ۸۲.۶ درصد بود اما روند کاهنده‌ای که از زمستان ۹۹ آغاز شده بود در تمام نیمه نخست امسال ادامه یافت و هر ماه به‌تدریج از شدت تورم نقطه‌ای مسکن کاسته شد. این امر تا آنجا ادامه داشت که در ماه پایانی تابستان نرخ تورم نقطه‌ای مسکن به کمترین میزان خود از بهمن ۹۶ تاکنون رسید. مرکز آمار تورم نقطه‌ای پایان تابستان را ۲۳.۸ درصد برآورد کرده است.

در سال ۹۶، همان‌طور که پیش‌تر توضیح داده شد، شرایط عمومی قیمت‌ها در کشور نسبت به دیگر سال‌های دولت دوازدهم بهتر بود. در نیمه نخست این ماه هیچ‌گاه نرخ تورم نقطه‌ای دورقمی نشد. کمترین نرخ تورم دوره روحانی در خرداد ۹۶ به ثبت رسید که درواقع همان دولت اول روحانی امور را هنوز در دست داشت. بالاترین نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه تجربه شده در این سال، به اسفند بر‌می‌گردد که در آن تورم را ۲۴.۴ درصد اندازه‌گیری کرده بودند. در سال ۹۷ نیز تقریبا هر ماه بر شدت تورم نقطه‌ای افزوده می‌شد و این امر به نحوی بود که در فروردین نرخ تورم ۲۷.۳ درصد اعلام شد اما در پایان سال نرخ تورم به ۹۶.۱ درصد رسیده بود. این شیب تورمی در سال ۹۸ هم در ۳ ماه نخست سال چنان ادامه داشت که در تمام ۳ ماه بهار آن سال تورم نقطه‌ای مسکن سه‌رقمی بود اما به‌تدریج از میزان تورم نقطه‌به‌نقطه چنان کاسته شد که در پایان سال این نرخ به ۴۴ درصد رسیده بود. در سال ۹۹ اما بیشترین نوسانات قیمتی را در میانه سال و به‌ویژه در میان ماه‌های شهریور و آبان تجربه شدند. این افزایش نرخ همزمان با روزهای اخیر ریاست‌جمهوری دونالد ترامپ بود که با فشاری حداکثری تقریبا بخش مهمی از منافذ اقتصاد کشور را بسته بود و بازار مسکن را هم چنان تحت تاثیر قرار داد که قیمت مسکن در تمام این ۳ ماه تورمی سه‌رقمی را تجربه کند.