متوسط نرخ مسکن در شهر تهران طبق آخرین آمار ارائه‌شده مربوط به اردیبهشت ۱۴۰۱ به ۳۶.۳ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است. این بدان معناست که یک آپارتمان ۵۰ متری به‌طور میانگین یک میلیارد و ۸۱۵ میلیون تومان ارزش دارد. با این حال آمار نشان می‌دهد فقط در 6 منطقه تهران شامل مناطق ۱ تا ۶ قیمت‌ها بالاتر از متوسط شهر است و در ۱۶ منطقه خانه‌ها با نرخ کمتر از میانگین معامله می‌شوند.

باتوجه به ناهمگن بودن مسکن، خانه‌ها در یک منطقه، یک محله یا حتی یک خیابان لزوما هم‌قیمت نیستند؛ به‌طور مثال در حال ‌حاضر نرخ واحدهایی با عمر کمتر از 5 سال در منطقه تهرانپارس حدود ۳۵ تا بیش از ۴۵ میلیون تومان در هر مترمربع است و در محله‌های تهرانپارس غربی به بالای ۵۰ میلیون تومان نیز می‌رسد. متوسط نرخ مسکن در منطقه ۴ تهران که محله تهرانپارس در آن واقع شده متری ۴۰ میلیون و ۷۰۷ هزار تومان است.

اما اگر نقدینگی شما حدود یک میلیارد تومان یا کمتر است می‌توانید در مناطق ۱۵ تا ۲۰ صاحب‌ خانه شوید. میانگین نرخ مسکن در مناطق مذکور متری ۱۸ تا ۲۱ میلیون تومان است. براساس آمار اردیبهشت ۱۴۰۱ میانگین نرخ خانه در منطقه ۱۵ حدود ۱۹.۹ میلیون تومان، منطقه ۱۶ حدود ۲۰.۲ میلیون تومان، منطقه ۱۷ حدود ۱۹ میلیون تومان، منطقه ۱۸ حدود ۱۸.۳ میلیون تومان، منطقه ۱۹ بالغ بر ۲۱ میلیون تومان و منطقه ۲۰ حدود ۱۹.۲ میلیون تومان در هر متر مربع است. البته آگهی‌های فروش را که مشاهده می‌کنیم نرخ‌های پیشنهادی بعضا بیش از این مقدار است اما مسئله مهم، چیزی است که در قرارداد منعقد می‌شود.

هیجان بازار مسکن در اردیبهشت

بازار ملک در اردیبهشت تا حدودی به رونق رسید. در ماه مذکور ۱۰.۵ هزار معامله مسکن در شهر تهران انجام شد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۰۶.۱ و ۱۶۶.۴ درصد افزایش را نشان می‌دهد. متوسط نرخ نیز ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۱ و ۲۶.۲ درصد افزایش یافت.

سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک به ایسنا گفت: معمولا در ماه‌های پایانی و ابتدایی هر سال بازار مسکن رونق می‌گیرد و غالبا با مقداری افزایش نرخ همراه است، به همین خاطر رشد معاملات مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۱ قابل پیش‌بینی بود. امسال یک عامل محرک نیز در هیجان بازار تاثیرگذار بود.

وی افزود: باتوجه به تغییر قیمتی که در کالاهای اساسی ایجاد شد و انتظارات تورمی، نرخ مسکن در تهران به‌طور میانگین ۶.۱ درصد نسبت به فروردین افزایش پیدا کرد.

البته نرخ‌های پیشنهادی بالاتر از این رقم بود اما لزوما قیمتی که مدنظر فروشنده است در معاملات تحقق پیدا نمی‌کند.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه به‌نظر نمی‌رسد رشد هیجانی بازار در ماه‌های آینده ادامه یابد، گفت: چیزی که ما از کف بازار مشاهده می‌کنیم این است که در خرداد بازار افت کرده است. باتوجه به جهش سنگین نرخ خانه در 4 سال گذشته بازار ملک ظرفیت افزایش شدید نرخ را ندارد.

تقاضای سرمایه‌ای مسکن افزایش یافت

از طرف دیگر رئیس کانون انبوه‌سازان، رشد تورم، افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی و انتظارات تورمی را در سوق یافتن سرمایه‌ها به سمت بازار ملک موثر می‌داند.

سید محمد مرتضوی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: سال گذشته به‌دلیل حرکت بازار مسکن در محدوده کمتر از نرخ تورم، رغبت به خرید کاهش یافته بود که باعث ایجاد نوعی تقاضای پنهان شد و در اسفند و اردیبهشت بروز پیدا کرد.

هم‌اکنون تورم ماهانه مسکن به حدود 2 برابر نرخ تورم عمومی رسیده که باعث شد تقاضای سرمایه‌ای برای خرید ملک افزایش پیدا کند.

مرتضوی اظهار کرد: در اسفند سال گذشته ۶ درصد و در اردیبهشت نیز ۶ درصد نرخ مسکن شهر تهران افزایش پیدا کرد.

این رشدهای نگران‌کننده در شرایطی اتفاق افتاد که تورم عمومی نسبت به ماه قبل ۳.۵ درصد بود. در واقع رشد ماهانه نرخ مسکن به حدود 2 برابر تورم عمومی رسید.

همین مسئله انگاره‌های مربوط به ثبات سالانه بازار مسکن را تا حدی زیر سوال می‌برد.

اگر این روند ادامه داشته باشد، احتمالا دولت مجبور می‌شود در نیمه دوم سال به سمت تقویت بخش تقاضا از طریق افزایش تسهیلات بانکی برود که آن هم اثراتی در تشدید تورم بخش مسکن ایجاد می‌کند.

رئیس کانون انبوه‌سازان، مهم‌ترین راهکار کنترل بازار مسکن در شرایط فعلی را افزایش ساخت‌وساز دانست و گفت: سازندگان، انبوه‌سازان و توسعه‌گران باید حمایت شوند تا با افزایش تولید مسکن، مقداری تعادل ایجاد کنیم.

در کنار آن طرح نهضت ملی مسکن را داشته باشیم. تقویت بخش‌های تولید و عرضه مسکن می‌تواند فشار تورمی موجود در بازار مسکن را بکاهد.

نقدینگی به سمت بازارهای مولد نرفت

همچنین حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران بیان کرد: تقاضای مصرفی به‌شدت کاهش یافته و عمده خریدها از نوع سرمایه‌گذاری است. جریان نقدینگی به سمت بازارهای مولد سوق نیافته است.

از آن طرف بازار ارز تا حدودی بلاتکلیف است، طلا هم به تبعیت از ارز رشد چندانی ندارد و بورس نیز در حال درجا زدن است. تنها بازاری که باقی می‌ماند مسکن است که در اسفند سال گذشته و اردیبهشت امسال مقداری از سرمایه‌ها را به سمت خود جذب کرد.

محتشم با اشاره به رکود بخش ساخت‌وساز گفت: سال‌های قبل در تهران حدود ۱۵۰ هزار واحد مسکونی احداث می‌شد که در سال گذشته به حدود ۵۰ هزار واحد رسید.

البته پروژه نهضت ملی مسکن می‌تواند مقداری به بخش ساخت‌وساز رونق بدهد، اما بعید است که دولت بتواند سالانه یک میلیون واحد در کشور بسازد.

اگر تولید مسکن به حدی برسد که جوابگوی تقاضا باشد، می‌توان در میان‌مدت به کنترل نسبی نرخ مسکن امیدوار بود.

تغییرات نرخ خانه در ۲۲ منطقه تهران

باتوجه به اینکه تازه‌ترین آمار حاکی از افزایش نرخ و تعداد معاملات مسکن در تهران طی اردیبهشت امسال است، در این ماه نرخ خانه فقط در مناطق ۱ و ۲۲ با کاهش نسبت به ماه قبل مواجه شده و باقی مناطق افزایش نرخ داشته‌اند.

براساس آخرین آمارها متوسط نرخ یک مترمربع مسکن در شهر تهران طی اردیبهشت به ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۱ و ۲۶.۲ درصد افزایش یافته است.

همچنین تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه حدود ۱۰.۵ هزار فقره است که در مقایسه با ماه قبل ۲۰۶.۱ درصد افزایش داشته است.

بررسی جزئیات متوسط نرخ هر متر خانه و تعداد معاملات انجام شده در مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد بیشترین نرخ هر متر خانه ۷۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در منطقه ۱ و کمترین آن با ۱۸ میلیون و ۳۶۳ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است.

علاوه‌براین، در اردیبهشت امسال در مناطق ۱ و ۱۸ تهران به‌ترتیب ۴۲۸ و ۲۵۳ خانه معامله شده که نسبت به ماه قبل با افزایش قابل‌توجه مواجه شده است.

از سوی دیگر، بررسی گزارش بانک مرکزی از نظر تفاوت متوسط نرخ مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران در اردیبهشت نسبت به فروردین امسال بیانگر این است که ۲۰ منطقه از تهران با افزایش نرخ مسکن در ماه موردنظر مواجه شده‌اند.

علاوه‌براین، مسکن در اردیبهشت امسال فقط در 2 منطقه از تهران نسبت به فروردین کاهش نرخ داشته که شامل مناطق ۱ و ۲۲ می‌شود.

از سوی دیگر، تعداد معاملات مسکن در اردیبهشت امسال نسبت به فروردین در ۲۲ منطقه تهران افزایش قابل‌توجهی داشته که کمترین تعداد معامله مسکن به منطقه ۱۹ با ۷۳ معامله و بیشترین تعداد معامله نیز به ترتیب به مناطق ۵، ۱۰، ۲ و ۴ مربوط می‌شود که هر یک به ترتیب ۱۶۸۲، ۱۰۵۳، ۹۷۲ و ۸۱۲ معامله مسکن داشته‌اند.