بسته حمایتی استیجار با تمرکز بر گروه‌های کم‌درآمد و متوسط

حبیب‌اله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در نخستین جلسه «کارگروه برنامه‌ریزی و تامین مالی مسکن» با تاکید بر اینکه مسکن می‌تواند علاوه بر پاسخ به نیاز خانوارها به‌عنوان سرپناه، (حتی در شرایط تحریم به‌دلیل اینکه بیشتر روابط پسین و پیشین آن با صنایع و بخش‌های داخلی است) سبب ایجاد اشتغال و افزایش تولید ناخالص داخلی شود، گفت: اتخاذ راهکارهای نوین و طراحی ابزارهای متنوع تامین مالی باید با تمرکز بر رفع موانع تولید و عرضه مسکن و تسهیلگری برای تامین مسکن خانوارها در دهک‌های مختلف به‌ویژه محرومان، گروه‌های کم‌درآمد و متوسط باشد.

معاون مسکن و ساختمان با بیان اینکه در کنار این کارگروه، چندین کارگروه دیگر از جمله کارگروه‌های «رفع موانع تولید»، «ساخت و تامین زیرساخت» و... نیز تشکیل خواهد شد، تصریح کرد: یکی از موضوعاتی که باید موردتوجه قرار گیرد، سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و تلاش برای افزایش آن است؛ بنابراین باید به‌دنبال راهکارهایی باشیم که خروج سرمایه از بخش مسکن رخ ندهد و سرمایه به بازارهای غیرمولد موازی و رقیب همچون طلا و ارز سرازیر نشود. در واقع با سیاست‌های مبتنی بر بهره‌گیری از سرمایه‌های بخش خصوصی و مردم، علاوه بر منابع دولتی در تلاش هستیم تا بتوانیم به تعهدات خود در بخش مسکن جامه عمل بپوشانیم.

حمایت از مستاجران در شرایط کنونی، تنها یک اقدام اقتصادی نیست؛ بلکه گامی در راستای تحقق عدالت اجتماعی است. زمانی که خانواده‌ای مجبور می‌شود، بخش اعظم درآمد خود را صرف اجاره کند، فرصت‌های رشد، آموزش و حتی سلامت او به‌مخاطره می‌افتد. این چرخه معیوب، نه‌تنها فرد را تضعیف می‌کند، بلکه بنیان‌های جامعه را نیز متزلزل می‌سازد. از این‌رو، بسته حمایتی که وزیر وعده آن را داده، می‌تواند با ابزارهایی چون تسهیلات ودیعه‌مسکن، کنترل اجاره‌بها یا حمایت از ساخت واحدهای استیجاری، فشار را از دوش مستاجران بردارد. تجربه‌های پیشین مانند وام ودیعه مسکن در سال‌های گذشته، نشان داده است که چنین اقداماتی می‌تواند جابه‌جایی‌های ناخواسته را کاهش دهد و ثبات بیشتری به زندگی مردم ببخشد.

با این حال، موفقیت این بسته در گرو چند اصل اساسی است که باید موردتوجه قرار گیرد: 

نخست، شفافیت و سرعت در اجرا: مردم باید به‌وضوح بدانند که این حمایت‌ها چگونه و در چه زمانی به دست‌شان خواهد رسید. 

دوم، جامعیت و فراگیری: این بسته باید همه اقشار مستاجر، از کارگران روزمزد گرفته تا کارکنان متوسط شهری، را دربرگیرد. 

سوم، پایداری: حمایت از مستاجران نباید مقطعی باشد، بلکه باید بخشی از یک راهبرد بلندمدت برای ساماندهی بازار اجاره باشد.

اجاره کردن ملک باید تسهیل شود

وزارت راه و شهرسازی به‌تازگی از بسته استیجار رونمایی کرده است. این طرح شامل چند بند حمایتی از جمله اجاره‌داری حرفه‌ای، عرضه مسکن استیجاری توسط شهرداری‌ها، افزایش تسهیلات ودیعه مسکن و منع دولت از دخالت در مبلغ اجاره است. داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با صمت در این زمینه گفت: بنده تاحدودی از مفاد این بسته مطلع هستم. در حال‌ حاضر من و تیم تحقیقاتی‌ام مشغول به تحقیق درباره میزان اثرگذاری آن هستیم.

وی درباره مفید بودن راهکارهای نوین و طراحی ابزارهای متنوع مالی برای مستاجران بیان کرد: باتوجه به افزایش و مسیر حرکت قیمت‌ها می‌بایست برای مستاجران و کسانی که نیاز به مسکن دارند، به‌ویژه در شهرهای بزرگی مثل تهران، توانمندی در راستای اجاره کردن ملک باقی بماند. از دست رفتن توانمندی آنها، می‌تواند در آینده مخاطراتی را به‌همراه داشته باشد، زیرا طی چند سال اخیر مهاجرت‌های انجام‌گرفته از مناطق بالایی به مناطق پایینی را شاهد بوده‌ایم و هستیم.

وی ادامه داد: از این موضوع نتیجه می‌گیریم که باید روی توانمندی مستاجران کار کنیم، البته این توانمندی در جوامع، نواحی و مناطق مختلف تفاوت زیادی دارد. تمام صحبت‌هایی که طی چند سال اخیر انجام شده تنها افزایش مبلغ قرض‌الحسنه درباره وام ودیعه مسکن بوده است.

بیگی نژاد درباره تفاوت سیستم اجاره‌داری در ایران و کشورهای اروپایی و امکان کنار گذاشتن قراردادهای کوتاه‌مدت اجاره در ایران اظهار کرد: ابتدا باید شهرداری‌های ما مانند شهرداری‌های کشورهای دیگر حوزه مسکن را دنبال کنند. در حال‌ حاضر وزارت مسکن با طرح و برنامه‌هایی که ارائه می‌دهد، عملا موجودی غیرمنقول ندارد. اگر ما با برنامه‌ریزی‌های اشتباه کاری کنیم که مالکان از صنعت اجاره‌داری خارج شوند، عملا بازار دچار شکست خواهد شد و نمی‌توانیم با یک موضوع فی‌البداهه بحثی را راه بیندازیم و مالکیت‌مان را از این قسمت بازار خارج کنیم.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران خاطرنشان کرد: در بعضی کشورهای اروپایی، رشد جمعیت منفی است. شاید مالکان آنها هم راضی باشند که مستاجرشان برای همیشه آنجا بماند. اکو سیستم اجاره‌ای آنها فرق می‌کند. در آن کشورها مسکن یک موضوع سرمایه‌ای نیست، بلکه مصرفی است. اما ما پس از سال‌ها هنوز نتوانسته‌ایم این دو موضوع را از هم تفکیک کنیم. جنس فکری ما با دیگر کشورهای دنیا فرق می‌کند.

این کارشناس درباره نیاز به مشورت گرفتن دولت از متخصصان و کارشناسان حوزه مسکن افزود: دولتمردان ما در حوزه‌های مربوط به خودشان متخصص هستند اما قطع به یقین کسانی که در لایه‌های مختلف اجتماع و به آحاد مردم خدمات‌رسانی می‌کنند، مشکلات را لمس کرده و متوجه جزئیات آن می‌شوند. کارشناسان حوزه مسکن می‌بایست از مسیری که حاکمیت ایجاد می‌کند، این مشکلات را انتقال دهند تا بتوانند تصمیم درستی بگیرند. طبق سند چشم‌انداز در واقع دولت‌ها تابعی از این تصمیمات می‌شوند. هر دولتی که روی کار می‌آید، میبایست خود را در مسیر این سند قرار دهد و ادامه‌دهنده راه دولت‌های قبلی در مسیر آن سند باشد.

منع دخالت دولت درست نیست

آلبرت بغزیان، کارشناس اقتصادی درباره طرح جدید وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره به صمت گفت: من با منع دخالت دولت در مبالغ اجاره موافق نیستم، زیرا هیچ کجای دنیا این امر کاملا رها نیست. در عین حال، هیچ کجای دنیا این موضوع حالت دستوری، بدون تسلط دولت وجود ندارد. به‌عنوان‌مثال، در امارات‌متحده‌عربی یا کشورهای اروپایی مثل آلمان بدون اینکه حالت دستوری داشته باشند، اجاره‌ها توسط دولت مدیریت می‌شوند. قراردادهای اجاره طولانی‌مدت است، نه برای مثال یک‌ساله که بعدا تعدیل شود. من مخالف این هستم که دولت کلا دخالتی نداشته باشد.

وی معتقد است: اگر این‌گونه باشد، نرخ مسکن و تورم دائما بیشتر از اینها افزایش پیدا می‌کند و احساس نارضایتی برای مردم ایجاد می‌شود؛ چراکه مالیات بر اجاره پایین است و این موضوع در عمل به‌نفع موجرها خواهد بود. من با بخش ساخت مسکن اجاره‌ای موافق هستم، چراکه زمین‌هایی هست که دولت از یک‌طرف مجبور به فروش آنهاست، در نتیجه به‌جای این کار آنها را واگذار می‌کند یا برای ساخت‌وساز اجاره می‌دهد. از این‌رو، با تعاونی‌ها وارد تفاهم می‌شود که آن خانه‌ها بسازند و اجاره دهند. این مدل در کشورهای سوسیالیستی و هم در کشورهای سرمایه‌داری در قسمت انبوه‌سازی جواب داده است. برای مالکانی که فقط قصد اجاره دارند، این مورد انجام می‌پذیرد و دولت می‌تواند مبلغ اجاره را کنترل کند.

وی درباره اجاره‌داری حرفه‌ای اظهار کرد: سازندگان واقعی وقتی که اعلام کنند که ما اجاره‌داری حرفه‌ای می‌کنیم، می‌توانند تسهیلاتی را استفاده کنند. حتی می‌توانند حالت مهمان‌پذیری داشته باشند و اعلام کنند که نظارت بهداشت روی آنها اعمال شود. همچنین، اتاق‌ها یا طبقه‌ای که استفاده نمی‌کنند را به حالت مهمان‌سرایی اجاره بدهند. این مدل در ترکیه جواب داده است.

این کارشناس درباره شیوه‌های قرارداد اجاره در کشورهای اروپایی گفت: ایران هم باید مانند کشورهای اروپایی شیوه‌ها و قراردادهای اجاره کوتاه‌مدت را کنار بگذارد. اگر قراردادها بلندمدت‌تر باشد، برای هر دوطرف شرایط مهیا می‌شود که قراردادشان را به‌درستی به‌پایان برسانند و حق هیچ‌یک ضایع نشود. این‌گونه هم نباید باشد که اگر مستاجر قوانین را رعایت نکرد، مالک مجبور به تحمل او باشد. در کشورهای اروپایی، مالک خانه دوم و سوم را اجبارا باید اجاره دهد، اما متاسفانه در ایران این قانون وجود ندارد. در آن کشورها، خانه اول برای خود مالک، خانه دوم برای فرزندانش و خانه سوم به بعد را باید اجاره دهد. در آلمان به‌ویژه این قانون وجود دارد و افراد دغدغه تخلیه منزل را ندارند و همین هم نرخ اجاره‌ها را پایین نگه می‌دارد.

بغزیان درباره مشورت دادن دولت به متخصصان و کارشناسان حوزه مسکن افزود: راه‌های نوین و ابزارهای متنوع مالی برای مستاجرها می‌تواند کمک کند، اما متاسفانه اجرا نمی‌شود. زیرا بیشتر افرادی که قانون‌گذاری می‌کنند یا نهادهای مربوط به آن، خودشان تحت نفوذ همین مالکان بزرگ هستند. یعنی وزیر یا دیگران جرأت آن را ندارند که طرحی بدهند که منتهی به گرفتن مالیات سنگین از مالکانی شود که تعداد واحدهای ملکی‌شان زیاد است. این مالکان یا اجاره‌داری می‌کنند یا حتی برخی از آنها مسکن را احتکار کرده‌اند، یعنی آن را نه می‌فروشند و نه اجاره می‌دهند. این افراد در وزارتخانه‌ها تحت‌نفوذ هستند تا در مجلس مانع از تصمیماتی که به ضررشان است، شوند. عده‌ای از متخصصان و کارشناسان حوزه مسکن استخدام دولت هستند که حقوق می‌گیرند، اما آنهایی که استخدام نیستند، هزینه بالایی دارند. البته کارشناسانی هم وجود دارند که با هزینه‌های معقول می‌توان با آنها مشورت کرد. این نظرات دریافت می‌شوند، اما متاسفانه منعکس یا اجرا نمی‌شوند. ما کارشناسانی داریم که تجارب کشورهای خارجی را نیز دارند. به‌طورکلی در حوزه اجاره مسکن، مطمئنا سال بعد هم همین سوالات مطرح خواهد شد و این قضیه همچنان ادامه پیدا خواهد کرد، چون راه خروجی از این موضوع وجود ندارد.

سخن پایانی

آمارها نشان می‌دهد که در بسیاری از کلانشهرها، اجاره‌بها بخش قابل‌توجهی از درآمد خانوارها را می‌بلعد و این امر، خانواده‌ها را به‌سوی حاشیه‌نشینی، کاهش کیفیت زندگی و حتی بحران‌های اجتماعی سوق داده است. در چنین شرایطی، مداخله دولت و ارائه بسته‌های حمایتی نه یک انتخاب، بلکه یک ضرورت غیرقابل‌انکار است. فرزانه صادق، که از زمان تصدی وزارت راه و شهرسازی رویکردی عمل‌گرایانه و ضدآمارسازی و ضد شعارگرایی را در پیش گرفته، با این اقدام نشان داده است که صدای دردمند مستاجران را شنیده و برای کاهش مشکلات‌شان آستین همت بالا زده است. این بسته حمایتی می‌تواند نقطه عطفی در سیاست‌گذاری‌های مسکن باشد؛ سیاستی که به‌جای تمرکز صرف بر تولید و عرضه، به نیازهای فوری و ملموس اقشار آسیب‌پذیر نیز توجه دارد. آنچه بیش از همه شایسته تحسین است، نگاه جامع و چندجانبه وزیر به مقوله مسکن است. از افتتاح و تکمیل پروژه‌های مسکن به‌شرط تکمیل خدمات زیربنایی و روبنایی گرفته تا سفرهای متعدد به مناطق محروم مانند سیستان و بلوچستان. صادق نشان داده که توسعه پایدار و متوازن در دستور کار اوست. حال، با ارائه بسته حمایتی مستاجران، این رویکرد تکمیل می‌شود و پیامی روشن به جامعه مخابره می‌کند: دولت در کنار مردم ایستاده است.