سازکارهای بی‌نتیجه مالیاتی در بازار مسکن
طرح شناسایی و دریافت مالیات از خانه‌های خالی که با هدف جلوگیری از احتکار و کمک به خانه دار شدن جامعه به اجرا در آمده است به نظر می‌رسد که پیشرفت قابل توجهی نداشته است.
دولتمردان یکی از مهم ترین راهکارهای کنترل تورم مسکن را، اخذ مالیات از خانه های خالی عنوان می کنند و از طرفی با اجرای این طرح تصمیم دارند تا بر درآمدهای مالیاتی دولت نیز بیفزایند. برخی از اقتصاددانان نیز براین باورند که مالیات خانه های خالی نمی تواند بازار اجاره بها را کاهش دهد اما می تواند به مرور زمان آن را کنترل کند. با این همه شواهد بازار حاکی از به نتیجه نرسیدن این سازکار مانند بسیاری دیگر از برنامه های دستوری کنترل بازار مسکن است.
به چه خانه هایی خانه خالی می گویند؟
طرح مالیات بر خانه های خالی در تیر ۱۳۹۹ به تصویب مجلس رسید و سپس به شورای نگهبان ارسال شد. هرچند در وهله نخست این طرح مورد تایید واقع نشد، اما بعد از رفع ایرادات شورای نگهبان به مالیات خانه های خالی توسط مجلس، این طرح به مرحله اجرا درآمد. میزان مالیات برای خانه های مختلف با یکدیگر یکسان نیست و بر اساس عواملی مانند مقدار ودیعه و اجاره خانه محاسبه می شود. طبق قانون املاک موردنظر مشمول مالیات خانه خالی عبارت ند از:
- جمعیت شهری که خانه در آن قرار دارد، بیشتر از ۱۰۰ هزار نفر باشد.
- خانه موردنظر محل سکونت اصلی یا فرعی مالک نباشد.
- یک سال از تاریخ صدور گواهی پایانکار آن ملک یا خانه گذشته باشد. این مدت زمان در پروژه های انبوه سازی به بیش از ۱۸ ماه می رسد.
- بر اساس تاریخ ثبت سند، حداقل ۴ ماه از تاریخ خرید خانه گذشته باشد.
- خانه حداقل ۴ ماه در اجاره نباشد.
- فرد مستاجر اقامتگاه اصلی داشته باشد.
- خانه یا ملکی که توسط مالک در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت نشده باشد.
- خانه ای که در صورت وقف بودن، بر اساس وقف نامه مشکلی برای اجاره رفتن نداشته باشد.
دغدغه اجاره نشینی ادامه دارد
برخی از کارشناسان معتقدند اخذ مالیات از خانه های خالی، تاثیر مثبتی بر فضای امروز کسب وکار در حوزه مسکن خواهد داشت. به گفته آنها طرح دریافت مالیات از خانه های خالی می تواند، موضوع تولید مسکن که مبنای جهش تولید مسکن در کشور است را عملیاتی کند.
این گروه اعتقاد دارند اجرای صحیح و جدی این قانون می تواند در فضای اجاره نشینی مسکن نیز موثر واقع شود. این درحالی است که همچنان یکی از دغدغه های مهم شهروندان در تمام شهرهای کشور، افزایش بی رویه اجاره بهای مسکن است. دولت نیز در چند سال گذشته دست به تدوین و اجرای مصوباتی برای کنترل بازار زد. در این راستا قانون تعیین سقف اجاره بها در دستور کار قرار گرفت.
همچنین پرداخت ودیعه مسکن نیز از دیگر اقدامات حمایتی دولت در این زمینه بود. اقداماتی که پیش بینی تاثیر آنها تنها روی کاغذ ماند و محدود به طرح های توجیحی اجرای قانون
شد.
برخی نیز معتقدند هرچند این اقدامات می تواند برای کوتاه مدت و مقطعی بر بازار مسکن تاثیرگذارد، اما برای کنترل نرخ مسکن و حمایت واقعی از مستاجران تاکنون کار ساز نبوده است.
پای حرف کارشناس
علی قنبری؛ اقتصاددان درباره مالیات خانه های خالی به مهر گفت: متاسفانه اطلاعات دقیقی برای مالیات ستانی خانه های خالی وجود ندارد و مسئله خانه های خالی یک مسئله پیچیده در کشور تبدیل گشت.
وی در ادامه افزود: مالیات ستانی خانه های خالی نمی تواند راهکاری برای کاهش نرخ مسکن باشد اما می تواند ترمزی برای افزایش بی دلیل این بازار شود؛ به شرطی که آمار دقیقی از خانه های خالی وجود داشته باشد.
این کارشناس اقتصادی نیز درباره مالیات ستانی از خانه های خالی گفت: واقعیت این است که افزایش مالیات ها و مالیات ستانی از خانه های خالی نمی تواند راهکاری برای قیمت های بازار اجاره بها باشد چرا که افرادی که خانه خالی دارند نیازی به اجاره آن ندارند بنابراین حاضر هستند تا مالیات آن را نیز پرداخت کنند. به گفته این کارشناس اقتصادی برخی نیز در ایران زندگی نمی کنند و این خانه ها برای زمان سفر و اقامت چند ماهه در ایران است. بنابراین مشکل چندانی با پرداخت مالیات ندارند. وی در ادامه اظهارکرد: بنابراین مالیات خانه های خالی نمی تواند انگیزه ای برای کاهش نرخ اجاره بها باشد. به گفت این کارشناس اقتصاد از طرفی هم قراردادهای صوری برای بسیاری از واحدهای خالی نوشته می شود که خود این قراردادهای صوری باعث اشتباهاتی در محاسبات خانه های خالی می شود. در این صورت به نوعی فرار مالیاتی با قراردادهای صوری صورت می گیرد. با توجه به موارد یاد شده اجرای این طرح تاثیر چندانی در بازار اجاره بها نخواهد داشت.
نحوه تشخیص خانه های خالی
همه مالکان و صاحبان خانه ها باید اطلاعات املاک و خانه های خود را در سامانه اسکان و املاک کشور ثبت کنند. این سامانه متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی برای ثبت نام مالیات بر خانه های خالی است و اطلاعات کاملی از کد پستی و وضعیت سکونت هر خانه توسط مالک یا مستاجر را در خود دارد. مطابق با قانون مالیات بر خانه های خالی شورای نگهبان، همه نهادهای دولتی و بانک ها موظف اند فقط با دریافت نشانی و کد پستی، به مردم خدمت رسانی کنند. دولت نیز پیامکی حاوی درخواست برای شفاف سازی تعیین وضعیت واحدهای مسکونی به شهروندان ارسال کرد و دریافت کنندگان پیامک، ۲ ماه فرصت داشتند وضعیت خانه یا ملک خود را در سامانه اسکان و املاک کشور، ثبت کنند. در غیر این صورت ملک موردنظر به عنوان خانه خالی شناسایی شده و مشمول طرح مالیاتی می شود. همچنین مالکان خانه های خالی باید در زمان مناسب اظهارنامه مالیاتی را پر کرده و به سازمان مالیاتی کشور تحویل دهند.
مالیات بر خانه های خالی بر اساس عوامل مختلفی مانند زمان خالی بودن ملک، تعداد خانه های خالی و میزان ارزش اجاری ملک محاسبه می شود. ضریب مالیات بر خانه های خالی در تهران و سایر شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت برای دارندگان ۱ تا ۵ خانه عبارت اند از:
سال اول: ۶ برابر ارزش اجاری ملک
سال دوم: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک
سال سوم: ۱۸ برابر ارزش اجاری ملک
ضریب مالیات برای کسانی که بیشتر از ۵ خانه خالی دارند، به شرح زیر است:
سال اول: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک ها
سال دوم: ۲۴ برابر ارزش اجاری ملک ها
سال سوم: ۳۶ برابر ارزش اجاری ملک ها
مالک خانه در صورت نداشتن اعتراض می تواند یک ماه بعد از ارسال برگ تشخیص مالیات، برای پرداخت آن اقدام کند. در صورت دیرکرد در پرداخت مالیات، به ازای هر ماه ۲ . ۵ درصد جریمه به فرد تعلق خواهند گرفت.
سخن پایانی
طرح مالیات از خانه های خالی از حدود ۳ سال پیش مطرح و حتی در بودجه سالانه نیز ردیف درآمدی گفت اما هنوز که هنوز است به نتیجه نرسیده است. به گفته کارشناسان درحال حاضر یکی از مهم ترین چالش های پیش رو برای اخذ مالیات از خانه های خالی نبود پایگاه های اطلاعاتی جامع در کنار برخی ساختارهای معیوب این قانون است که عملا اغلب واحدهای مسکونی خالی از سکنه را از مالیات معاف کرده است. برهمین اساس برخی از کارشناسان توصیه می کنند اگر در این شرایط اخذ مالیات سالانه از تمامی زمین ها و یا خانه ها اجرا می شد بیشتر می توانست دولت را برای افزایش درآمدهای مالیاتی و یا حل مسکن کمک کند.
